Derfor bør du alltid ha en plan for vedlikeholdet
En vedlikeholdsplan er et nyttig verktøy for å ta vare på bygningsmassen. Det har de lang og god erfaring med i Etterstad Vest borettslag.
Etterstad Vest (i forkant) stod ferdig i 1957. Borettslaget har lang tradisjon for jevnlig vedlikehold og oppgraderinger.
Etterstad Vest i Oslo består av 256 leiligheter fordelt på 13 blokker. Borettslaget har samme alder som nyslåtte pensjonister på 67, og Etterstad Vest holder seg i usedvanlig god form. Det skyldes en langvarig innsats med vedlikehold og oppgraderinger.
– Vi har gamle bygninger, men de er velholdt. Heldigvis har borettslaget en lang tradisjon for kontinuerlig vedlikehold. I mange år har vi også hatt vedlikeholdsplaner, som er et nyttig styringsverktøy. Vi bruker det aktivt i styremøtene og når vi skal planlegge neste års budsjett, sier styreleder Camilla Tveter i Etterstad Vest.
Har samlet alt digitalt
På 1990-tallet tok de et stort fasadeløft med etterisolering, teglstein og større balkonger. Deretter har de skiftet ut vann- og avløpsrør. I tillegg kommer en rekke andre tiltak for å holde bygningsmassen i god stand. I senere tid har de blant annet støvsugd ventilasjonskanaler, rehabilitert garasjetaket og satt i gang med fasadevask.
For to år siden bestilte borettslaget en ny vedlikeholdsplan fra OBOS Prosjekt, som også hjalp med å legge inn planen i «Vedlikehold og bærekraft» på Styrerommet. I tillegg er historikk av tidligere vedlikehold lagt inn digitalt, og denne oppgaven ble gjort av styrelederen.
– Det tok en del tid å legge inn alle opplysningene, men heldigvis har vedlikeholdsarbeid blitt omtalt i årsrapportene opp gjennom årene. Derfor kunne jeg klippe og lime inn mye av historikken fra de siste 30 årene, sier Tveter.
Nå er alt samlet på Styrerommet, og det har blitt mer oversiktlig for både oss og framtidige styrer.
Les hvordan dere kan bruke Styrerommet til å kartlegge vedlikeholdsbehov i boligselskapet
Lønnsom investering
Hun er ikke i tvil om at vedlikeholdsplan lønner seg. Prisen avhenger av størrelsen på boligselskapet, og Tveter forteller at de betalte 70.000 kroner.
– For vår del er det absolutt verdt investeringen. Vi er ikke håndverkere, og styret har ikke kompetanse til å vurdere bygningsmassen, sier styrelederen.
En vedlikeholdsplan fra uavhengige fagpersoner gir trygghet, og planen hjelper oss til å finne ut hva vi bør undersøke nærmere. Resultatet er enklere styring og bedre forutsigbarhet.
Styreleder i Etterstad Vest borettslag, Camilla Tveter.
Styreleder Camilla Tveter i Etterstad Vest forteller at vedlikeholdsplanen er et nyttig verktøy for styret.
Viktig å prioritere tiltakene
– Vi ser at boligselskapene er økonomisk presset og må prioritere strengere. Da er det enda viktigere å ha god oversikt for å gjennomføre det viktigste. Taket prioriteres før uteplassen, sier Erik Chr. Windt i OBOS Prosjekt.
Han leder avdeling Byggrådgivning, som tilbyr vedlikeholdsplaner og rådgivningsmøter. Windt forteller at OBOS Prosjekt tidligere tilbød en omfattende rapport som ble kalt Vedlikeholdsnøkkelen.
– Den var svært detaljrik, og en del styrer fikk problemer med å orientere seg. Det kunne føre til at de ikke ble enige om hvilke tiltak som var viktigst. Nå tilbyr vi i stedet en overordnet variant, en vedlikeholdsplan, der vi tar en visuell inspeksjon sammen med styret. Vi har et trent øye for å se symptomer og anbefale ytterligere sjekk, sier Windt, som tidligere jobbet som takstmann.
Les også: Borettslaget kuttet energiutgiftene sine etter energikartlegging
Inngangspartiene har blitt oppgradert med blant annet sykkelstativ og belegningsstein.
Sykkelstativ er en av flere oppgraderinger på uteområdene. Det er også kjøpt inn nye barnevognsbokser.
Belegningsstein ved inngangspartiet.
Rapport med 5- og 30-årsplan
Etter inspeksjonen lager OBOS Prosjekt en rapport om antatte vedlikeholdsbehov den nærmeste femårsperioden, samt forslag til prioritering og estimerte kostnader.
– Denne rapporten blir presentert for styret, og den legges inn digitalt på Styrerommet. I rapporten inkluderer vi en foreløpig plan for store prosjekter de neste 30 årene. Dermed skal det bli enklere for styret å prioritere og budsjettere. I tillegg blir det enklere å vise beboere hvilket vedlikehold som er gjennomført og planlagt – med estimerte kostnader.
Ifølge Windt er det mange boligselskap som får unødvendig høye kostnader på grunn av manglende kompetanse om jevnlig vedlikehold.
– Det klassiske er problemer med tak, vinduer og fasadesprekker. Hvis dette oppdages sent, kan det bli svært kostbart å reparere, påpeker Windt.
Nåværende og tidligere styreleder, Camilla Tveter og Knud Therkildsen. Therkildsen er fortsatt med i styret, og har i mange år gjort en viktig innsats for vedlikehold i borettslaget.
Borettslaget Etterstad Vest gjennomførte et stort løft i 1994. Da ble blokkene etterisolert, teglkledd og fikk nye balkonger.
Erik Chr. Windt i OBOS Prosjekt er leder for avdeling Byggrådgivning, som tilbyr vedlikeholdsplaner og rådgivningsmøter.
Kartlegg energibruken
Windt anbefaler alle boligselskap å gjennomføre en energikartlegging.
– Det er nyttig for å se hva man kan spare av energi ved ulike tiltak, og hva som gir størst besparelser, sier Windt.
Et nytt EU-direktiv kommer til å påvirke krav til borettslag og sameier i Norge. Ifølge direktivet skal bygninger i EU spare inn 16 prosent av energibruken innen seks år. Den største reduksjonen skal pålegges de minst energieffektive byggene. Trolig blir kravene i Norge også skjerpet betraktelig.
– Det blir stadig viktigere å få oversikt over både vedlikeholdsbehov og energisparende tiltak. Dette må ses i sammenheng. Det lønner seg å ta energisparende valg når dere skal vedlikeholde, sier Erik Chr. Windt i OBOS Prosjekt.
