Bolighistorien – del 1 av 4: Boligsamvirket på begynnelsen
I 1930-årene foregikk boligbyggingen i et uregulert marked med få støtteordninger.
OBOS-logo øverst og Samvirkelag nederst – borettslaget Trondheimsveien 170 fra 1936 er typisk for sin tid. Her var det i tillegg planlagt en kinobygning inne i kvartalet. Men andelseierne ville ikke ha kino i gården, og etter å ha betalt 127 kroner hver i kompensasjon til OBOS, fikk de et opparbeidet gårdsrom i stedet. Foto: Oslo Museum
I 1939, etter ti års virksomhet, hadde OBOS rundt ti ansatte og 1994 medlemmer. OBOS hadde bygd 2586 leiligheter, og OBOS hadde forandret boligbyggingen i Oslo. Men for veldig mange var en OBOS-bolig utenfor rekkevidde.
I 1939 ble det arrangert en stor boligkonferanse med representanter fra hele landet. Sosialminister Oscar Torp holdt åpningstalen, og han lovet at staten endelig skulle komme på banen i boligsaken. OBOS var blant arrangørene av konferansen. Fra talerstolen ønsket OBOS-direktør Jacob Christie Kielland det nye engasjementet velkommen, og gjorde det helt klart at OBOS ikke maktet å avskaffe bolignøden på egen hånd:
«Det er helt sant at OBOS ikke bygger for de minst bemidlede. OBOS er et hensiktsmessig apparat, som de offentlige myndigheter kan bruke; hvem det kan bygge for, avhenger helt av støtten fra staten og kommunene.»
Det var tydelig tale fra en av boligsamvirkets grunnleggere, og en god oppsummering av de første ti årene med kooperativ boligbygging.
Samvirke for billige boliger?
Hva hadde skjedd? Ble ikke OBOS stiftet for å bygge boliger som folk flest hadde råd til? Jo, i vedtektene fra 1929 het det at selskapet hadde til formål å «skaffe sine medlemmer gode og tidsmessige boliger eller lokaler til en rimelig pris».
Men boligbygging var kostbart, og i mellomkrigstiden foregikk den på et uregulert marked. Og siden det fantes få støtteordninger, ble kooperative boliger for dyre for veldig mange, på tross av de gode intensjonene.
Det som derimot fantes på 1930-tallet, var et ønske om å utvikle nye arbeidsmåter, nye samarbeidsformer og nye måter å organisere boligbyggingen på. OBOS ble til i denne brytningstiden, og det kom til å prege organisasjonen og virksomheten de ti første årene.
Kooperativt gjennombrudd
20. august 1929 markerer starten på det moderne boligsamvirket i Norge. Da ble nemlig Oslo og Omegns Bolig- og Sparelag (OOBS) stiftet. Det var ikke det første kooperative byggeselskapet som var blitt etablert her i landet, men det skulle bli det første som klarte å skape kontinuitet i den kooperative boligbyggingen.
Tidligere hadde man ikke fått til annet enn enkeltprosjekter. Men OOBS ble grunnlagt etter en ny modell. Den var hentet fra Sverige, og den gikk ut på å skille mellom et moderselskap, som skulle stå for prosjektering og bygging, og de ferdige boligprosjektene, som skulle skilles ut som egne selskaper, men forvaltes av moderselskapet.
Ordningen viste seg å svare til forventningene, for det er fortsatt slik boligsamvirket er organisert – med boligbyggelag og borettslag.
«Der er ennu noen solleiligheter i vårt nybygg i Bentsegaten. Benytt anledningen og bese leilighetene i dette bygg, og De vil sikkert bli begeistret», het det i annonsen i Arbeiderbladet fra 1933. Salget gikk tregt likevel.
Slik kjenner vi Bentsegaten borettslag på Sagene i dag. Bildet er tatt til boken «OBOS - 100 borettslag 1929-2013», skrevet av Anne-Kristine Kronborg. Foto: Ivan Brodey
Begeistret var man også i Arbeiderbladet i 1935, da Oslo kommune og OBOS inngikk sitt samarbeid. «Det nye selskap trer nu ut i livet for å løse sin betydningsfulle opgave», skrev avisen.
Finansieringsproblemer
OOBS ble stiftet som en åpen medlemsorganisasjon som skulle bygge og forvalte boliger – og i tillegg motta medlemmenes sparemidler. Det siste var viktig, for selskapet trengte kapital. Penger var i det hele tatt det store problemet på 1930-tallet.
Det var for det første vanskelig å skaffe byggelån. Det gjaldt alle boligbyggere, ikke bare OOBS. Den viktigste långiveren var faktisk landets forsikringsselskaper, og mangelen på gode kredittordninger hemmet boligbyggingen. I tillegg manglet mange potensielle boligkjøpere penger til innskudd.
I de to første boligprosjektene til OOBS, Etterstad 1 og Maridalsveien 64, ble likevel leilighetene raskt solgt. Men det tredje prosjektet, Fagerheimen på Dælenenga, skapte problemer. Da bygget sto ferdig i 1933, var fortsatt 51 av totalt 180 leiligheter ledige. Det kunne blitt riktig kritisk om ikke Oslo kommune hadde trådt reddende til og kjøpt alle de usolgte leilighetene.
Salget gikk tregt i det neste prosjektet også, Bentsebakken på Sagene. Det hjalp ikke at OOBS rykket ut med den ene reklameannonsen etter den andre og fristet med sol og utsikt så lenge det var begrenset hvor mange som hadde råd til å betale 1800 kroner i innskudd for en toroms med bad og wc.
Kommunen på banen
I årene etter første verdenskrig hadde kommunen drevet egen boligbygging. Det var dyrt og arbeidskrevende, og på begynnelsen av 1930-tallet var kommunen på leting etter nye ordninger. Her trådte arkitekt Jacob Christie Kielland inn i en nøkkelrolle.
Han hadde vært med på å stifte OOBS, og hadde tegnet det første boligprosjektet – og han jobbet i kommunen. Som sekretær hos byarkitekten forfattet han en utredning om kooperative byggeselskaper, hvor konklusjonen lød at kommunen burde slutte å bygge selv, og i stedet samarbeide med et slikt selskap. Det var åpenbart at det var OOBS han hadde i tankene.
Og slik ble det. I april 1935 ble selskapet omorganisert, kommunen skjøt inn 100.000 kroner og fikk representanter i styret. Kielland selv ble direktør og navnet ble endret til Oslo Bolig- og Sparelag (OBOS).
På markedets premisser
Nå kunne OBOS kalle seg kommunens byggende organ. Men det endret ikke på selve grunnbetingelsen for boligbyggingen på 1930-tallet, nemlig at den i det alt vesentligste foregikk på markedets premisser.
Kommunens støtte begrenset seg til å garantere for byggelånene. Det var riktignok helt nødvendig, for uten kommunale garantier var det nesten umulig å få lån. I noen tilfeller bidro kommunen også med såkalte dyrtidslån, og kommunen stilte enkelte tomter til disposisjon for OBOS.
For øvrig måtte OBOS kjøpe tomter til markedspris, og ellers operere på samme vilkår som andre boligbyggere. Samarbeidet med kommunen de første årene førte ikke til lavere boligpriser for OBOS’ egne medlemmer, men det bidro til å styrke organisasjonen og holde boligbyggingen oppe.
For kommunen var det en fordel å slippe å bygge selv og i stedet kjøpe ferdige boliger av OBOS. Det skjedde i stor stil – kommunen kjøpte hele boligkomplekser på Bjølsen, Sagene og Dælenenga med til sammen over fire hundre leiligheter. Disse boligene ble leid ut til kommunens egne boligsøkere.
På tampen av tiåret utviklet OBOS og kommunen dessuten en interessant ordning der kjøperne fikk betale innskuddet avdragsvis. Datidens form for leie-til-eie! I Maridalsveien borettslag på Bjølsen ble alle de 350 leilighetene solgt på denne måten.
Fagerheimen på Dælenenga er et typisk OBOS-anlegg fra 1930-tallet: monumentalt og modernistisk og bygd i rødt tegl. Med store vinduer, lyse rom, bad og wc og sentralvarme representerte de en høy boligstandard, og ble markedsført som tvers igjennom moderne. Men leilighetene var fortsatt små – de fleste på to rom og kjøkken. Foto: OBOS
Et hensiktsmessig apparat
Boligkooperasjonen måtte tåle en viss kritikk de første årene. For eksempel arkitekt Frode Rinnan, som utformet Lambertseter og tegnet tallrike borettslag for OBOS etter andre verdenskrig, var i starten svært skeptisk til boligkooperasjonen. Argumentet hans var nøyaktig det samme som OBOS-sjefen selv påpekte på boliglandsmøtet i 1939, nemlig at store grupper av befolkningen ikke maktet å betale de innskuddene som krevdes for å bli kooperative boligeiere.
Historikeren Erling Annaniassen har undersøkt beboermassen i de første borettslagene, og bekrefter at en stor andel besto av funksjonærer og godt betalt fagarbeidere, det vil si middelklassen og det øverste sjiktet i arbeiderklassen. Men selve organisasjonsformen, kombinasjonen av bygging, forvaltning og sparing, og den nye måten å eie boliger på hadde vist seg å fungere etter hensikten.
Samtidig vokste erkjennelsen av at det måtte penger til for å løse boligproblemet, og at de kunne ikke komme fra boligsøkernes egne lommer.
Da det store boliglandsmøtet ble avholdt i 1939, fantes det planer om en statlig huslånebank, og man syslet med tankene om å etablere et landsdekkende boligsamvirke etter OBOS-modellen. Så kom krigen, og satte en midlertidig stopper for de boligpolitiske bestrebelsene.
Men bare midlertidig, for etter krigen ble et helt nytt boligpolitisk apparat stablet på beina. Her gikk OBOS, og etter hvert alle de andre boligbyggelagene, inn i rollen nettopp som hensiktsmessige apparater i byggingen av velferdsstaten. Men det er en annen historie.
