– OBOS bygger i gode og dårlige tider

– Helt siden krigen i Ukraina startet har vi valgt å være offensive på kjerneformålet vårt: Vi skal bygge boliger for medlemmene våre, sier konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj.

Det var nå det skulle snu, etter den brutale starten på 2020-tallet. Men så kom krigen i Ukraina, rekordhøye strømpriser og rentehopp på rekke og rad. Denne høsten har boligsalget bremset opp, og særlig salget av nybygde boliger.

– Vi har startet byggingen av 1000 flere boliger enn vi har solgt i år. Det betyr at vi har mange boliger under bygging som vil være tilgjengelige for medlemmene de kommende årene, som står klare når kjøperne er klare, sier Siraj.

– Det har vært viktig for styret og meg som konsernsjef at vi står ved det vi har sagt hele tiden: OBOS bygger i gode og dårlige tider. Det er vår forpliktelse til medlemmene, understreker han.

En slitesterk modell

Da OBOS ble startet i 1929, var det for å gi folk muligheten til å eie egen bolig. Mye har forandret seg på 92 år, men formålsparagrafen er fortsatt like tydelig: OBOS skal skaffe medlemmene bolig. Og det krever et solid økonomisk fundament, påpeker Siraj.

– Vi har bygget opp en robust økonomi. Vi har sagt hele tiden at vi må selge til markedspris og ta ut det overskuddet som finnes i boligmarkedet for å sikre at vi kan investere og holde hjulene i gang når det blir litt mer krevende, sier han.

Akkurat dét får OBOS ofte både spørsmål om og kritikk for. Hvorfor skal OBOS i det hele tatt tjene penger og gå med overskudd? Svaret får vi nå, når markedet er tøft, sier Siraj.

– Nå får vi prøvd modellen vår. At vi går med overskudd i gode tider betyr at vi nå har penger til å bygge, kjøpe nye tomter og satse på digital tjenesteutvikling innenfor forvaltning av eksisterende borettslag og sameier.

Men at boligmarkedet har stagnert, får konsekvenser – selv med et solid økonomisk fundament. Både i den svenske og norske virksomheten er det varslet oppsigelser.

– Vi må tilpasse bemanningen etter markedsforholdene og husholdere bedre med pengene. Selv om vi har en god kapital, er virksomheten så stor at man kommer ikke langt med overskudd på en milliard kroner. Akkurat nå har vi boliger for 14 milliarder som ikke er solgt. Verdien av det vi bygger er på 42 milliarder. OBOS’ overskudd kan virke enormt, men det er faktisk ikke mer enn vi må ha for å levere på formålet, også i dårlige tider, sier Siraj.

Les også: Egen bolig er en god investering

– Merkes særlig blant dem som har minst fra før

– Vi har den høyeste renta siden 2008, den høyeste inflasjonen siden 80-tallet og ekstra høy prisvekst på det alle trenger: mat, drivstoff og strøm.

Sissel Monsvold, sjeføkonom i OBOS, ramser opp elendigheten. Hun viser til forsker Christian Poppe ved Oslo Met SIFO, som har kommet fram til at det er dobbelt så mange husholdninger med økonomiske problemer nå, sammenlignet med under pandemien.

– I sommer hadde andelen økt til 16 prosent, og det betyr 410.000 husholdninger. Kjøpekraften i år antas å falle mer enn den har gjort siden 2006, sier Monsvold.

Det er særlig renteoppgangen som treffer husholdningene, men ikke bare det.

– Høy prisvekst på et bredt spekter av varer og tjenester gir også et solid innhugg i lommeboka. Inflasjonen merkes særlig blant dem som har minst fra før av, sier Monsvold.

For en boligutvikler som OBOS skaper også galopperende priser på byggematerialer ekstra hodebry.

– Men man ser tendenser til at prisen på trelast, stål og andre byggemateriale flater ut, og det er forventet at de skal falle etter hvert. Lavere bygging av boliger og hytter tilsier at prisene skal ned. Prognosesenteret venter fall i materialprisene neste år og 2024, sier sjeføkonom Monsvold.

6 gode grunner til å kjøpe nytt

Når snur det?

Det blir et mørkt 2023, tror Siraj.

– Renteøkningene har vært helt nødvendige for å få kontroll på inflasjonen og få stabilitet i økonomien vår, men det slår direkte inn på en virksomhet som OBOS, der renta er helt avgjørende for om folk har råd til å kjøpe bolig, forklarer han.

– Vi har heller aldri vært i en situasjon med inflasjon, høye energipriser og usikkerhet som ligger i en fullskala krig i Europa. Det har vi ikke sett siden andre verdenskrig, sier han.

Utviklingen kommer til å påvirke oss på mange måter, mener Siraj, men synes det er vanskelig å se rekkevidden

– Jeg er glad for at OBOS er OBOS og ikke et børsnotert selskap. Det betyr at vi kan bruke alt overskuddet på å holde hjulene i gang, og slipper å tenke på utbytte til eiere. Det skaper en helt annen arbeidsro for oss. Vi kan tenke langsiktig, og sørge for at vi har boliger å tilby når markedet snur igjen, sier Daniel Kjørberg Siraj.