Bolighistorien – del 4 av 4:
Den nye normalen
På 1990-tallet tok dagens boligmarked form.
- Tekst Anne-Kristine Kronborg
![](https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-Historisk-1991-12-01_Aftenposten-annonse.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=386&q=90&w=750&s=a3279d258293f1f7001bd701937c5801 750w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-Historisk-1991-12-01_Aftenposten-annonse.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=488&q=90&w=950&s=02163e23e6f86249e0b79d3f18a99966 950w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-Historisk-1991-12-01_Aftenposten-annonse.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=591&q=90&w=1150&s=793c74eff9d3825c3abda41c94f1abaf 1150w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-Historisk-1991-12-01_Aftenposten-annonse.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=694&q=90&w=1350&s=93475305379b573bcee58a244091f3c9 1350w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-Historisk-1991-12-01_Aftenposten-annonse.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=797&q=90&w=1550&s=a48b226aad53219734b28d1dc48cd05c 1550w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-Historisk-1991-12-01_Aftenposten-annonse.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=900&q=90&w=1750&s=a2a03e860d1b74711edc781488d34af6 1750w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-Historisk-1991-12-01_Aftenposten-annonse.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1002&q=90&w=1950&s=8a16153fdd480f1d82b29e803157ebfd 1950w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-Historisk-1991-12-01_Aftenposten-annonse.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1028&q=90&w=2000&s=8709d1b569b6a15a78a6e0297abe9fdf 2000w)
Bruktboligprisene nådde bunnen i januar 1993. Derifra gikk det oppover, i takt med at rentene ble satt ned. I løpet av 1993 steg prisen på brukte OBOS-boliger med 26 prosent, og lageret av usolgte, nye boliger ble omsider tømt.
Krisen var over, men det skulle enda ta en stund før boligbyggingen kom i gang igjen. I 1995 ferdigstilte OBOS fortsatt ikke mer enn skarve 95 boliger. Mellom 1989 og 1993 tapte OBOS 300 millioner kroner på boligbyggingen. Det var så vidt det bar seg. I 1991, som var det verste kriseåret, hadde OBOS et overskudd på kun 536.000 kroner.
Kooperasjonen blir kommersiell
En av bærebjelkene i den regulerte boligsektoren hadde vært selvkostprinsippet. Så lenge OBOS bygde på kommunale tomter og med subsidierte husbanklån, var det bare rett og rimelig at man ikke tok noen fortjeneste. Men det innebar også at OBOS ikke hadde opparbeidet seg noen kapital.
I den nye virkeligheten, hvor tomter og finansiering måtte skaffes på markedets premisser, var det helt nødvendig å begynne å tjene penger. Da boligbyggingen tok seg opp igjen etter krisen, forsvant ordet selvkost ut av OBOS-vokabularet, og ble erstattet med fastpris.
I fastprisen lå det kalkulert en rimelig fortjeneste, men det ordet brukte man ikke. Tanken om at et boligbyggelag skulle tjene penger var lenge uhørt, og at OBOS forlot selvkostprinsippet ble gjenstand for store diskusjoner. Først i år 2000 slo OBOS fast at boliger skulle selges til markedspris.
Les også: Borettslagmodellen 90 år – bli bedre kjent med 8 borettslag →
![Historisk bilde av Bjørndal borettslag](https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-Bjorndal-Arsberetning-92-1.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=600&q=90&w=750&s=15d0537a545e5d0bec015efe6768669b 750w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-Bjorndal-Arsberetning-92-1.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=760&q=90&w=950&s=33330e48a62ac183b6b6cd2a92e09338 950w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-Bjorndal-Arsberetning-92-1.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=921&q=90&w=1150&s=b20de4d55c970ce11d50d83171365aa1 1150w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-Bjorndal-Arsberetning-92-1.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1081&q=90&w=1350&s=fec3a2dff1983fd69255ab8fccf2322c 1350w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-Bjorndal-Arsberetning-92-1.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1241&q=90&w=1550&s=1416be13fd2b457c8900563c1104e237 1550w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-Bjorndal-Arsberetning-92-1.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1401&q=90&w=1750&s=edb822664a0d85146278ca8b94ee5c69 1750w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-Bjorndal-Arsberetning-92-1.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1561&q=90&w=1950&s=0b8ad347a3342b89e681f24ebfb88053 1950w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-Bjorndal-Arsberetning-92-1.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1601&q=90&w=2000&s=7d149308c8cb8a8f6eb7a60144efbda8 2000w)
Et annet steg i markedstilpasningen gjaldt prisreguleringen på bruktboliger. Willoch-regjeringen «slapp fri» store deler av bruktboligmarkedet i 1982, men det gjaldt ikke OBOS-boliger. De var fortsatt prisregulert, men takstene var satt så kraftig opp at de ofte nærmet seg prisene på uregulerte boliger.
Men i juni 1988 ble prisreguleringen opphevet for de aller fleste brukte OBOS-boligene. Dermed var det faktisk på Gro Harlem Brundtlands vakt, og ikke under Kåre Willoch, at OBOS-boligene ble sluppet ut på markedet! Det fantes ett unntak, og det var OBOS-boliger som var yngre enn sju år.
Årsaken var at husbanklånet var subsidiert de sju første årene. Denne siste resten av prisregulering ble opphevet i 1995, og i 1999 ble muligheten for å prisregulere borettslagsboliger fjernet fra lovverket. Begge deler gikk upåaktet hen.
1990-tallet var ikke bare en tid for omstilling, men også for omorganisering. Alt som en del av den overordnede kommersialiseringen. I 1994 ble boligproduksjonen skilt ut fra den øvrige virksomheten. Den ble først lagt til OBOS Prosjekt AS, og deretter til det nyopprettede Utvikling AS, som i 2001 ble til dagens OBOS Nye Hjem AS.
I «gamle dager» var OBOS formelt sett «bare» en instans som gjennomførte byggeprosessen på vegne av borettslagene. Det var først fra midten av nittitallet at OBOS, gjennom sitt datterselskap, offisielt gikk over til å utvikle og selge boligene selv, slik det foregår i dag.
Det samme skjedde overalt i organisasjonen. Ansvar og risiko ble spredt, og driften ble profesjonalisert. Den gamle bruktboligavdelingen ble til dagens OBOS Eiendomsmeglere AS, den gamle forvaltningsavdelingen ble til OBOS Eiendomsforvaltning AS og så videre.
OBOS ble kort og godt omvandlet til et moderne konsern der de nye selskapene skulle opptre på samme måte som andre aktører i bransjen.
![Historisk omtale i arbederbladet](https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-historisk-Arb.bl-annonse.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=774&q=90&w=750&s=ddbd7465951ac745fe104c0718e54dd4 750w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-historisk-Arb.bl-annonse.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=980&q=90&w=950&s=143a330a8c87227268e92cf987ffa87e 950w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-historisk-Arb.bl-annonse.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1186&q=90&w=1150&s=7286ced26735bec2922779f2473bf03c 1150w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-historisk-Arb.bl-annonse.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1393&q=90&w=1350&s=da75a02a9136036749733f0fd478c247 1350w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-historisk-Arb.bl-annonse.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1599&q=90&w=1550&s=df628fd7bebebc51510bb25bae6e6f1b 1550w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-historisk-Arb.bl-annonse.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1806&q=90&w=1750&s=95a53a750f2bb80d2c1a169ceecb6053 1750w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-historisk-Arb.bl-annonse.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=2012&q=90&w=1950&s=cf5b27f5d03d306f28bffde6cdc56c43 1950w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-historisk-Arb.bl-annonse.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=2063&q=90&w=2000&s=359e2134c31894a7a1973e1690d001d4 2000w)
Boligdrømmer
Litt forenklet kan man si at OBOS gikk fra å være et boligpolitisk redskap for boligproduksjon til å bli en kommersiell leverandør av boligdrømmer i løpet av åtti- og nittitallet. «Vårt mål er å gjøre OBOS til en fullserviceorganisasjon når det gjelder planlegging, bygging, salg, forvaltning og boservice», skrev OBOS-bladet allerede i 1984.
Det fikk man uttelling for under krisen tidlig på 1990-tallet. Da var det forvaltning, eiendomsmegling, forretningseiendommer og finansvirksomhet som holdt OBOS i gang, mens selve boligbyggingen var et rent tapsprosjekt.
I det regulerte markedet ble boligkøen ordnet etter ansiennitetsprinsippet. Men i det frie boligmarkedet er det høyeste bud som bestemmer hvem som får tilslaget. Hva da med forkjøpsretten? Det spørsmålet ble aktuelt i 1988, da 60.000 brukte OBOS-boliger ble sluppet ut på markedet.
Og det var da dagens ordning kom på plass.
Den som sikrer at det medlemmet med lengst ansiennitet kan overta kjøpet til den avtalte prisen. Forkjøpsretten er til både glede og forargelse, og den kan virke pussig ved første øyekast.
Men den ble altså til som en følge av de store boligpolitiske omveltningene, for å ivareta både boligselgernes interesse av å få så høy pris som mulig, og medlemmenes ønske om å få uttelling for medlemskapet.
Å forhandle fram gode medlemsfordeler ble en viktig oppgave for den nye serviceorganisasjonen, og for mange er rabatt på maling og teaterbilletter grunn god nok til å være medlem. På 1990-tallet gikk OBOS til og med inn i strømmarkedet for å skaffe billigere strøm til borettslagene.
OBOS Energi AS så dagens lys i 1995. «OBOS blir strømførende», skrev Aftenposten, som slo nyvinningen stort opp. At et boligbyggelag skulle etablere sitt eget omsetningsselskap for strøm, var noe nytt. Men det var helt i tråd med den nye virkelighets- og rolleforståelsen og de nye rammevilkårene.
![Historisk annonse fra arbeiderbladet](https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-historisk-Arb.bl-annonse-2.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=477&q=90&w=750&s=3924604c5e8d4adc282719d3bfd77918 750w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-historisk-Arb.bl-annonse-2.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=604&q=90&w=950&s=d4f8bed4ef729d4160a7ad57942a4afa 950w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-historisk-Arb.bl-annonse-2.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=731&q=90&w=1150&s=abf90d942f56d4df918994cbb61b1e76 1150w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-historisk-Arb.bl-annonse-2.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=858&q=90&w=1350&s=801fd6a680a5857021527c49a1217be1 1350w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-historisk-Arb.bl-annonse-2.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=985&q=90&w=1550&s=81955e553d87dc448b35caf4fba042df 1550w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-historisk-Arb.bl-annonse-2.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1112&q=90&w=1750&s=4ef8ff7b4070265e69af13f063bd7e49 1750w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-historisk-Arb.bl-annonse-2.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1239&q=90&w=1950&s=6846a585ed73e1448e4e31907c5d4ea4 1950w, https://mellom-husene.imgix.net/Historisk/Serie-fra-BM/Obos-historisk-Arb.bl-annonse-2.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1271&q=90&w=2000&s=755ddbc41f3721db26db5fbb970cdd16 2000w)
Den nye normalen
Mens 1980-tallet hadde vært en tid for omveltninger, ble 1990-tallet en tid for konsolidering. Slagene om prisreguleringen, husbanklånene og de kommunale tomtene var tapt. Den gamle boligpolitikken var borte, og de gamle arbeidsmåtene fungerte ikke lenger.
Valget sto, slik man opplevde det i OBOS, mellom å omstille seg eller å forsvinne. Og da gikk man helhjertet inn for det første. Illustrerende for den nye virkelighetsforståelsen er OBOS-sjef Martin Mælands oppsummering i OBOS-bladet ved inngangen til det nye årtusenet:
«Den boligbyggingen som OBOS og andre vanlige boligbyggere utfører i dag, er ikke sosial. Det finnes ikke lenger noen sosial boligpolitikk. Men den er ikke usosial heller. Den er normal.»
Omstillingene i boligsektoren var bare en del av de store samfunnsendringene på 1990-tallet, som også innebar at kraftmonopolet og telemonopolet ble avviklet. Dermed var både strøm, telefon og boliger blitt varer på et marked – og ikke lenger velferdsgoder. At Norge ble med i EØS endret også spillereglene.
Det ble for eksempel ikke lenger mulig for kommunene å dele ut billige tomter til utvalgte boligbyggere uten videre, slik det hadde vært praktisert gjennom hele etterkrigstiden.
I ettertid er det lett å si at frislippet på boligsektoren muliggjorde dagens skyhøye boligpriser. Men kaster man et blikk bakover, ser man også at endringene gikk gradvis. Boligprisene eksploderte ikke idet boligmarkedet ble avregulert. Tvert imot.
Lenge var det stillstand og lave priser som skapte bekymring. Prisene begynte å stige fra midten av 1990-tallet, men fortsatt ble det ikke opplevd som alarmerende. Lønnsutviklingen var god, rentene lave, alle piler pekte oppover – og de aller fleste kom seg i hus. De siste årene har vi likevel sett noe historisk nytt, nemlig at vanlige folk i vanlige jobber har vanskelig for å komme seg inn på boligmarkedet, som det heter.
Nye situasjoner har skapt endringer før. Og hvem vet, kanskje står vi foran et nytt avsnitt i bolighistorien.