Stor etterspørsel – lite tilbud
Over 1600 boliger er solgt med OBOS Deleie og OBOS Bostart. Nå jobbes det for politiske endringer som skal sørge for at stadig flere får muligheten til å eie egen bolig.
Forskere og OBOS-medlemmer mener boligkjøpsmodeller har livets rett, men hva kan vi gjøre for at flere kommer seg på boligmarkedet ved å bruke dem?
Følelsen av å tre over dørstokken til egen bolig er vanskelig å slå. Dessverre er det slik at i byene, og da særlig Oslo, er dette en følelse som ikke er alle forunt. I et tøft boligmarked må vi tenke nytt, for OBOS’ hovedformål er at medlemmene skal eie egen bolig. Sykepleierindeksen viser hvor mange boliger en med sykepleierinntekt har råd til. Den ligger nå på 2,4 prosent i Oslo. Det er skremmende tall.
– Høyt kostnadsnivå og høye renter, i kombinasjon med høye boligpriser, gjør at kjøpsalternativene OBOS Deleie og OBOS Bostart er enda viktige nå enn da vi lanserte første pilot i 2018. I 2022 oppskalerte vi tilbudet, og så langt i 2024 er nesten halvparten av solgte leiligheter i byene kjøpt med disse modellene, forteller leder for boligkjøpsmodeller i OBOS, Ingjerd Sælid Gilhus.
– Stadig færre har råd til å kjøpe seg bolig i byen. Det krever at vi tenker kreativt for å oppfylle folks boligdrømmer, sier Gilhus.
Politisk glasstak
Framover tror hun at OBOS Bostart og Deleie kommer til å utgjøre en betydelig andel av leilighetssalgene. I en undersøkelse gjennomført av Opinion september 2023, kom det fram at også 37 prosent av befolkningen i Stor-Oslo mener det er aktuelt å kjøpe bolig med alternative finansieringsformer. Utfordringen nå er at mange av OBOS’ boligprosjekter er «utsolgt» for Deleie-leiligheter.
Med Deleie får du kjøpe halve boligen, eller mer, og bo i hele. For resten av boligen betaler du et månedlig beløp, tilsvarende markedsleie, til OBOS. Du kan øke eierandelen din når som helst, og ferske tall viser at hver fjerde «Deleier» har kjøpt seg opp til å eie en større andel av leiligheten. Rundt 10 prosent av de som kjøper med Deleie, har spart nok til å kjøpe hele boligen før de flytter inn. Eierskapet økes på grunn av høyere lønn, arv, økt verdi på boligen, eller det som gjelder for de aller fleste – at de får en partner som flytter inn.
All erfaring så langt tilsier at Deleie fungerer. Så hvorfor ikke selge enda flere boliger med dette tilbudet?
Borettslagsloven tillater ikke å selge mer enn 20 prosent av boligene i et borettslag med leie til eie-modeller. Denne grensen på 20 prosent håper vi endrer seg snart.
Ingjerd Sælid Gilhus
Hun viser til at regjeringen har foreslått en lovendring som tillater opptil 50 prosent andel av Deleie-boliger i nye boligprosjekter. Lovforslaget skal behandles i Stortinget, men det er usikkert når det skjer. Ministeren har imidlertid lovet å legge fram saken så tidlig at den kan bli behandlet av politikerne i inneværende stortingsperiode, altså før sommeren 2025.
– Loven ble laget lenge før Deleie eksisterte. Det er ingen tvil om at en økning kommer til å bidra til at flere får muligheten til å eie sin egen bolig. OBOS Deleie og Bostart er en av de største innovasjonene i OBOS, og muligens også i boligmarkedet i nyere tid. Modellene skal være med å påvirke boligmarkedet framover, og OBOS skal fortsette å være en pådriver i utviklingen, forteller Gilhus.
Siden det er færre leiligheter å få kjøpt med Deleie, blir nå flere leiligheter kjøpt med Bostart. Her får du i hovedsak redusert kjøpsprisen med 10 prosent, men i enkelte prosjekter får du redusert kjøpsprisen med 20 prosent. Dette får du mot at OBOS forbeholder seg retten til å kjøpe boligen tilbake dagen du vil selge. Prisen du får er justert for boligprisutviklingen i området.
På Ulven i Oslo selges nå mange innflyttingsklare boliger med OBOS Bostart til 20 prosent redusert kjøpspris. På prosjektsidene obos.no/ulven ser du hvilke som er i salg med disse betingelsene akkurat nå.
Like kontrakter, flere muligheter
OBOS har de siste årene også jobbet med aktørene NBBL, Norsk Eiendom, Norges Eiendomsmeglerforbund og Fredensborg Bolig AS for å lage standardkontrakter for Deleie og Leie til eie. Rett før sommeren 2024 ble de endelige versjonene lansert for bransjen.
– For OBOS har det vært viktig å dele av vårt arbeid, og erfaringene vi har gjort oss de siste årene. Det er selvfølgelig stas at kjøpskontrakten er utgangspunktet for en bransjestandard fire år etter vi lanserte OBOS Deleie. Med en trygg og gjennomarbeidet standard på plass, ønsker vi flere tilbydere av boliger med boligkjøpsmodeller velkommen, som igjen gjør at enda flere får mulighet til å eie egen bolig, påpeker Gilhus.
Hvem trenger Deleie?
80 prosent av de som kjøper bolig med OBOS Deleie er under 40 år, og snittalderen er 36 år. For OBOS Bostart er snittalderen 42 år. Utfordringen for mange er bankenes krav om 15 prosent egenkapital. Selv om du har god inntekt, og dermed en god betjeningsevne, er ikke det tilstrekkelig for å kjøpe bolig. Det er de som har en god betjeningsevne, men som ikke har tilstrekkelig med egenkapital, at Deleie og Bostart er ment å skulle hjelpe.
Opp mot halvparten av alle under 30 år får hjelp av foreldrene til å kjøpe sin første bolig. – Vi synes ikke det er riktig at man må være avhengige av mor og far for å skaffe seg noe så grunnleggende som et eget hjem.
– Det er gunstigst å kjøpe bolig på ordinære vilkår, men for veldig mange er ikke det et reelt alternativ. Deleie og Bostart gjør at du kan eie hele eller deler av boligen istedenfor å leie den. Ordningene gjør også at du kan bo mer sentralt eller nærmere jobb. Du kan da også kan ha en litt lengre tidshorisont for hvor lenge du vil bo i boligen, ettersom du får råd til litt mer bolig fra starten av, sier Gilhus.
Å tilby slike løsninger er ikke «kostnadsfritt» for OBOS. Deleie-porteføljen påvirker balansen og binder opp mye kapital. Dette er rullerende etter hvert som man kjøper seg opp i eierandel.
– I en undersøkelse en tid tilbake spurte vi medlemmene våre om de ønsker at OBOS skal prioritere flest mulig boliger til medlemmene, eller om de foretrekker et større tilbud av Deleie og Bostart, gitt at konsekvensen av sistnevnte er mer kapitalbinding og potensielt færre boliger, totalt sett? Medlemmene var svært tydelige i tilbakemeldingen. De ønsket mer Deleie og Bostart slik at flere kan få en fot inn i boligmarkedet, forteller Gilhus.
OBOS Deleie ble lansert i noen utvalgte boligprosjekter for første gang i 2020, blant annet her på Ulven. I dag er det mange boliger til salgs her med OBOS Bostart, noe som betyr at du får 20 prosent redusert salgspris mot at OBOS forbeholder seg retten til å kjøpe boligen tilbake dagen du vil selge.
– Kan være liv laga
«Bruken av alternative boligkjøpsmodeller har så vidt kommet i gang. Den bør få fortsette, er konklusjonen etter en analyse med utgangspunkt i OBOS' tilbud om deleie». Det skriver Jens Sørlie Kværner, førsteamanuensis ved Tilburg University, institutt for finans. Han skrev det i artikkelen «Nye boligkjøsmodeller kan være liv laga», som ble publisert i DN 31. oktober.
Med utgangspunkt i OBOS’ populære Deleie-tilbud, har duoen Jens Sørlie Kværner og Eirik Eylands Brandsås (ved Federal Reserve Board), analysert etterspørselen etter deleie, anslått verdien av det for folk flest, samt sett på hvilke implikasjoner deleie kan ha for finansiell stabilitet.
Konklusjonen er klar:
«Til tross for interessekonflikter og praktiske utfordringer rundt utviklingen av slike modeller, er ideen om deleie så god at Finanstilsynet ikke bør kaste barnet ut med badevannet».
