Et gjesterom eller en gjesteleilighet er en av de mest kompliserte deleløsningene å tilrettelegge for i et boligprosjekt; en leilighet på deling mellom flere boenheter, som beboerne kan låne til sine gjester når de har besøk. Er det et luksusgode for seniorprosjekter, eller en kostnadseffektiv deleløsning for unge som bor på 25 kvadrat? Burde OBOS bygge flere gjesteleiligheter i framtiden?
Sommeren 2022 tok et par traineer i OBOS fatt på disse og mange flere spørsmål om gjesteleiligheter.
Hvem vil ha gjesteleilighetene?
Og hvor populært er det, egentlig? For å finne svar på dette så traineene på spørreundersøkelser gjort blant den generelle befolkningen, og tok også kontakt med tre borettslag som har gjesteleilighet tilgjengelig i dag, inkludert OBOS Living Lab. I borettslagene intervjuet de styremedlemmer, og sendte ut en spørreundersøkelse til alle beboerne, som totalt fikk 59 svar.
Det mest åpenbare resultatet viste at folk vil ha gjesteleilighet. En generell undersøkelse gjennomført av Prognosesenteret viser at «overnattingsleilighet» er den nest mest populære deleløsningen. I undersøkelsen svarte over 70% at de synes en gjesteleilighet kompenserer for å ha eget gjesterom, selv når man ser nærmere på spesifikke borettslag og aldersgrupper. De fleste vil heller ha gjesteleilighet. Ifølge et styremedlem var hele styret enig i at det ikke er lønnsomt – men at de absolutt vil ha og drifte gjesteleiligheten likevel, for den er så populær blant beboerne.
Mest populære innvendige fellesrom
Så godt som hele styret er enig i at det absolutt ikke er lønnsomt - men at de absolutt vil ha og drifte gjesteleiligheten likevel, for den er så populær blant beboerne. – Styremedlem i borettslag B
For oss er det utrolig bra å ha gjesteleilighet, vi bor i en 2-roms og en person har familie i utlandet. – Beboer i borettslag B
En av de spurte var en familie som bor i en toroms, men som har tilgang til gjesteleilighet, sa det var «utrolig bra» fordi de har familie i utlandet; en annen husholdning låner den ofte til familie på en annen kant av landet.
En kommentar som gikk igjen var at beboere liker å kunne ha privatliv når de har overnattingsgjester, uten at gjestene må bo på hotell. Her så traineene at en gjesteleilighet kan være relevant uavhengig om man har mye eller lite plass i egen leilighet. Samtidig så de at ulike beboergrupper bruker gjesteleiligheten på ulik måte; Eldre beboere leier generelt gjesteleiligheten for noen få lange opphold, mens yngre beboere leier ofte for korte besøk. Beboere under 40 har mer betalingsvilje enn de over 40, hvilket kan indikere at de også har mer behov for gjesteleiligheten.
Veldig flott måte å ha familiebesøk på. Passe selvstendighet og samvær. – Beboer i borettslag B
Et interessant funn er at gjesteleiligheter sjelden blir nevnt som et salgspunkt på Finn.no, og derfor er det veldig vanskelig å finne ut omfanget av tilbudet. Dette til tross for at det tydelig er et veldig populært tilbud blant de som har det. Det kan virke som at verken meglere eller kjøpere er vant til å ta gjesteleilighet med i beregningen, så her er det potensiale for å løfte det fram og hjelpe kjøpere å forstå hvilken forskjell en gjesteleilighet kan gjøre i deres hverdag.
Samtidig er gjesteleilighet en relativt komplisert og dyr deleløsning, med en del utfordringer. Traineene så derfor på hovedutfordringene, og hvordan disse kan løses.
Se opp for disse utfordringene
De problemstillingene som beboerne vektla mest i undersøkelsen var pris, rengjøring og administrasjon. Gjesteleilighetene i de tre borettslagene traineene snakket med er av helt forskjellig størrelse, men likevel responderer nesten alle at størrelsen er «akkurat passe». Man kan tenke seg at folk tilpasser bruk etter tilbudet som er tilgjengelig, men en annen sannsynlig forklaring er at folk ganske enkelt bryr seg mer om pris – og at det derfor er viktigere at størrelsen er rimelig i forhold til kostnad.
I et av borettslagene må man ut med 550 kroner for en natt for å leie en studioleilighet uten kokeplate, og med en dobbeltseng som eneste sengeplass. Da frister det heller med et hotell i nærheten (som på tidspunktet for undersøkelsene kostet kun 700 kroner – inkludert frokost og utvask). 75 % av respondentene i dette borettslag A syntes det var for dyrt. I de to andre gjesteleilighetene traineene sammenlignet koster det rundt 400 kroner natten for respektivt seks og to sengeplasser, og for begge disse var beboerne svært fornøyde med prisen.
Da traineene spurte folk om hvorfor de velger å ikke bruke gjesteleilighetene, svarer de fleste at det er på grunn av pris – dette viser hvor viktig det er å prissette riktig. Den nest vanligste grunnen til at folk velger å ikke ta den i bruk, er at det er mye bry å vaske. Dette er et stort konfliktsmoment og spørreundersøkelsen ble oversvømt med kommentarer om folk som ikke vasker badet ordentlig, at det ikke finnes riktig vaskeutstyr, og at det tar mye tid. Alle gjesteleilighetene i undersøkelsen har egen utvask. Siden dette er et så stort konfliktmoment, burde man kanskje vurdere å bruke overskudd til å leie inn en vaskehjelp noen ganger i måneden for å nullstille situasjonen, eller tilby beboere å betale litt ekstra for profesjonell vask. Tydelige retningslinjer for hvordan det skal vaskes bør uansett vektlegges.
«Fint å holde interiøret enkelt, men funksjonelt. Fint med bruksanvisninger (wlan/tv, om det er), men også forventninger (hva skal gjøres ang. vask etter bruk, ta med egen klut f.eks), vaskemiddel skulle være tilgjengelig. Klare instruksjoner hjelper ofte» - beboer i borettslag B.
I intervjuene kom det fram at administrasjonen av en gjesteleilighet generelt kan være veldig mye styr, med utlevering av nøkler, betaling, løse booking-kabalen, og å svare på endringer og klager. Et godt datasystem for booking kan ta over mange av de oppgavene som styret må bruke av sin fritid på å gjøre manuelt.
«Tungvint at ikke appen alene kan bekrefte booking, men at styret må bekrefte på mail i tillegg. Burde vært unødvendig» - beboer i borettslag B
Hvorfor har du ikke tatt gjesteleiligheten i bruk?
Hvordan bør gjesteleiligheten designes?
Da kostnad og rengjøring er de største problemene, gir det mening å bygge gjesteleiligheten så billig og enkel (funksjonell) som mulig. Traineene så i tillegg til de kvalitative undersøkelsene på de totale kostnadene for å bygge en gjesteleilighet i et boligprosjekt, og kriteriene for at det skal lønne seg.Dette handler både om at kostnaden ved å bygge må være lav, og at gjesteleiligheten må tas i bruk.
Da gjesteleiligheten bare skal brukes til midlertidig opphold kan den kanskje plasseres i en del av et prosjekt som ikke innfrir boligkrav rundt sollys og støy, og slik kan man bygge gjesteleiligheten enda billigere. I spørreundersøkelsen var det ingen beboere som mente at utsikt er viktig i en gjesteleilighet, til gjengjeld er privat bad helt nødvendig. «Fint design» og «kjøkken» ble også mye nevnt, og spesielt i kommentarfeltet var det mange som etterspurte fine farger på veggene. I OBOS Living Lab ble det tatt i bruk gjenbruksmaterialer i interiøret, som fikk gode tilbakemeldinger.
Hvis man bruker en mindre gunstig plassering kan man gå ut ifra en lav BRAS på 80 000 kroner. Traineene designet noen forslag på utforming av gjesteleilighet med kjøkkenløsning, og gjesterom med privat bad (da kjøkken har stort utslag på kostnad). Med disse som grunnlag mener de at det lønner seg å bygge gjesterom der det er minst 75 leiligheter, og gjesteleilighet der man har minst 120 leiligheter, hvis man ser for seg at byggekostnaden skal nedbetales med utleieinntekt. Hvis man anser gjesteleilighet som et «felles gode» på linje med andre fellesrom, er det rimelig å ogsåbygge gjesteleilighet i enda mindre prosjekter, for ifølge utregninger burde belegget fortsatt være høyt nok til at utleieinntekten lett dekker driftskostnader – også rengjøring – hvis man antar at det koster 400 kr / natten.
En deleløsning for framtiden
Som det fremkommer av undersøkelsene er det viktig at det knyttes en god bookingløsning til gjesteleilighetene, samt klare regler og gode argumenter, for at beboerne skal være bevisste på både fordelene, utfordringene og løsningene. Slik kan gjesteleilighetene blir en skikkelig populær deleløsning!
Med klimakrise og økte boligpriser trenger vi i Norge å finne oss i å dele mer på våre ressurser. Vi er kanskje ikke klare for å dele de private rommene vi bruker i hverdagen, men gjesterommet er et areal som er relativt lett å dele på. Framtiden ligger i løsninger som er arealeffektive, kostandseffektive og praktiske, og her har gjesteleiligheten et stort potensiale.
Du er kanskje også interessert i
Hvordan bygge et godt fellesvaskeri?
2 minutter lesetid
Hvordan bygge et godt fellesvaskeri?
2 minutter lesetid
Fasiten til økt bokvalitet ligger kanskje ikke i leiligheten
10 minutter lesetid
Fasiten til økt bokvalitet ligger kanskje ikke i leiligheten
10 minutter lesetid
9 smarte grep for gode fellesrom
4 minutter lesetid
9 smarte grep for gode fellesrom
4 minutter lesetid