Bolighistorien – del 4 av 4: Den nye normalen

Åttitallet ble et turbulent tiår for boligsektoren. Etterkrigstidens reguleringer og subsidier forsvant gradvis. Boligbygging ble konjunkturutsatt og risikofylt. For boligsamvirket ble endringene dramatiske.

OBOS og de andre boligbyggelagene hadde fungert som boligpolitiske redskaper i tett samarbeid med Husbanken og kommunene i mer enn tretti år. Nå ble denne treenigheten oppløst, og boligbyggelagene måtte nærmest finne opp seg selv på nytt.

I 1988 kollapset boligmarkedet.

Krisen var ikke over før i 1993. Da tok også dagens boligmarked form. For OBOS kan utviklingen oppsummeres slik: På 1980-tallet ble rammene rundt boligbyggingen forandret.

Endringene fortsatte utover på 1990-tallet, men nå foregikk de like mye internt. Etter nesten ti år med unntakstilstand gjaldt det å finne seg til rette i en ny normal.

Nede for telling

«Det bygges nesten ikke boliger i Oslo lenger. I 1982 bygde Obos 2000 nye leiligheter, i år bygger de 88. Neste år er det planlagt enda færre, bare 33 nye leiligheter skal bygges», skrev Arbeiderbladet i august 1992.

Det var full krise ved inngangen til 1990-tallet. Ikke bare lå boligbyggingen nede, OBOS satt også med et stort antall ferdige boliger som det var umulig å få solgt.

Dette var til dels boligprosjekter som var igangsatt under jappetiden, da byggeprisene var på sitt høyeste. I en slik situasjon var det utenkelig å sette i gang bygging av nye boliger.

Bruktboligprisene stupte også. Her var det i teorien kjøpers marked, men i en tid med bankkrise og gjeldskrise, høy arbeidsledighet og høye renter, var det få kjøpere i praksis.

Bruktboligprisene nådde bunnen i januar 1993. Derifra gikk det oppover, i takt med at rentene ble satt ned. I løpet av 1993 steg prisen på brukte OBOS-boliger med 26 prosent, og lageret av usolgte, nye boliger ble omsider tømt.

Krisen var over, men det skulle enda ta en stund før boligbyggingen kom i gang igjen. I 1995 ferdigstilte OBOS fortsatt ikke mer enn skarve 95 boliger. Mellom 1989 og 1993 tapte OBOS 300 millioner kroner på boligbyggingen. Det var så vidt det bar seg. I 1991, som var det verste kriseåret, hadde OBOS et overskudd på kun 536.000 kroner.

Kooperasjonen blir kommersiell

En av bærebjelkene i den regulerte boligsektoren hadde vært selvkostprinsippet. Så lenge OBOS bygde på kommunale tomter og med subsidierte husbanklån, var det bare rett og rimelig at man ikke tok noen fortjeneste. Men det innebar også at OBOS ikke hadde opparbeidet seg noen kapital.

I den nye virkeligheten, hvor tomter og finansiering måtte skaffes på markedets premisser, var det helt nødvendig å begynne å tjene penger. Da boligbyggingen tok seg opp igjen etter krisen, forsvant ordet selvkost ut av OBOS-vokabularet, og ble erstattet med fastpris.

I fastprisen lå det kalkulert en rimelig fortjeneste, men det ordet brukte man ikke. Tanken om at et boligbyggelag skulle tjene penger var lenge uhørt, og at OBOS forlot selvkostprinsippet ble gjenstand for store diskusjoner. Først i år 2000 slo OBOS fast at boliger skulle selges til markedspris.

Et annet steg i markedstilpasningen gjaldt prisreguleringen på bruktboliger. Willoch-regjeringen «slapp fri» store deler av bruktboligmarkedet i 1982, men det gjaldt ikke OBOS-boliger. De var fortsatt prisregulert, men takstene var satt så kraftig opp at de ofte nærmet seg prisene på uregulerte boliger.

Men i juni 1988 ble prisreguleringen opphevet for de aller fleste brukte OBOS-boligene. Dermed var det faktisk på Gro Harlem Brundtlands vakt, og ikke under Kåre Willoch, at OBOS-boligene ble sluppet ut på markedet! Det fantes ett unntak, og det var OBOS-boliger som var yngre enn sju år.

Årsaken var at husbanklånet var subsidiert de sju første årene. Denne siste resten av prisregulering ble opphevet i 1995, og i 1999 ble muligheten for å prisregulere borettslagsboliger fjernet fra lovverket. Begge deler gikk upåaktet hen.

1990-tallet var ikke bare en tid for omstilling, men også for omorganisering. Alt som en del av den overordnede kommersialiseringen. I 1994 ble boligproduksjonen skilt ut fra den øvrige virksomheten. Den ble først lagt til OBOS Prosjekt AS, og deretter til det nyopprettede Utvikling AS, som i 2001 ble til dagens OBOS Nye Hjem AS.

I «gamle dager» var OBOS formelt sett «bare» en instans som gjennomførte byggeprosessen på vegne av borettslagene. Det var først fra midten av nittitallet at OBOS, gjennom sitt datterselskap, offisielt gikk over til å utvikle og selge boligene selv, slik det foregår i dag.

Det samme skjedde overalt i organisasjonen. Ansvar og risiko ble spredt, og driften ble profesjonalisert. Den gamle bruktboligavdelingen ble til dagens OBOS Eiendomsmeglere AS, den gamle forvaltningsavdelingen ble til OBOS Eiendomsforvaltning AS og så videre.

OBOS ble kort og godt omvandlet til et moderne konsern der de nye selskapene skulle opptre på samme måte som andre aktører i bransjen.

Boligdrømmer

Litt forenklet kan man si at OBOS gikk fra å være et boligpolitisk redskap for boligproduksjon til å bli en kommersiell leverandør av boligdrømmer i løpet av åtti- og nittitallet. «Vårt mål er å gjøre OBOS til en fullserviceorganisasjon når det gjelder planlegging, bygging, salg, forvaltning og boservice», skrev OBOS-bladet allerede i 1984.

Det fikk man uttelling for under krisen tidlig på 1990-tallet. Da var det forvaltning, eiendomsmegling, forretningseiendommer og finansvirksomhet som holdt OBOS i gang, mens selve boligbyggingen var et rent tapsprosjekt.

I det regulerte markedet ble boligkøen ordnet etter ansiennitetsprinsippet. Men i det frie boligmarkedet er det høyeste bud som bestemmer hvem som får tilslaget. Hva da med forkjøpsretten? Det spørsmålet ble aktuelt i 1988, da 60.000 brukte OBOS-boliger ble sluppet ut på markedet.

Og det var da dagens ordning kom på plass.

Den som sikrer at det medlemmet med lengst ansiennitet kan overta kjøpet til den avtalte prisen. Forkjøpsretten er til både glede og forargelse, og den kan virke pussig ved første øyekast.

Men den ble altså til som en følge av de store boligpolitiske omveltningene, for å ivareta både boligselgernes interesse av å få så høy pris som mulig, og medlemmenes ønske om å få uttelling for medlemskapet.

Å forhandle fram gode medlemsfordeler ble en viktig oppgave for den nye serviceorganisasjonen, og for mange er rabatt på maling og teaterbilletter grunn god nok til å være medlem. På 1990-tallet gikk OBOS til og med inn i strømmarkedet for å skaffe billigere strøm til borettslagene.

OBOS Energi AS så dagens lys i 1995. «OBOS blir strømførende», skrev Aftenposten, som slo nyvinningen stort opp. At et boligbyggelag skulle etablere sitt eget omsetningsselskap for strøm, var noe nytt. Men det var helt i tråd med den nye virkelighets- og rolleforståelsen og de nye rammevilkårene.

Fikk du med deg denne? 100.000 boliger for folk flest

Den nye normalen

Mens 1980-tallet hadde vært en tid for omveltninger, ble 1990-tallet en tid for konsolidering. Slagene om prisreguleringen, husbanklånene og de kommunale tomtene var tapt. Den gamle boligpolitikken var borte, og de gamle arbeidsmåtene fungerte ikke lenger.

Valget sto, slik man opplevde det i OBOS, mellom å omstille seg eller å forsvinne. Og da gikk man helhjertet inn for det første. Illustrerende for den nye virkelighetsforståelsen er OBOS-sjef Martin Mælands oppsummering i OBOS-bladet ved inngangen til det nye årtusenet:

«Den boligbyggingen som OBOS og andre vanlige boligbyggere utfører i dag, er ikke sosial. Det finnes ikke lenger noen sosial boligpolitikk. Men den er ikke usosial heller. Den er normal.»

Omstillingene i boligsektoren var bare en del av de store samfunnsendringene på 1990-tallet, som også innebar at kraftmonopolet og telemonopolet ble avviklet. Dermed var både strøm, telefon og boliger blitt varer på et marked – og ikke lenger velferdsgoder. At Norge ble med i EØS endret også spillereglene.

Det ble for eksempel ikke lenger mulig for kommunene å dele ut billige tomter til utvalgte boligbyggere uten videre, slik det hadde vært praktisert gjennom hele etterkrigstiden.

I ettertid er det lett å si at frislippet på boligsektoren muliggjorde dagens skyhøye boligpriser. Men kaster man et blikk bakover, ser man også at endringene gikk gradvis. Boligprisene eksploderte ikke idet boligmarkedet ble avregulert. Tvert imot.

Lenge var det stillstand og lave priser som skapte bekymring. Prisene begynte å stige fra midten av 1990-tallet, men fortsatt ble det ikke opplevd som alarmerende. Lønnsutviklingen var god, rentene lave, alle piler pekte oppover – og de aller fleste kom seg i hus. De siste årene har vi likevel sett noe historisk nytt, nemlig at vanlige folk i vanlige jobber har vanskelig for å komme seg inn på boligmarkedet, som det heter.