Derfor bør du alltid ha en plan for vedlikeholdet
En vedlikeholdsplan er et nyttig verktøy for å ta vare på bygningsmassen. Det har de lang og god erfaring med i Etterstad Vest borettslag.
- Tekst Henrik Sørlie
- Foto Pernille Münster
Etterstad Vest i Oslo består av 256 leiligheter fordelt på 13 blokker. Borettslaget har samme alder som nyslåtte pensjonister på 67, og Etterstad Vest holder seg i usedvanlig god form. Det skyldes en langvarig innsats med vedlikehold og oppgraderinger.
– Vi har gamle bygninger, men de er velholdt. Heldigvis har borettslaget en lang tradisjon for kontinuerlig vedlikehold. I mange år har vi også hatt vedlikeholdsplaner, som er et nyttig styringsverktøy. Vi bruker det aktivt i styremøtene og når vi skal planlegge neste års budsjett, sier styreleder Camilla Tveter i Etterstad Vest.
Har samlet alt digitalt
På 1990-tallet tok de et stort fasadeløft med etterisolering, teglstein og større balkonger. Deretter har de skiftet ut vann- og avløpsrør. I tillegg kommer en rekke andre tiltak for å holde bygningsmassen i god stand. I senere tid har de blant annet støvsugd ventilasjonskanaler, rehabilitert garasjetaket og satt i gang med fasadevask.
For to år siden bestilte borettslaget en ny vedlikeholdsplan fra OBOS Prosjekt, som også hjalp med å legge inn planen i «Vedlikehold og bærekraft» på Styrerommet. I tillegg er historikk av tidligere vedlikehold lagt inn digitalt, og denne oppgaven ble gjort av styrelederen.
– Det tok en del tid å legge inn alle opplysningene, men heldigvis har vedlikeholdsarbeid blitt omtalt i årsrapportene opp gjennom årene. Derfor kunne jeg klippe og lime inn mye av historikken fra de siste 30 årene, sier Tveter.
– Nå er alt samlet på Styrerommet, og det har blitt mer oversiktlig for både oss og framtidige styrer.
Les hvordan dere kan bruke Styrerommet til å kartlegge vedlikeholdsbehov i boligselskapet →
Lønnsom investering
Hun er ikke i tvil om at vedlikeholdsplan lønner seg. Prisen avhenger av størrelsen på boligselskapet, og Tveter forteller at de betalte 70.000 kroner.
– For vår del er det absolutt verdt investeringen. Vi er ikke håndverkere, og styret har ikke kompetanse til å vurdere bygningsmassen, sier styrelederen.
– En vedlikeholdsplan fra uavhengige fagpersoner gir trygghet, og planen hjelper oss til å finne ut hva vi bør undersøke nærmere. Resultatet er enklere styring og bedre forutsigbarhet.
Viktig å prioritere tiltakene
– Vi ser at boligselskapene er økonomisk presset og må prioritere strengere. Da er det enda viktigere å ha god oversikt for å gjennomføre det viktigste. Taket prioriteres før uteplassen, sier Erik Chr. Windt i OBOS Prosjekt.
Han leder avdeling Byggrådgivning, som tilbyr vedlikeholdsplaner og rådgivningsmøter. Windt forteller at OBOS Prosjekt tidligere tilbød en omfattende rapport som ble kalt Vedlikeholdsnøkkelen.
– Den var svært detaljrik, og en del styrer fikk problemer med å orientere seg. Det kunne føre til at de ikke ble enige om hvilke tiltak som var viktigst. Nå tilbyr vi i stedet en overordnet variant, en vedlikeholdsplan, der vi tar en visuell inspeksjon sammen med styret. Vi har et trent øye for å se symptomer og anbefale ytterligere sjekk, sier Windt, som tidligere jobbet som takstmann.
Les også: Borettslaget kuttet energiutgiftene sine etter energikartlegging →
Rapport med 5- og 30-årsplan
Etter inspeksjonen lager OBOS Prosjekt en rapport om antatte vedlikeholdsbehov den nærmeste femårsperioden, samt forslag til prioritering og estimerte kostnader.
– Denne rapporten blir presentert for styret, og den legges inn digitalt på Styrerommet. I rapporten inkluderer vi en foreløpig plan for store prosjekter de neste 30 årene. Dermed skal det bli enklere for styret å prioritere og budsjettere. I tillegg blir det enklere å vise beboere hvilket vedlikehold som er gjennomført og planlagt – med estimerte kostnader.
Ifølge Windt er det mange boligselskap som får unødvendig høye kostnader på grunn av manglende kompetanse om jevnlig vedlikehold.
– Det klassiske er problemer med tak, vinduer og fasadesprekker. Hvis dette oppdages sent, kan det bli svært kostbart å reparere, påpeker Windt.
Kartlegg energibruken
Windt anbefaler alle boligselskap å gjennomføre en energikartlegging.
– Det er nyttig for å se hva man kan spare av energi ved ulike tiltak, og hva som gir størst besparelser, sier Windt.
Et nytt EU-direktiv kommer til å påvirke krav til borettslag og sameier i Norge. Ifølge direktivet skal bygninger i EU spare inn 16 prosent av energibruken innen seks år. Den største reduksjonen skal pålegges de minst energieffektive byggene. Trolig blir kravene i Norge også skjerpet betraktelig.
– Det blir stadig viktigere å få oversikt over både vedlikeholdsbehov og energisparende tiltak. Dette må ses i sammenheng. Det lønner seg å ta energisparende valg når dere skal vedlikeholde, sier Erik Chr. Windt i OBOS Prosjekt.