Felleskostnader under lupen

Hva er felleskostnader?

Felleskostnader er utgifter som ikke knytter seg til den enkelte bruksenheten i boligselskapet, men som gjelder for hele fellesskapet. Typiske eksempler på felleskostnader inkluderer kommunale avgifter, eiendomsforsikring og vedlikehold av fellesarealer. Når en kostnad kan knyttes til den enkelte bruksenhet, betegnes det som en særkostnad.

Begrepet «felleskostnader» blir ofte brukt på to måter. For det første kan felleskostnader vise til selve kostnaden som blir betalt av boligselskapet. Men oftest blir begrepet brukt om det månedlige beløpet som eierne betaler til boligselskapet. Dette beløpet dekker ikke bare de løpende felleskostnadene, men kan også inkludere sparing til framtidig vedlikehold, og opparbeidelse av en nødvendighetsbuffer for uforutsette utgifter.

Reglene for fordeling

Boligselskaper er underlagt forholdsvis strenge regler for håndtering av felleskostnader, og spesielt for hvordan felleskostnadene blir fordelt. Fordelingsprinsippet blir satt ved boligselskapets opprettelse, og er vanskelig å endre senere.

I borettslag finnes fordelingsnøkkelen i bygge- og finansieringsplanen. For eierseksjonssameier er fordelingsprinsippet ofte nedfelt i vedtektene. Hvis fordelingen følger sameiebrøken, som er lovens hovedregel, er denne tinglyst og registrert i grunnboken.

Utbygger eller stifter fastsetter fordelingsprinsippene. Selv om leilighetenes størrelse ofte blir brukt som grunnlag, har utbygger eller stifter stor frihet til å justere prinsippet etter eget skjønn og hva som anses fornuftig.

Når fordelingsprinsippet først er etablert, må eierne vanligvis samtykke for å endre det. Dette gjør at fordelingen ofte forblir uendret, men det finnes unntak.

Les også: Det kan lønne seg med solceller

Unntak fra hovedregelen

Både borettslags- og eierseksjonsloven inneholder en unntaksbestemmelse for fordeling av felleskostnadene. Denne er ment å fange opp tilfeller hvor det hadde vært åpenbart urimelig å følge hovedregelen.

Bestemmelsen sier at dersom det foreligger særlige grunner, skal boligselskapet fordele kostnaden etter nytte eller forbruk. Rettspraksis og lovens ordlyd indikerer at dette er en snever unntaksregel.

Fordeling etter forbruk er relativt ukomplisert når pålitelige målemetoder er tilgjengelige. Typiske eksempler er kostnader for strøm, fjernvarme eller vann.

Fordeling etter nytte er derimot mer utfordrende å vurdere. I hovedsak gjelder dette for nye kostnader, fordi eksisterende kostnader normalt skal være hensyntatt i det etablerte fordelingsprinsippet. For at unntaket skal gjelde, må kostnaden knytte seg til et tiltak som etter sin art bare kommer til nytte for enkelte eiere. Det er for eksempel ikke tilstrekkelig å hevde at man som barnløs ikke har nytte av en lekeplass i boligselskapet.

Kostnaden må også være vesentlig nok for at det skal være klart urimelig å følge hovedregelen. Et klassisk eksempel på en kostnad som normalt oppfyller alle vilkår for nyttefordeling, er bygging av nye balkonger for enkelte leiligheter.

Styrets handlingsrom

I praksis er det styret som bestemmer størrelsen på de månedlige innbetalingene fra eierne. Selv om årsmøtet eller generalforsamlingen har myndighet til å fastsette eller overprøve styrets beslutning, er det som regel styret som har best oversikt over boligselskapets økonomiske behov, og derfor også best forutsetning for å vurdere hva som er nødvendig.

Styret har betydelig frihet i vurderingen av nødvendig innkrevingsbeløp. Det kan dog tenkes at en overdreven innkreving av penger kan være lovstridig, men terskelen for dette er høy. Det er ingen begrensninger i hvor ofte styret kan justere felleskostnadene, bortsett fra praktiske hensyn knyttet til fakturering og lignende.

Det er heller ingen krav til varsling av eierne ved endringer i felleskostnader. Boligselskapet kan imidlertid fastsette egne regler for dette i vedtektene.

Les også: Styrelederen fant ut hvordan han håndterer et stort sameie