– Vi skal tilby boliger, også i nedgangstider

Da OBOS ble startet i 1929, var det for å gi vanlige folk muligheten til å eie egen bolig. Mye har forandret seg på 92 år, og den siste tiden har OBOS fått kritikk for å ha glemt sin egen historie. Men OBOS er fortsatt tuftet på og drives etter samvirkemodellen, og formålsparagrafen er fortsatt like tydelig: OBOS skal skaffe medlemmene bolig. Og det gjør OBOS, understreker konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj.

– De siste ti årene har vi bygget like mye som vi gjorde de 30 årene før det. OBOS har virkelig gjort en innsats for å bli en stor og vedvarende boligbygger, som kan bygge i både gode og dårlige tider. Det er det viktigste samfunnsansvaret OBOS kan ta. Det siste fikk vi ikke minst glede av i fjor, da vi igangsatte rekordmange boliger, til tross for strenge smittevernregler og lange nedstengingsperioder, sier han.

Da landet stengte ned i fjor, var usikkerheten stor, også rundt boligmarkedet. Mange ble permittert eller fryktet for jobbene sine, og det førte til at forhåndssalget stoppet opp i flere OBOS-prosjekter. Etter en liten tenkepause, valgte OBOS å starte bygging, selv uten forhåndssalget som vanligvis er et krav før man kan stikke spaden i jorda.

– Å strupe boligbyggingen i de store byene ville drevet boligprisene enda mer opp, og det klarte vi å unngå. Vi har aldri hatt så høy boligbygging som vi har nå, sier Daniel Kjørberg Siraj.

Les mer om medlemsorganisasjonen OBOS

Ny kurs

For ti år siden la styret i OBOS en bevisst strategi om at OBOS skulle vokse. OBOS begynte å ekspandere ut av Oslo og etablerte boligbyggelagsvirksomhet landet rundt i de store byene.

– Vi hadde forvaltningsorganisasjonen vår, men vi ville også skape en større boligbyggevirksomhet for å kunne tilby medlemmene våre flere boliger. For å klare det, måtte vi ansette flere, kjøpe større tomter og være aktivt til stede, sier Siraj.

– I 2012 gjorde vi et stort grep, og kjøpte tomter for flere tusen boliger på Fornebu. Vi ville gi medlemmene våre tilgang til de fantastiske områdene der, og vi så et stort potensial for boligbygging.

Et par år etter dette, i 2014, kjøpte OBOS trehusprodusenten Block Watne, for å gjøre virksomheten enda litt bredere. Nå kunne OBOS tilby medlemmene hus litt utenfor byene, ikke bare leiligheter i de mest sentrale områdene.

– Alt dette ga oss et fundament som Norges største boligbygger i løpet av veldig kort tid, sier Siraj.

Bolig for folk flest

I 2015 overtok Daniel Kjørberg Siraj konsernsjefstolen. På dette tidspunktet var både Fornebu og Middelthunet på Majorstua, sentralt på Oslos vestkant, en del av tomteporteføljen. Dyre tomter i noen av landets dyreste områder.

– Vi så at vi trengte å styrke posisjonen vår når det gjaldt å bygge boliger for helt vanlige folk. Derfor kjøpte vi Ulven, som var en svær investering på over tre milliarder kroner. Vi kjøpte også flere tomter i Groruddalen, Vollebekk er et eksempel på det. Vi ville bygge i områder der kjøpegruppen var folk flest, sier Siraj.

Han understreker at OBOS nå har flere medlemmer utenfor enn i Oslo. Derfor har OBOS kjøpt mange nye boligprosjekter i områdene der det bor mange medlemmer. Siraj ramser opp:

– Lillestrøm, Lørenskog, Jessheim, Ås, Ski, Østfold, Hamar-regionen, Vestfold, Ålesund, Stavanger og Trondheim. Medlemmene som bor her skal også kunne oppfylle sine boligdrømmer.

Foruten Fornebu og Middelthunet har OBOS i dag svært få prosjekter i høye prisklasser.

– Det er heller ikke der vi skal satse mye fremover. Vi har store utviklingsprosjekter på gang på Rosenholm og Mortensrud i bydel Søndre Nordstrand i Oslo. Vi vil satse på disse områdene av byen der mange andre aktører har sagt det er vanskelig å bygge boliger, sier han.

Stigende priser

Mens OBOS ekspanderte, skjedde det også ting i boligmarkedet. Prisene har steget voldsomt, i Oslo, men også i flere av de andre store byene.

– I takt med endringene måtte vi også endre oss. Vi tenkte at OBOS ikke kan fortsette på det samme sporet med å bygge og selge til markedspris. Flere av medlemmene våre hadde ikke råd til å kjøpe egen bolig, og det måtte vi gjøre noe med, sier Siraj.

Det ble planlagt et pilotprosjekt knyttet til salgsstart på Ulven i 2018, og pilotprosjektet ble kalt Bostart.

– Vi ville selge boliger noe rimeligere, men vi måtte samtidig unngå at første eier med en lang ansiennitet skulle stikke av gårde med en stor investeringsgevinst. Og det fikk vi til! Bostart ble en vellykket satsing. Å utvikle en slik pilot parallelt med at man bygger en ny bydel er veldig krevende, men det kunne vi gjøre fordi vi hadde det økonomiske fundamentet, sier Siraj.

Bostart-ordningen ble satt i system. Men det tok ikke lang tid før man så at dette ikke var tilstrekkelig. Bostart gir deg mulighet til å kjøpe en bolig 10-15 prosent under markedspris, men for mange husholdninger var det ikke nok. Dermed ble OBOS Deleie utviklet, en ordning som gir mulighet for å kjøpe bare halve boligen og leie resten av OBOS. Det gjør at en enslig sykepleier kan kjøpe kanskje så mye som 60 av 100 boliger framfor bare 4 av 100 boliger.

– Medlemmene våre er veldig forskjellige. Derfor ønsker vi å tilby flere valgmuligheter. Men at det trengs en enklere vei inn i boligmarkedet er det ingen tvil om, sier Siraj.

Les mer om hvordan prisstigningen på boliger fikk oss til å tenke nytt, i intervjuet med Ingjerd Sælid Gilhus

Tomtekjøp til markedspris

Da landet skulle bygges etter andre verdenskrig, var Oslo kommune, Husbanken og OBOS en trio som gjorde det mulig. Kommunen tildelte tomter, Husbanken sørget for finansiering og OBOS bygde boliger. Den modellen ble avviklet under statsminister Kåre Willochs regjeringsperiode tidlig på 80-tallet, og siden det har ikke OBOS hatt andre virkemidler eller spilleregler enn resten av byggebransjen. Det har gått opp og ned i takt med konjunkturene ellers i samfunnet, og boligbygging er som kjent svært sårbart for økonomiske svingninger. Nettopp derfor, understreker Siraj, er pengene OBOS tjener så viktige.

– OBOS må kjøpe alle tomter til markedspris. Prisen settes av den som eier tomta, enten det er kommunen eller en privat aktør. Oslo kommune selger til markedspris, som alle andre.

Og fra man kjøper en tomt til man kan begynne å tjene penger på den, går det mange år.

– På Fornebu for eksempel, kjøpte vi tomta lenge før vi kunne begynne å utvikle den. Når Fornebu står ferdig er det gått mange tiår siden vi investerte i området, sier Siraj.

De siste fem årene har OBOS bygget 10.000 boliger. Det er dobbelt så mange som de fem årene før det.

– Når markedet svinger må vi ha inntekter som gjør at vi kan være kontinuerlig til stede. Det er mye vi kan bli bedre på, men også det vil kreve lønnsomhet, sier Siraj.

Samtidig som virksomheten har vokst, har OBOS satset stort på bærekraft, innovasjon og ordninger som gir en del av overskuddet til kultur og idrett.

– OBOS har forandret seg. Vi har ønsket å forandre oss, og vi er bare i startgropa. Vi har blitt bedre når det gjelder klima og miljø og har satt et mål om å redusere klimagassutslipp fra nybyggingsvirksomheten med 45 prosent innen 2026. Utbyggere må bære mye av kostnadene når det gjelder å skape et mer bærekraftig samfunn, vi kan ikke overlate hele regningen til kundene. Vi lytter til innspill som kommer om arkitektur og hvordan vi bygger, og vi har store ambisjoner når det gjelder å skape gode bomiljøer, ikke bare skaffe medlemmene bolig. Satsingen vår på appen Nabohjelp er et forsøk på å bygge tettere kontakt mellom naboer. Også livet mellom husene er en investering vi må ta, og det klarer vi fordi vi er økonomisk robuste og offensive, sier Daniel Kjørberg Siraj.