![Fasadebilde av Fagerholt borettslag](https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-Prosjekt-Mellom-Husene-4.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=469&q=90&w=750&s=8fed38abc239d51c28b0d3ba753719e2 750w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-Prosjekt-Mellom-Husene-4.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=594&q=90&w=950&s=2e9114f962746dfff6613dc061b7a9a3 950w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-Prosjekt-Mellom-Husene-4.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=719&q=90&w=1150&s=5d05ce6227c984b1867d0ea2da8dd11b 1150w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-Prosjekt-Mellom-Husene-4.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=844&q=90&w=1350&s=71ec088d3bdb808f09ca683b2ec339b4 1350w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-Prosjekt-Mellom-Husene-4.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=969&q=90&w=1550&s=5aaa88105938fa8ddec6fb1e45f27ade 1550w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-Prosjekt-Mellom-Husene-4.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1094&q=90&w=1750&s=b4fb9dd38040e6b3507ed09a32bed403 1750w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-Prosjekt-Mellom-Husene-4.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1219&q=90&w=1950&s=0c2396e5d5d17b82fc14123899a6f60f 1950w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-Prosjekt-Mellom-Husene-4.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1250&q=90&w=2000&s=480a15db51d8b5e5db6e10071c18c4aa 2000w)
Strømpeløsning eller full oppussing? Dette må du vite
Rehabilitering av gamle rør kan være en enorm oppgave. Med riktig hjelp kommer prosjektet trygt i mål.
Ingen borettslag eller sameier kommer utenom: Våtrom, sluk og vann- og avløpsrør må før eller siden rehabiliteres.
Det kan være en omfattende prosess. Både med betydelige investeringer og svært inngripende tiltak for beboerne.
Samtidig må mange ta et valg. Er det nødvendig med en fullstendig rehabilitering av hele sanitæranlegget? Eller holder det med en innvendig rehabilitering av avløpsrørene?
Sistnevnte blir gjerne kalt en strømpeløsning. Det betyr å føre en fleksibel strømpeforing inn i et eksisterende rør som deretter herdes. I praksis lages et nytt rør inne i det gamle.
Det er mange som kontakter OBOS Prosjekt om problemstillingen, forteller Martin Kobberstad Tingelholm, avdelingsleder for varme, ventilasjon og sanitær.
– Hovedgrunnen til at mange kommer til oss handler om den store kostnadsforskjellen mellom disse to tiltakene, sier han.
– Innvendig rehabilitering er vesentlig rimeligere. Derfor ønsker mange borettslag og sameier strømpeløsning fram til de får vite hva det faktisk innebærer og hvilket ansvar de egentlig har.
Tingelholm anslår at en innvendig rehabilitering av avløpsrør koster rundt 70.000-80.000 kroner per leilighet. Prislappen på fullstendig våtromsrehabilitering kan være fire ganger så høy.
– Typisk er prisen rundt 300.000 kroner, avhengig av størrelsen på våtrommet, sier han.
![Fasadebilde av Fagerholt borettslag](https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-prosjekt-mellom-husene-bredde-2.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=500&q=90&w=750&s=4d966609af238e8178f3bed1a0348c92 750w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-prosjekt-mellom-husene-bredde-2.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=633&q=90&w=950&s=2c401ef564d790a300df4ca66380bb2f 950w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-prosjekt-mellom-husene-bredde-2.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=767&q=90&w=1150&s=31e9ecbf8d6a999cfa6c8a2b0ec8385c 1150w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-prosjekt-mellom-husene-bredde-2.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=900&q=90&w=1350&s=5e7f7da2823968c174fb5f2eda674144 1350w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-prosjekt-mellom-husene-bredde-2.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1033&q=90&w=1550&s=4d1ec9eabc04cfe3a8577cd81985d1ac 1550w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-prosjekt-mellom-husene-bredde-2.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1167&q=90&w=1750&s=23e216a471178133e955486031fbe999 1750w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-prosjekt-mellom-husene-bredde-2.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1300&q=90&w=1950&s=1440c357f5115f9900373af1131558bf 1950w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-prosjekt-mellom-husene-bredde-2.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1333&q=90&w=2000&s=211b57e6572caffc0df622e7e11ba7c3 2000w)
Trygghet i like bad
Tiurleiken borettslag har stått i dette valget. Borettslaget som stod ferdig i 1972, består av syv hvite og høyreiste blokker i grønne omgivelser på Romsås i Oslo. Styret startet utredning av tilstand på rør i 2016.
– Vi hadde noen lekkasjer i forbindelse med varmtvannsberedere som ikke hadde blitt byttet ut. Vi så det som en fordel om disse kunne flytte ut av hver enkelt leilighet. Fordi sanitæranlegget begynte å bli gammelt, var det naturlig å undersøke tilstanden, sier styreleder Heidi Jægtvik.
– Året etter hadde vi med oss OBOS på et beboermøte. De ga oss råd om hva vi burde gjøre videre og hvilke muligheter som fantes i markedet.
Forprosjektet viste at det var på tide å gjøre noe med rørene, og i november 2017 fikk styret generalforsamlingens tilslutning til gjennomføring av «full» pakke.
Jægtvik forteller at innvendig rørrehabilitering aldri var aktuelt for dem. Siden rørene i Tiurleiken borettslag er murt inn betong, hadde det medført inngripende tiltak i vegg og bad hos den enkelte beboer.
– Rent økonomisk hadde det vært en utfordring å overlate ansvaret til beboerne. Med en full oppussing av badene ble kostnaden i stedet lagt til i fellesgjelden, og det tenker jeg at alle er best tjent med, sier hun.
– I tillegg ga det oss bedre priser på forsikringene våre. Totalt sett var det mange gode grunner til at generalforsamlingen vedtok å gå inn for full pakke.
Kursendring etter sjekk
Samme året som Tiurleiken borettslag ble ferdigstilt, begynte også de første beboerne å flytte inn i Fagerholt borettslag på Trosterud.
I utgangspunktet skulle også de gå for full våtromsrehabilitering. De gamle rørene ga stadig flere utfordringer.
Da et nytt styre ble valgt i 2019 gjennomførte de en ny kvalitetssjekk av sanitæranlegget. Der oppdaget de at problemene hovedsakelig var knyttet til avløpsrørene. Vannrørene hadde derimot fortsatt god levetid. Det fikk borettslaget til å endre kurs.
– Med tanke på kostnaden for beboerne var det fornuftig å strømpetrekke avløpsrørene i stedet, forteller styreleder Øyvind Stabel.
Han var ikke involvert i de tidligere prosessene, men har sittet som styreleder under rehabiliteringen som skal være ferdig i mars. Hele jobben koster om lag 65,3 millioner kroner, eller ganske nøyaktig 97.891 kroner per enhet.
– Nå får vi færre lekkasjer. Det er viktig for oss siden vi har mange gamle bad i borettslaget, sier Stabel.
– Tiltaket er også mye mindre inngripende enn hvis vi skulle rehabilitert våtrommene fullstendig. Vi jobbet oss gjennom badene i toukersperioder, og beboerne har hatt vann og avløp avstengt totalt åtte dager hver. Det er ganske lite når vi snakker om rørrehabilitering.
Kutte strømregningen i borettslaget eller sameiet? Dette kan dere gjøre →
Planlegg for framtiden
Det er særlig ett grep Fagerholt borettslag har tatt, som Tingelholm i OBOS Prosjekt mener andre kan dra lærdom av.
Styreleder Stabel foreslo nemlig at OBOS Prosjekt utarbeidet en veileder for framtidig rør- og våtromsarbeid i borettslaget.
– Når et boligselskap går for innvendig rehabilitering av avløpsrørene, er jeg opptatt av at de lager en plan for hva de skal gjøre med vannrør og våtrom i framtiden. Det er lurt å lage en guide til hvordan den enkelte eier skal rehabilitere våtrommet. Boligselskapet bør også avklare hvordan de skal få byttet sluk og gjennomført tiltak for vannrørene, forklarer Tingelholm.
Det er avgjørende å tenke langsiktig. Selv om det er rimeligere å kun ta avløpsrørene i dag, blir det mye dyrere dersom dere må gjøre noe med vannrør og våtrom i morgen.
– Vi har sett boligselskaper gjøre en innvendig rehabilitering for så måtte iverksette full våtromsrehabilitering ti år etter, noe som er ganske kort tid i denne sammenhengen. Det er verken bærekraftig økonomi eller materialbruk, sier Tingelholm.
![Utendørs portrett av styrelederen i Fagerholt borettslag.](https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-Prosjekt-Mellom-Husene_2023-02-02-151541_kkkl.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=500&q=90&w=750&s=21f6fb011ea824dbabb2e20fbe9772da 750w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-Prosjekt-Mellom-Husene_2023-02-02-151541_kkkl.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=633&q=90&w=950&s=e277a2b7a70caba2a56c17d8edce35e9 950w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-Prosjekt-Mellom-Husene_2023-02-02-151541_kkkl.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=767&q=90&w=1150&s=e186f44a1861d63c4af7189f17699e03 1150w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-Prosjekt-Mellom-Husene_2023-02-02-151541_kkkl.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=900&q=90&w=1350&s=c4ad46766a5c192385d207cf6ae73add 1350w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-Prosjekt-Mellom-Husene_2023-02-02-151541_kkkl.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1033&q=90&w=1550&s=c951fad0936efb3c9b810609cefe710b 1550w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-Prosjekt-Mellom-Husene_2023-02-02-151541_kkkl.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1167&q=90&w=1750&s=86f710fea7605da87ea1ab508828f166 1750w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-Prosjekt-Mellom-Husene_2023-02-02-151541_kkkl.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1300&q=90&w=1950&s=f424a6c434ca27f4c0c871aeacee5081 1950w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-Prosjekt-Mellom-Husene_2023-02-02-151541_kkkl.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1333&q=90&w=2000&s=8d0753ae25ffec2b715904ddb2876069 2000w)
Bruk skadestatistikken
Tommelfingerregelen er at en strømpeløsning er et godt tiltak hvis utfordringene kun er i avløpsrørene. Dere bør ha en tilstandsvurdering som viser at det øvrige sanitæranlegget ikke krever vedlikehold i nær framtid.
Styrene som er usikre på om de skal iverksette tiltak, og hvilke, kan bruke skadeforsikringsstatistikken som et verktøy. Hvis antallet skader øker, er det lite sannsynlig at situasjonen blir bedre, mener Tingelholm. Det er også viktig at styrene er klar over hvor ansvaret deres ligger.
– Styret må sette seg inn i vedlikeholdsansvaret de har ifølge lovverket. Rør som går direkte fra kommunal ledning og opp gjennom alle boenhetene er boligselskapets ansvar, sier han.
OBOS Prosjekt kan hjelpe med stort og smått, fra en enkel tilstandsvurdering med anslag av restlevetid på sanitæranlegget til byggeledelse fra A til Å.
– Vi anbefaler at styrene uansett har med seg en profesjonell rådgiver hvis de skal innhente tilbud. Vi har sett tilfeller der boligselskaper kommer til oss etter å ha inngått kontrakter, og hvor veldig mye av ansvaret er blitt lagt på byggherre. Det gjelder særlig i arbeid med innvendig rehabilitering av avløpsrør, sier Tingelholm.
Lohøgda borettslag har redusert energiforbruket betydelig. Les hvordan →
![Fasadebilde av Fagerholt borettslag](https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-prosjekt-mellom-husene-bredde.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=500&q=90&w=750&s=8e59c38e10fd51aea301d799a94fe026 750w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-prosjekt-mellom-husene-bredde.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=633&q=90&w=950&s=15b3d76289a3d70ac31fcd99c2037096 950w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-prosjekt-mellom-husene-bredde.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=767&q=90&w=1150&s=d0ed1ba3c033987e996b30acec3b9284 1150w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-prosjekt-mellom-husene-bredde.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=900&q=90&w=1350&s=aee98ccf3b1df088937a3eebd33cccc4 1350w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-prosjekt-mellom-husene-bredde.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1033&q=90&w=1550&s=1d04727ec37f8c3288fd32d2778bc0f9 1550w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-prosjekt-mellom-husene-bredde.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1167&q=90&w=1750&s=45573f68dbc11fa990382caba3c8154d 1750w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-prosjekt-mellom-husene-bredde.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1300&q=90&w=1950&s=5deda247146431865bd3db7a32dc7042 1950w, https://mellom-husene.imgix.net/Hjemme/Kundecase-Prosjekt/Vatrom-vs-strompelosning/OBOS-prosjekt-mellom-husene-bredde.jpg?auto=compress%2Cformat&crop=focalpoint&cs=srgb&fit=crop&fp-x=0.5&fp-y=0.5&h=1333&q=90&w=2000&s=e4fd126215ff91749a23329fb770d780 2000w)
Ikke utsett arbeidet
OBOS Prosjekt har samarbeidet med Fagerholt Borettslag gjennom hele rehabiliteringsprosessen. Styreleder Øyvind Stabel er veldig fornøyd med gjennomføringen.
– Fra tidligere rørrehabilitering har jeg erfart at det kan være veldig krevende, men det har det ikke vært denne gangen. Det har gått over all forventning, forteller han.
Stabel tror at mange styrer er redde for å sette i gang såpass store prosjekter, noe som kan føre til mye fram og tilbake over flere år. Til dem har han et råd: Ikke utsett arbeidet for lenge.
– Mange beboere kan bli sittende på gjerdet og venter med å pusse opp badet mens de venter på styrets beslutning. Da vi landet på å gå for strømpeløsning og faktisk gjennomførte rehabiliteringen, ga det forutsigbarhet til dem som bor her, sier han.