Bygge hus med utleiedel – alt du trenger å vite

Enten du skal bygge hus eller kjøpe en enebolig, så er det mange som ser fordelene av å velge en bolig med utleiedel, utleieleilighet eller hybel. Men hva innebærer det egentlig?

– Den sentrale økonomiske forskjellen ved å bygge et hus eller kjøpe en bolig med utleiedel, er at du kan tjene penger på utleie i tillegg til at det gir deg et bedre utgangspunkt for betjeningsevne når du skal ta opp lån, sier Kenneth Engen, leder for privatmarkedet i OBOS-banken.

Utleie er altså en ekstrainntekt som gjør at du kan betjene et større lån som er i henhold til utlånsforskriften – tidligere boliglånsforskriften, og som sørger for at banken kan gi deg et høyere lån.

Bygge enebolig med utleiedel

Inntektene for utleieenheten vil legges til den årlige inntekten som ligger til grunn for en boliglånssøknad eller søknad for byggelån, og i likhet med annen inntekt vil den kunne multipliseres med fem.

– Hvis du bygger et hus eller kjøper en bolig med en utleiedel som du ser at du kan leie ut for 9.000 kroner i måneden, så vil det kunne øke boliglånet ditt med 450.000 kroner, forteller Engen.

Hvorfor ikke 540.000 lurer du kanskje på? Det er fordi banken legger inn en sikkerhet.

– På grunn av risiko, legger banken til grunn at du kan leie ut utleieenheten ti av tolv måneder i året. Dette er lagt inn som en sikkerhet mot leietakere som potensielt ikke vil gjøre opp for seg, hvis boligen skulle stå tom mellom overtakelser, eller lignende.
Regnestykket blir derfor 9.000 ganger 10, som gir en årlig ekstrainntekt på 90.000 kroner, og til slutt en ekstra lånesum på 450.000 kroner.

Arkitekttegnet hus med utleieleilighet

Hvor mye mer må du imidlertid regne med å betale når du skal bygge et hus med en utleiedel, sammenlignet med når du skal bygge et hus til kun deg og din familie?

Kostnaden for en utleieleilighet på mellom 25–30 kvadratmeter ligge på rundt 1.000.000 kroner.

– Et hus fra OBW Eneboliger leveres kun med godkjente sekundærleiligheter for utleie, som er en egen boenhet tilknyttet, men adskilt fra eneboligen, sier Helena Hegstad Diamantis, arkitekt i OBOS Block Watne Eneboliger.

Kostnaden for dette vil ligge på omkring én million kroner.

En sekundærleilighet har alle funksjoner som en vanlig bolig, med eget kjøkken, bad og soverom, i tillegg til egen inngangsdør og tekniske installasjoner. En sekundærbolig har også egne tekniske krav knyttet til takhøyde, brannvegg, lydisolasjon, lys, parkering og uteareal.

– En hybel eller praktikantdel er en del av eneboligen. Her kan det være snakk om et rom som leies ut, som deler andre funksjoner med resten av boligen, for eksempel kjøkken og/eller bad. Ofte er det kun en dør mellom hybel/praktikantdel og hoveddelen av huset, fremfor at leietakeren har en egen inngang.
Hva som er tillatt for din bolig vil komme frem i reguleringsplanen for tomta.

Noen steder er det ikke tillatt med utleiedel i det hele tatt, mens det andre steder kan være tillatt med kun sekundærleilighet og ikke hybel, eller kun hybel og ikke sekundærleilighet.

– I OBOS Block Watne Eneboliger forholder vi oss kun til godkjente sekundærleiligheter i tilknytning til boligene vi bygger, som tilfredsstiller krav i reguleringsplanen og krav til det tekniske, sier arkitekten.

Ferdighus med utleiedel kommer snart

Arkitekten kan fortelle at det er mange som ser fordelene med en utleiedel når de skal bygge hus, og at finnes flere muligheter for å bygge et hus med en utleieleilighet så lenge reguleringsplanen tillater det.

– Foreløpig er det mest aktuelt for konseptet der du sammen med våre fageksperter designer ditt eget og unike hus, men vi kommer også til å lansere et ferdighus med utleiedel i løpet av den kommende tiden, sier Diamantis.

– Hvis tomta, reguleringsplanen og budsjettet tillater det, så vil det kunne gi deg et høyere lån og sørge for sikker finansering i framtiden. Du må imidlertid ta med i beregningen at du må bruke en del av boligen på noen andre, forklarer hun.

Hvis budsjettet ikke tillater en utleieenhet i dag, kan du sammen med Eneboliger-teamet tegne en bolig som er konstruert for en utleieenhet i framtiden, og gjøre endringene som er nødvendig når lommeboka tillater det.

Bygge med utleiedel – lønner det seg?

Lederen for privatmarkedet i OBOS-banken, Kenneth Engen, mener at det er meget fornuftig å bygge et hus med en utleieenhet når du først er i gang.

– Hvis vi tar utgangspunkt i en månedlig ekstrainntekt på 9.000 kroner, så vil investeringen på én million kroner være nedbetalt på under på ti år, forteller eksperten.

– En skattefri utleieinntekt på 9.000 kroner i måneden gir deg en ekstrainntekt på 108.000 kroner i året, hvilket tilsvarer 10,8 prosent avkastning. Med en boliglånsrente på omkring 1,5 prosent betaler du 15.000 kroner i renter – 11.700 etter skattefradrag. Gevinsten er da på 96.300 kroner, sier han.