En hvit postkasse med navneskilt

Hva er forskjellen på borettslag og sameier?

Som boligkjøper kan du i hovedsak velge mellom to gode eierformer. Begge er trygge valg, men de har noen forskjeller du bør kjenne til.

I Norge har vi to hovedmåter å eie og å bo sammen på: borettslag eller eierseksjonssameier, vanligvis kalt sameier. I et borettslag kjøper du en andelsbolig. I et sameie kjøper du en selveierbolig.

I det daglige vil nok de fleste ikke tenke så mye over om de bor i et borettslag eller sameie. Likevel er det noen forskjeller det kan være nyttig å vite om. Enten du velger å kjøpe bolig i borettslag eller sameie har du eksklusiv bruksrett til din egen bolig.

Forkjøpsrett for OBOS-medlemmer

Kjøper du en ny bolig fra OBOS, har du forkjøpsrett den dagen salget av boligen starter, uansett om det er et borettslag eller sameie. OBOS-medlemmer velger og kjøper bolig først, og deretter er det fritt fram for alle.

Forkjøpsrett i sameie

I et sameie gjelder forkjøpsretten kun ved salgsstart. OBOS-medlemmer har ikke forkjøpsrett på denne boligen når du skal selge den videre. Du trenger ikke være OBOS-medlem for å kjøpe bolig i et sameie som vi bygger.

Forkjøpsrett i borettslag

I et borettslag gjelder forkjøpsretten ved salgsstart og videresalg. Du kan fritt selge boligen, men når dette skal gjøres har OBOS-medlemmer forkjøpsrett. Du må være medlem for å eie en bolig i et OBOS-borettslag. Er du ikke medlem fra før, blir du det når du kjøper boligen.

Forskjeller i finansieringen

Når du kjøper en selveierbolig i et sameie må du som kjøper normalt selv sørge for hele kjøpesummen.

Andelsleiligheter i et borettslag er finansiert i to deler, innskudd og fellesgjeld. Det er viktig at du ser på totalprisen og ikke bare innskuddet:

  • Innskuddet må du som kjøper selv sørge for. Kjøper du ny bolig i et OBOS-borettslag utgjør innskuddet minst 30 % av totalsummen.
  • Fellesgjelden er et langsiktig lån tatt opp av borettslaget, med pant i borettslagets eiendom. Du som eier en andelsleilighet i borettslaget betaler kun renter og avdrag for din del av denne fellesgjelden gjennom de månedlige felleskostnadene. Rentefradraget for fellesgjelden fungerer på samme måte som det gjør for ditt eget private lån. Fellesgjelden følger med boligen når du selger den videre. Fellesgjelden utgjør maks 70 % i et nytt OBOS-borettslag. 

Dokumentavgift

Når du kjøper en bolig, må du betale dokumentavgift til staten. Hvor mye du må betale avhenger av boligen du kjøper. Er den brukt eller ny? Er den en del av et sameie eller et borettslag?

Dokumentavgift i sameie

Kjøper du en brukt bolig i et sameie, må du betale 2,5 % av salgssummen i dokumentavgift. Er boligen derimot ny, betaler du 2,5 % av boligens andel av tomteverdien – noe som er betydelig mindre enn om du kjøper en brukt bolig i et sameie.

Dokumentavgift i borettslag

Kjøper du en brukt bolig i et borettslag, betaler du ingen dokumentavgift. Er boligen i borettslaget ny, betaler du 2,5 % av boligens andel av tomteverdien.

Muligheter for utleie

Det er strengere regler for utleie i et borettslag enn i et sameie. I et sameie er det fullt mulig å investere i selveierboliger for utleie. I et borettslag skal den som eier boligen være den som bor der. Det er hovedprinsippet, og derfor er det begrensninger på utleie i borettslag.

Det er likevel mulig å leie ut borettslagsboligen din – du må søke om tillatelse av styret og ha bodd i leiligheten i minst ett år. Det er kun mulig å leie ut i opptil tre år av gangen. Etter tre år må du selv flytte tilbake og søke på nytt. Hvis livssituasjonen krever at du må leie ut, for eksempel om du får et nytt arbeidssted, skal studere i en annen by, blir syk eller skal i militæret, så gjelder ikke kravet om ett års botid. Ønsker du at barn, barnebarn, foreldre eller besteforeldre skal bo i boligen, kan de det – så lenge du ønsker.