Elbillading til glede og besvær

Da vi fikk eierseksjonsloven av 2017 vedtok Stortinget på eget initiativ en egen bestemmelse om laderett i eierseksjonssameier. Siden bestemmelsen ble til uten egentlige forarbeider har det vært noe tvil om hvordan den skulle forstås, og vi fikk også ulike regler for borettslag og eierseksjonssameier. De nye lovbestemmelsene skal rydde opp i dette.

I den nedenstående redegjørelsen vil vi ta utgangspunkt i borettslagsloven, men bestemmelsene i eierseksjonsloven er likelydende og det samme vil gjelde her.

Rett til å lade

Det følger av bestemmelsen at alle som har rett til å parkere på eiendommen til borettslaget, har rett enten til å etablere sitt eget ladepunkt eller til å kreve at det blir etablert et ladetilbud i borettslaget. Etablering krever styrets samtykke, men styret kan bare nekte å samtykke om det foreligger såkalt saklig grunn.

Retten innebærer å få tilgang til et fungerende ladepunkt. I dette ligger det at andelseieren i utgangspunktet også kan kreve at det arbeidet som er nødvendig for å oppnå dette, blir utført. Dette kan omfatte oppgradering av strømnettet og etablering av infrastruktur. Borettslaget kan, som eit utgangspunkt, ikke motsette seg dette.

Retten til å etablere eget ladepunkt gjelder i utgangspunktet i de tilfeller der andelseieren har eksklusiv bruksrett til en bestemt parkeringsplass og retten til å etablere ladepunktet gjelder denne. Retten til å etablere ladepunkt skal ikke være en rett til å få en eksklusiv parkeringsplass man ikke ellers ville hatt krav på.

Saklig grunn

Andelseieren må innhente samtykke fra styret før han eller hun kan sette opp ladepunkt. Styret kan avslå et krav om å sette opp ladepunkt dersom det foreligger saklig grunn. Hva som er saklig grunn, må vurderes konkret. Kostnadene for fellesskapet vil kunne være en saklig grunn til å nekte, men det må legges til grunn at de i tilfelle må være ganske høye.

Departementet skriver i forarbeidene til bestemmelsen at halvparten av folketrygdens grunnbeløp (G) pr. andelseier i laget, pt. ca. kr. 50 000,- vil være retningsgivende. Kostnadene ved tiltaket må likevel veies opp mot andre forhold, for eksempel borettslagets totale økonomiske situasjon. Denne vurderingen kan medføre at kostnadene kan være både lavere og høyere enn halvparten av grunnbeløpet i forhold til om det er saklig grunn til å nekte.

Andre forhold som etter omstendighetene kan utgjøre saklig grunn, er om etablering av ladepunkt vil være i strid med gjeldende sikkerhetsnormer, typisk dersom det er brannfare forbundet med tiltaket. Hvorvidt brannfare foreligger må imidlertid fastslås konkret, å henvise til en mer hypotetisk begrunnet frykt for dette vil ikke representere saklig grunn. Dersom borettslaget allerede har etablert et fullgodt ladetilbud med felles ladestasjoner, vil andelseier normalt ikke ha krav på at det etableres et eksklusivt ladepunkt til vedkommendes egen bruk.

Også der andelseieren ikke disponerer en egen parkeringsplass, men stadig har en rett til å parkere på fellesarealet, kan vedkommende kreve at det blir satt opp ladepunkt. Her er det imidlertid ikke snakk om noen rett til å sette opp et privat ladepunkt, men en rett til å kreve at det blir etablert et ladetilbud i borettslaget. Borettslaget avgjør i tilfelle hvor ladepunktet skal plasseres og alle andelseiere vil i utgangspunktet ha lik rett til å bruke det. Den enkelte kan ikke forvente ubegrenset tilgang til ladepunktet, men tilgangen må være så hyppig at det er mulig å få ladet bilen tilstrekkelig til normal bruk.

Også her kan styret nekte etablering dersom det er saklig grunn, i disse tilfellene vil det være saklig grunn dersom ikke finnes en egnet plass å etablere ladepunktet på fellesarealet.

Fordeling av kostnader

Det er ikke gitt egne bestemmelser i loven som regulerer fordeling av kostnader til ladeplasser. Når det gjelder kostnadsfordelingen for etablering av ladeplasser anses dette i utgangspunktet som felleskostnader og følger de samme prinsippene for fordelingen av kostnader i borettslaget ellers, jf. brl. § 5-19. Felleskostnader skal i utgangspunktet fordeles etter borettslagets fastsatte fordelingsnøkkel for slike, men loven åpner for avvikende fordeling etter særskilte nyttebetraktninger eller etter forbruk. I forarbeidene til loven legger departementet opp til en «tripp-trapp-tresko-modell», hvoretter:

• Kostnader til generell oppgradering av borettslagets elektriske anlegg for å sikre tilstrekkelig kapasitet er en felleskostnad som skal fordeles etter nøkkelen og som alle følgelig må være med på. Tanken bak er at en generell oppgradering normalt også er et gode også for de som ikke parkerer.
• Kostnader til å etablere felles infrastruktur i/på selve parkeringsanlegget er også en felleskostnad, men her kan kostnaden fordeles på de som har – eller kan få – parkeringsplass i anlegget. De som ikke har – og heller ikke kan få – parkeringsplass slipper å være med på denne kostnaden. Her som ellers er det ikke avgjørende om andelseier faktisk benytter seg av parkeringsmulighetene eller ikke - også de som ikke har barn må være med å betale for lekeplassen – men om vedkommende har mulighet for å parkere i borettslagets anlegg.
• Kostnader til den enkelte ladeboks kan legges på den som faktisk disponerer plassen, forutsatt at det er snakk om en parkeringsplass som kun tjener denne andelseieren.

Endelig kan selvsagt utgifter til strøm fordeles etter forbruk på den enkelte som lader.

Leasing av ladeanlegg

Et siste spørsmål som har dukket opp er de tilfeller der borettslaget ikke selv eier, men leaser ladeanlegget. Arrangementet i disse tilfellene er at en leverandør installerer ladeanlegget på borettslagets parkeringsområde og bekoster dette i sin helhet. Borettslaget som sådan betaler ikke noe, men de som skal lade – og kun disse - betaler en fast avgift eller abonnement til ladeselskapet. Borettslaget kan – om det ønsker det - innløse anlegget senere og betaler i tilfelle en fastsatt pris for dette.

Det er reist spørsmål om dette arrangementet representerer en omgåelse av de normale reglene for fordeling av kostnadene til å etablere ladeinfrastruktur, siden de kostnader som påløper inntil borettslaget eventuelt innløser anlegget i sin helhet belastes brukerne.

Hverken loven eller forarbeidene berører spørsmålet, og svaret kan ikke anses helt opplagt. Min vurdering er at arrangementet antagelig må godtas. Borettslagsloven § 5-19 gir anvisning på hvordan felleskostnader skal fordeles når de først er pådratt som en felleskostnad, men representerer ikke i seg selv noe pålegg om at en bestemt utgift må pådras som en felleskostnad, dersom den kan individualiseres. Fra rettspraksis eksisterer det eksempler på at felleskostnader har vært individualisert og fordelt på den enkelte, og at dette har vært godtatt som lovmessig.

Dersom borettslaget senere velger å innløse anlegget er dette naturlig nok en felleskostnad som skal fordeles enten på alle etter fordelingsnøkkel, eventuelt etter nytte dersom det er grunnlag for det.

Terje Sjøvold, juridisk direktør i OBOS.