Strømpeløsning eller full oppussing? Dette må du vite
Rehabilitering av gamle rør kan være en enorm oppgave. Med riktig hjelp kommer prosjektet trygt i mål.
Ingen borettslag eller sameier kommer utenom: Våtrom, sluk og vann- og avløpsrør må før eller siden rehabiliteres.
Det kan være en omfattende prosess. Både med betydelige investeringer og svært inngripende tiltak for beboerne.
Samtidig må mange ta et valg. Er det nødvendig med en fullstendig rehabilitering av hele sanitæranlegget? Eller holder det med en innvendig rehabilitering av avløpsrørene?
Sistnevnte blir gjerne kalt en strømpeløsning. Det betyr å føre en fleksibel strømpeforing inn i et eksisterende rør som deretter herdes. I praksis lages et nytt rør inne i det gamle.
Det er mange som kontakter OBOS Prosjekt om problemstillingen, forteller Martin Kobberstad Tingelholm, avdelingsleder for varme, ventilasjon og sanitær.
– Hovedgrunnen til at mange kommer til oss handler om den store kostnadsforskjellen mellom disse to tiltakene, sier han.
– Innvendig rehabilitering er vesentlig rimeligere. Derfor ønsker mange borettslag og sameier strømpeløsning fram til de får vite hva det faktisk innebærer og hvilket ansvar de egentlig har.
Tingelholm anslår at en innvendig rehabilitering av avløpsrør koster rundt 70.000-80.000 kroner per leilighet. Prislappen på fullstendig våtromsrehabilitering kan være fire ganger så høy.
– Typisk er prisen rundt 300.000 kroner, avhengig av størrelsen på våtrommet, sier han.
Mange kontakter OBOS Prosjekt og spør om de skal velge «strømpeløsning eller full oppussing».
Trygghet i like bad
Tiurleiken borettslag har stått i dette valget. Borettslaget som stod ferdig i 1972, består av syv hvite og høyreiste blokker i grønne omgivelser på Romsås i Oslo. Styret startet utredning av tilstand på rør i 2016.
– Vi hadde noen lekkasjer i forbindelse med varmtvannsberedere som ikke hadde blitt byttet ut. Vi så det som en fordel om disse kunne flytte ut av hver enkelt leilighet. Fordi sanitæranlegget begynte å bli gammelt, var det naturlig å undersøke tilstanden, sier styreleder Heidi Jægtvik.
– Året etter hadde vi med oss OBOS på et beboermøte. De ga oss råd om hva vi burde gjøre videre og hvilke muligheter som fantes i markedet.
Forprosjektet viste at det var på tide å gjøre noe med rørene, og i november 2017 fikk styret generalforsamlingens tilslutning til gjennomføring av «full» pakke.
Jægtvik forteller at innvendig rørrehabilitering aldri var aktuelt for dem. Siden rørene i Tiurleiken borettslag er murt inn betong, hadde det medført inngripende tiltak i vegg og bad hos den enkelte beboer.
– Rent økonomisk hadde det vært en utfordring å overlate ansvaret til beboerne. Med en full oppussing av badene ble kostnaden i stedet lagt til i fellesgjelden, og det tenker jeg at alle er best tjent med, sier hun.
– I tillegg ga det oss bedre priser på forsikringene våre. Totalt sett var det mange gode grunner til at generalforsamlingen vedtok å gå inn for full pakke.
Rørene i borettslaget er murt inn i betong. Å bare rehabilitere avløpsrørene hadde uansett medført omfattende inngrep på badene, og derfor gikk de for en full oppussing.
– Økonomisk hadde det vært en utfordring å overlate rehabiliteringsansvaret til beboerne, sier styreleder Heidi Jægtvik i Tiurleiken borettslag.
Tiurleiken borettslag på Romsås har gått for «full pakke» og totalrenovert rør og våtrom i alle boenhetene.
Kursendring etter sjekk
Samme året som Tiurleiken borettslag ble ferdigstilt, begynte også de første beboerne å flytte inn i Fagerholt borettslag på Trosterud.
I utgangspunktet skulle også de gå for full våtromsrehabilitering. De gamle rørene ga stadig flere utfordringer.
Da et nytt styre ble valgt i 2019 gjennomførte de en ny kvalitetssjekk av sanitæranlegget. Der oppdaget de at problemene hovedsakelig var knyttet til avløpsrørene. Vannrørene hadde derimot fortsatt god levetid. Det fikk borettslaget til å endre kurs.
– Med tanke på kostnaden for beboerne var det fornuftig å strømpetrekke avløpsrørene i stedet, forteller styreleder Øyvind Stabel.
Han var ikke involvert i de tidligere prosessene, men har sittet som styreleder under rehabiliteringen som skal være ferdig i mars. Hele jobben koster om lag 65,3 millioner kroner, eller ganske nøyaktig 97.891 kroner per enhet.
– Nå får vi færre lekkasjer. Det er viktig for oss siden vi har mange gamle bad i borettslaget, sier Stabel.
– Tiltaket er også mye mindre inngripende enn hvis vi skulle rehabilitert våtrommene fullstendig. Vi jobbet oss gjennom badene i toukersperioder, og beboerne har hatt vann og avløp avstengt totalt åtte dager hver. Det er ganske lite når vi snakker om rørrehabilitering.
Kutte strømregningen i borettslaget eller sameiet? Dette kan dere gjøre
Med 664 boenheter er Fagerholt borettslag på Trosterud blant Oslos største. I mars ferdigstilles innvendig rehabilitering på avløpsrørene i borettslaget.
Ifølge styreleder Øyvind Stabel var det fornuftig å «kun» strømptrekke avløpsrørene i denne omgang siden resten av sanitæranlegget ennå er i god stand.
I Fagerholt er det hovedsakelig brukt strømpeløsning. Det har kostet i underkant av 98.000 kroner per boenhet.
Planlegg for framtiden
Det er særlig ett grep Fagerholt borettslag har tatt, som Tingelholm i OBOS Prosjekt mener andre kan dra lærdom av.
Styreleder Stabel foreslo nemlig at OBOS Prosjekt utarbeidet en veileder for framtidig rør- og våtromsarbeid i borettslaget.
– Når et boligselskap går for innvendig rehabilitering av avløpsrørene, er jeg opptatt av at de lager en plan for hva de skal gjøre med vannrør og våtrom i framtiden. Det er lurt å lage en guide til hvordan den enkelte eier skal rehabilitere våtrommet. Boligselskapet bør også avklare hvordan de skal få byttet sluk og gjennomført tiltak for vannrørene, forklarer Tingelholm.
Det er avgjørende å tenke langsiktig. Selv om det er rimeligere å kun ta avløpsrørene i dag, blir det mye dyrere dersom dere må gjøre noe med vannrør og våtrom i morgen.
– Vi har sett boligselskaper gjøre en innvendig rehabilitering for så måtte iverksette full våtromsrehabilitering ti år etter, noe som er ganske kort tid i denne sammenhengen. Det er verken bærekraftig økonomi eller materialbruk, sier Tingelholm.
Innvendig rørrehabilitering er rimeligere enn full oppussing – men sluttsummen kan bli vesentlig større dersom resten av sanitæranlegget må tas om noen år. Styret bør derfor ta en grundig kartlegging før en beslutning tas.
Bruk skadestatistikken
Tommelfingerregelen er at en strømpeløsning er et godt tiltak hvis utfordringene kun er i avløpsrørene. Dere bør ha en tilstandsvurdering som viser at det øvrige sanitæranlegget ikke krever vedlikehold i nær framtid.
Styrene som er usikre på om de skal iverksette tiltak, og hvilke, kan bruke skadeforsikringsstatistikken som et verktøy. Hvis antallet skader øker, er det lite sannsynlig at situasjonen blir bedre, mener Tingelholm. Det er også viktig at styrene er klar over hvor ansvaret deres ligger.
– Styret må sette seg inn i vedlikeholdsansvaret de har ifølge lovverket. Rør som går direkte fra kommunal ledning og opp gjennom alle boenhetene er boligselskapets ansvar, sier han.
OBOS Prosjekt kan hjelpe med stort og smått, fra en enkel tilstandsvurdering med anslag av restlevetid på sanitæranlegget til byggeledelse fra A til Å.
– Vi anbefaler at styrene uansett har med seg en profesjonell rådgiver hvis de skal innhente tilbud. Vi har sett tilfeller der boligselskaper kommer til oss etter å ha inngått kontrakter, og hvor veldig mye av ansvaret er blitt lagt på byggherre. Det gjelder særlig i arbeid med innvendig rehabilitering av avløpsrør, sier Tingelholm.
Lohøgda borettslag har redusert energiforbruket betydelig. Les hvordan
Beboerne i Fagerholt hadde vann og avløp avstengt i totalt åtte dager over to uker mens rehabiliteringen pågikk
Ikke utsett arbeidet
OBOS Prosjekt har samarbeidet med Fagerholt Borettslag gjennom hele rehabiliteringsprosessen. Styreleder Øyvind Stabel er veldig fornøyd med gjennomføringen.
– Fra tidligere rørrehabilitering har jeg erfart at det kan være veldig krevende, men det har det ikke vært denne gangen. Det har gått over all forventning, forteller han.
Stabel tror at mange styrer er redde for å sette i gang såpass store prosjekter, noe som kan føre til mye fram og tilbake over flere år. Til dem har han et råd: Ikke utsett arbeidet for lenge.
– Mange beboere kan bli sittende på gjerdet og venter med å pusse opp badet mens de venter på styrets beslutning. Da vi landet på å gå for strømpeløsning og faktisk gjennomførte rehabiliteringen, ga det forutsigbarhet til dem som bor her, sier han.
