Hvor godt kjenner du 5%-regelen i borettslagsloven § 8-9?

Når det er uenighet om kostnader og gjennomføring av rehabiliteringsprosjekter i borettslaget kommer gjerne argumentet om 5%-regelen på bordet. Argumentet er at dersom prosjektet vil koste mer enn 5 % av de årlige felleskostnadene så kreves det to tredels flertall på generalforsamlingen for å fatte et lovlig vedtak.

Den regelen de da påberoper seg er borettslagsloven § 8-9, nr. 6 som forutsetter to tredels flertall for å gjøre om på vedtaket:

tiltak elles som går utover vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene

Sjelden i bruk

Min erfaring er at mange misforstår bestemmelsen, og tror at den kommer til anvendelse i flere tilfeller enn den faktisk gjør.

Faktum er imidlertid at dette er en bestemmelse som svært sjelden kommer til anvendelse, og jeg vil prøve å forklare hvorfor.

1. For det første kommer den ikke til anvendelse på den typen tiltak som ellers er nevnt under Borettslagsloven § 8-9, 1-5. Her er det i utgangspunktet allerede krav om to tredels flertall, og dersom vedtaket passerer hinderet uten å rive etter et av disse alternativene, er det altså ikke noe dobbeltkrav i forhold til kostnadsbegrensningen under pkt. 6.
2. For det andre gjelder den ikke for tiltak som må anses som vanlig forvaltning. Dette framgår eksplisitt av bestemmelsen.
3. For det tredje gjelder den ikke for tiltak som må anses som vanlig vedlikehold. Dette framgår ikke like eksplisitt av bestemmelsen, men følger av det lille ordet elles som viser tilbake på pkt. 1 som omhandler avgrensningen mellom vedlikehold og ombygging, påbygging og endringsarbeider.

Tilbakeblikk i eldre lovverk

Når vi skal fastslå hva bestemmelsen gjelder for, må vi avgrense mot vanlig forvaltning (og vedlikehold) og se til hvilken type tilfeller denne bestemmelsen var tenkt innrettet mot. Dette var de såkalte bomiljøtiltakene som må skilles fra vanlig forvaltning, drift og vedlikehold av byggene og eiendommen for øvrig.

Forløperen til dagens bestemmelse var nemlig gammel borettslagslov § 46, annet ledd, nr. 2 som igjen viste til § 1 tredje ledd som refererte til andelseiernes bointeresser.

Hva mente man med dette?

For å finne ut av dette må vi gå til forarbeidene til denne bestemmelsen som kom inne i forbindelse med den store revisjonen av borettslagsloven i 1977. Av Norges Offentlige Utredninger (NOU) 1974:6 framgår følgende:

Etter å ha konstatert at det kunne være behov for servicetiltak av mange slag i forbinelse med boligbygging, og etter å ha konludert med at dette i mange tilfeller var tiltak som var egnet til å kunne fremmes gjennom de enkelte boligbyggelag og borettslag. Blant de tiltak som utredningen listet opp var:

Ulike former for foreningsliv, møtevirksomhet og fritidssysler

• Mosjons-, idretts-, leke- og andre fritidsarealer.
• Daghjem og barnehager.
• Tilsyn i hjemmet for barn, eldre, syke og funksjonshemmede
• Beboerkantiner med tilbringertjeneste
• Fest-, møte- og klubblokaler
• Hjelp til rengjøring, ettersyn og vedlikehold av boliger og husgeråd
• Badstue og svømmebasseng
• Felles vaskeri og fryseboksanlegg
• Felles radio- og TV-antenne-opplegg
• Musikk- TV- og avisrom. Tidsskriftrom med bestilling av bøker fra offentlige bibliotek.
• Hobbyrom og reparasjonsverksted
• Transporttjeneste
• Vaktmester- og portnerservice
• Budtjeneste
• Hustelefonsentral

Kilde: NOU 1974:6

NOU-en avslutter opplistingen med konklusjonen: I slike og liknende tiltak kan det være aktuelt at det enkelte borettslag iverksetter, avhengig av lagets størrelse og de stedlige forhold for øvrig.

For den som er interessert i de lange historiske linjene gir det grunn for refleksjon over hvordan man for 40 - 50 år siden tenkte om kollektive løsninger, og hvordan "sivilsamfunnet" i form av borettslaget og eventuelt boligbyggelagene i fellesskap skulle løse utfordringer og tilby tjenester som i dag enten er privatisert, eller anses som en oppgave for det offentlige finansiert over skatteseddelen.

I dag vil man vel anse tiden for å ha løpt fra de eller fleste av de tiltakene NOU-en lister opp. Med unntak av lekeplasser og eventuelt treningsapparater (som i rimelig utstrekning ofte vil bli å anse som vanlig drift og vedlikehold), er det enten liten interesse eller (opplevd) behov for denne typen omfattende bomiljøtiltak.

Konklusjon

Konklusjonen så langt blir med andre ord at borettslagsloven § 8-9, nr. 6 kun unntaksvis vil komme til anvendelse på det som i sin tid var ansett som kjerneområdet for bestemmelsen.

Nå må det for så vidt legges til grunn at bestemmelsen også vil gjelde andre typer kostnadskrevende vedtak på generalforsamlingen, som ikke er omfattet av drift, vedlikehold, eller de andre alternativene som er opplistet i borettslagsloven. § 8-9, 1 - 5.

Også her vil jeg imidlertid tro at virkeområdet er forholdsvis smalt. Den ytre begrensningen for generalforsamlingens beslutningskompetanse vil nemlig alltid være formålsbestemmelsen i borettslagsloven § 1-1, nr. 1) som fastsetter at borettslagets formål er å gi andelseierne bruksrett til egen bolig, samt å drive tiltak som henger sammen med boretten.

Juridisk direktør Terje Sjøvold