Felleskostnadene skjøt i været – advarer mot risikabelt grep
Låneordningen skulle gi beboerne store besparelser. Nå ber styret i Pelton andre borettslag om å være varsomme.
– Jeg er usikker på om man egentlig innså risikoen.
Det sier styreleder Knut Blikeng om grepet som for tre år siden ble gjort for å redusere felleskostnadene i borettslaget hans.
Våren 2021 vedtok Pelton borettslag i Kværnerbyen å omstrukturere lånene sine og gå over til en ny finansieringsløsning. Målet var å oppnå bedre rentebetingelser og store besparelser for beboerne.
– Styret kom i dialog med en finansiell rådgiver som presenterte et alternativ til borettslagets eksisterende låneordning. Løsningen skulle sikre bedre betingelser gjennom et såkalt NIBOR-lån med en løpetid på tre år.
Den første tiden etter at avtalen ble inngått, fungerte alt som det skulle. Da markedet og renteutsiktene endret seg, gikk det imidlertid ikke lang tid før løsningen ble både dyr og uforutsigbar, forklarer Blikeng.
– I starten var renten stabil og svært lav både nasjonalt og internasjonalt. Etter hvert som pengemarkedsrenten begynte å stige, opplevde beboerne imidlertid at rentekostnadene endret seg veldig mye fra måned til måned.
Dette skyldes at NIBOR-betingelser er innrettet på en måte som gjør at forventede renteøkninger forskutteres løpende og avstemmes mot den «virkelige» renten hver tredje måned. Ordningen inneholdt i tillegg 0,6 prosent påslag i den forskutterte rentesatsen, som betaling for långivers risiko.
– Dette er vanlig for NIBOR-lån, men innebar at NIBOR-renten kunne ligge vesentlig høyere enn den ordinære lånerenten, og at den månedlige utgiften for beboerne ble uforutsigbar, sier Blikeng.
– Ikke noe vi anbefaler boligselskaper
Heidi Kiplesund i OBOS Eiendomsforvaltning sier hun kjenner til flere borettslag som har blitt tilbudt lignende finansieringsløsninger de siste årene. Hun oppfordrer boligselskapene til å tenke seg nøye om før de inngår denne typen avtaler.
– OBOS-banken tilbyr ikke denne type finansiering i dag, og det er heller ikke noe vi i forvaltningen anbefaler. Grunnen er at man påtar seg en høy risiko som til syvende og sist kan få store konsekvenser for beboernes privatøkonomi.
NIBOR-lån med kort løpetid som tilbys med tilsvarende nedbetalingsprofil som et lån med 30 års nedbetalingstid, kalles gjerne separatfinansiering eller ballonglån. Slike avtaler innebærer ofte en risiko for hvorvidt du får refinansiert lånet eller ikke etter løpetiden, forteller Kiplesund.
– I verste fall kan lånet forfalle i sin helhet. I beste fall må du reforhandle med de vilkårene som er i markedet der og da. Hvorvidt det lønner seg eller ikke, er avhengig av hvilke betingelser du hadde fra før av. Pelton borettslag tapte på dette, sier Kiplesund.
Les om tjenestene OBOS-banken tilbyr borettslag og sameier →
– Ikke forenlig med IN-ordning
Pelton borettslag hadde i 2021 en fellesgjeld på 190 millioner kroner. Gjelden håndteres med en såkalt IN-ordning, som betyr at hver enkelt andelseier kan betale ned sin del av fellesgjelden i det tempoet de ønsker.
Advokat Line Bjerkek er leder av NBBLs advokatkontor, og er i dialog med boligselskaper i hele landet om ulike forhold, inkludert refinansiering av fellesgjeld.
– Når man tilbyr finansiering i borettslag, er det viktig å ha forståelse for systemet – særlig hvis man også har IN-ordning.
– Med en slik NIBOR-løsning må det ofte gjøres store forandringer i lånestrukturen, for eksempel å endre lånets løpetid eller endre avtale om avdragsfrihet, noe man i utgangspunktet ikke kan gjøre når man har valgt en IN-ordning, forklarer hun.
– For de som allerede har betalt inn hele eller deler av sin andel av fellesgjelden, er dette sjelden eller aldri gunstig, siden de da må betale påslag, honorar til finansrådgiver og gebyrer for et lån de allerede har betalt ned. For å endre på IN-ordningen kreves det uansett også samtykke fra disse.
Hvorvidt beboerne i Pelton ble opplyst fullt ut om dette, er Blikeng usikker på. Både Bjerkek og styrelederen er også i tvil om hvorvidt et gjennomsnittlig styre i borettslag har tilstrekkelig kompetanse til å sette seg godt nok inn i slike ordninger.
Les også: Derfor bør boligselskapet alltid ha en vedlikeholdsplan →
– Viktig med forutsigbarhet
Etter at Blikeng tiltrådte som styreleder i Pelton besluttet borettslaget å reforhandle gjelden og gå tilbake til en avtale med flytende rente med normale lånevilkår.
– Siden vi ikke hadde noen bindinger, bestemte vi oss å gå tilbake til ordinære betingelser. Det betyr at rentene beveger seg saktere opp og ned, men at alt blir mer forutsigbart. Rentene beveger seg kort fortalt når Norges Bank endrer rentene, og ikke når markedet tror at rentene skal opp eller ned.
Blikeng tror forutsigbarheten er viktig for beboerne, særlig fordi de huser mange barnefamilier og unge i etableringsfasen.
– Generelt tenker jeg i dag at et borettslag bør være forsiktig med å ta denne typen risiko. De fleste har mer enn nok å henge fingrene i ellers, om man ikke også skal drive overvåkning av finansmarkedene.
Bjerkek i NBBL mener det er helt naturlig at man ved jevne mellomrom ønsker å se på gjeldsbetingelsene i borettslaget. Hun anbefaler imidlertid å gå til profesjonelle og etablerte aktører.
– Når man tilbyr finansiering i borettslag, er det viktig å ha forståelse for systemet – særlig hvis det også er en IN-ordning. Det kan også være lurt å spørre forretningsføreren sin om de har noen gode råd. Sannsynligvis har de verdifulle erfaringer fra andre boligselskaper.
– Hva man gjør som privatperson er en ting, men den typen risiko bør man ikke ta med fellesskapets økonomi. Her er langsiktighet og forutberegnelighet viktig, understreker Bjerkek.