Hva er eiendomsutvikling og betydningen av det?

– For eksempel transformerer vi industriområder til levende områder, gamle kontorbygg til nye destinasjoner, og kjøpesentre til noe mer enn bare et sted du handler. Vi ønsker å inspirere og stimulere til at våre prosjekter blir positive tilskudd til bestemte områder, på kort og lang sikt, forteller Adrian Finvold og Kristine Glomsaker i OBOS Eiendom. De skal videre fortelle litt om hvordan de jobber med eiendomsutvikling.

Tverrfaglig samarbeid

Utviklingsavdelingen i OBOS Eiendom er pådriveren og motoren for å nå disse målene. Prosessene involverer mange, og er svært komplekse. Det er et bredt spekter av interesser vi skal hensynta og tilrettelegge for. For at sluttproduktet skal svare opp forventningene til bruk, miljø, samfunn og økonomi, kreves samhandling og tverrfaglig kompetanse. Her er vi dirigenter for et stort orkester med rådgivere, myndighetsaktører, politikere, nabolag, leietakere, og mange andre premissgivere og interessenter. Alle med ulike krav, behov og kompetanse.

OBOS er et stort konsern som jobber tverrfaglig i alle prosesser. I utvikling bruker vi blant annet kompetanse innen regulering, planløsninger, tekniske installasjoner, arkitektur, landskap, økonomi, sosial bærekraft, miljø og drift. Dette er kompetanse vi har i eget hus, men vi involverer også alltid eksterne rådgivere tidlig i prosjektene, for å få andre perspektiver på prosjektene. Vi jobber med profesjonelle rådgivere, byråer og kommune, så vel som de myke delene av samfunnet som naboer, privatpersoner, eldre, skoler og barnehager.

Vi liker også å samarbeide med våre kunder og entreprenører for å finne gode sluttprodukter som står seg over tid. Det er viktig for oss at stemmer blir hørt og at de gode ideene kommer frem. Derfor tilrettelegger vi for involvering og medvirkning av ulike interessegrupper langt utover lovkravet. I vår egen medvirkningsskole sikrer vi også at vi er gode når det kommer til involvering, samskapning og åpenhet.

Eiendomsutvikling for framtiden

Vår oppgave er at prosjektene våre gir merverdi for samfunnet, medlemmene og menneskene som ferdes i området – nå og for kommende generasjoner. Dette betyr at vi kontinuerlig må tilpasse oss et samfunn i endring. Vi jobber kunnskapsbasert, og bruker mye tid på innsiktsarbeid i begynnelsen og underveis i prosessene.

Utviklingsarbeid med en eiendom tar normalt mange år, avhengig av kompleksitet og rammevilkår. Normalen er ett til fem år, men i noen tilfeller kan enkeltprosjekter ta opp mot 10–20 år fra vi får en offentlig godkjenning, til vi starter bygging. Med andre ord kan forutsetningene og verden forandre seg drastisk underveis, og det kan være en krevende oppgave å kontinuerlig tilpasse prosjekter etter nye miljøkrav, parkeringskrav og menneskelige behov.

For eksempel har behovene i et kontorlokale endret seg fra cellekontoræraen til aktivitetsbaserte arbeidsplasser, free seating og hybridkontor med underdekning i antall sitteplasser. Miljø- og klimakrav, og forventninger rundt dette er i konstant endring – bare se på hvor betydelig dette har endret seg de siste fem årene. Også for retail og kjøpesentre er behovene i endring, når netthandelen øker, prisene stiger og kjøpemønstre forandrer seg.

Innovasjon er en integrert del av måten vi jobber på, og som en del av vårt samfunnsansvar trakter vi alltid etter forbedring eller endring. Vi tenker flerfunksjonelt og ønsker å få mest mulig ut av hver kvadratmeter. Kan samme areal dekke flere behov, til ulike tider og brukere? I så fall vil det bety at vi totalt sett trenger færre bygg for å dekke behovene, og følgelig får et lavere klimafotavtrykk.

Vi ser på hvordan vi kan ta bedre vare på eksisterende bygg, materialer og etasjer, og hvordan vi kan få mer aktivitet på den samme kvadratmeteren. Den mest bærekraftige kvadratmeteren er den du ikke bygger. For å bedre utnytte eksisterende arealer skal det være enkelt å bruke dem til forskjellige ting gjennom døgnet, uken og året. Kanskje er det kantine på dagtid, arrangement på kveldstid, handelslokaler i helger og ladestasjon for elkjøretøy om natten. Mulighetene for flerbruk er mange i tiden fremover – med stor arealknappheten, høye energikostnader og strenge utslippskrav. Flerbruk stimulerer miljømessig og økonomisk bærekraft, men også sosial bærekraft når man tilrettelegger for nye møteplasser.

Hva betyr eiendomsutvikling for folk?

Utvikling av eiendom kan gi nytt liv til nedslitte eller underutviklede bydeler. Ved å rehabilitere eller bygge nytt kan vi forvandle et område og trekke nye virksomheter, beboere og aktiviteter. Dette kan bidra til å forbedre omdømmet og attraktiviteten til et område.

Et område som utvikles, tiltrekker seg ofte investeringer. Dette skaper igjen nye arbeidsplasser. I tillegg vil nye boliger, kontorer, butikker og hoteller stimulere til økt aktivitet og handel, og virker dermed positivt inn på lokaløkonomien. Flere boliger kan føre til lavere boligpriser og flere alternativer for innbyggerne.

Utviklere kan være pålagt å bidra til utbygging eller forbedring av veier, parker, offentlig transport eller andre infrastrukturprosjekter i nærheten av deres eiendomsprosjekter. Forbedring i infrastruktur og offentlige tjenester er også positive effekter som by- og eiendomsutvikling kan føre med seg.

Eiendomsutvikling kan også ha sosiale konsekvenser for innbyggerne i en by. Det kan føre til endringer i befolkningsmiks og brukermiks, for eksempel ved å tiltrekke seg nye brukere, kontorister, besøkende og beboere. På denne måten kan vi være med på å påvirke sosiale strukturer, kultur og identitet i et lokalsamfunn. Vurdering av sosiale aspekter og gjennomføring av tiltak for å sikre at utviklingen er inkluderende og tar hensyn til lokale behov er derfor en svært viktig del av faget.

Effektene av eiendomsutvikling kan være komplekse, og avhenge av faktorer som planlegging, regulering og gjennomføring av prosjekter. En helhetlig og bærekraftig tilnærming til eiendomsutvikling er avgjørende for å sikre at byen og menneskene nyter godt av fordelene, samtidig som ulemper og negative konsekvenser minimeres.