Et langsiktig perspektiv

2022 ble et mer krevende år enn vi hadde forventet. Etterdønninger av pandemien, krig i Ukraina, økte byggekostnader, kraftig stigende energipriser og hyppige rentehevninger har skapt usikkerhet. Boligsalget falt markant både i Norge og Sverige, særlig gjennom andre halvår.

I de første månedene i 2023 registrere vi at det selges boliger, om enn på lavere nivåer enn det OBOS er vant til. Det er et underliggende boligbehov i våre markeder både i Norge og Sverige, men kunder er avventende til å kjøpe bolig som skal ferdigstilles flere år frem i tid. 2023 vil være et krevende år – både for OBOS og for andre aktører i bransjen. Et lavere boligsalg og høye produksjonskostnader presser lønnsomhet og marginer. Vi må nøye vurdere hvilke prosjekter vi skal igangsette, og noen prosjekter vil måtte vente en periode. Ambisjonsnivået for 2023 vil derfor være lavere enn tidligere år for å sikre et akseptabelt risikonivå og langsiktig økonomisk soliditet. Kostnadsbasen tas ned, og bemanningen må tilpasses til et lavere aktivitetsnivå. Gjennom 2023 vil den samlede bemanningen være redusert med ca. 400 personer. Det smerter på det menneskelige plan, men er helt nødvendig for å opprettholde langsiktig konkurransekraft.

Rekordhøyt boligtilbud

OBOS har valgt å legge en offensiv kurs for boligbyggingen til tross for urolige markedsforhold. Et titalls milliarder kroner er investert i nye byggeprosjekter og tomter de siste årene – både i Norge og Sverige. I 2022 overleverte OBOS 3 897 boliger til sine kunder, en økning på 28 prosent fra 2021. Ved utgangen av 2022 var det igangsatt 4 579 boliger. I skrivende stund OBOS har hele 7 763 boliger under bygging – et rekordhøyt antall.

Våre sosiale boligkjøpsmodeller – Bostart og Deleie – senker terskelen til boligmarkedet, og gjør det enklere for flere av våre medlemmer å kunne eie sin egen bolig. Mer enn 1 000 medlemmer har til nå benyttet seg av denne muligheten. Medlemmene har ønsket et økt tilbud, og fra 2022 er ordningen markant opptrappet. Det er samtidig en utfordring at borettslagsloven setter begrensninger. Bare hver femte bolig i et borettslag kan selges med slike løsninger. OBOS har pågående dialog med politiske miljøer for å få til endringer slik at halvparten av nybygde leiligheter i borettslag kan tilbys med ordninger som gjør at flere får råd til egen bolig.

Relevant for medlemmene

I løpet av 2022 fikk OBOS 33 323 nye medlemmer. Ved utgangen av året er antall betalende medlemmer 554 578, fordelt på 541 782 medlemmer i Norge og 12 796 medlemmer i Sverige. Det bekrefter at OBOS oppleves som relevant for sine medlemmer, og at det er attraktivt å være medlem. Viktigste medlemsfordel er forkjøpsretten til nye boliger, og OBOS-banken som rangeres som Norges beste dagligbank, tilbyr gunstige betingelser for medlemmer og for boligselskaper som OBOS forvalter.

I februar 2022 leverte Demokratiutvalget sin innstilling til forbedring av medlemsdemokratiet. OBOS er opptatt av å ta medlemmene med på råd. Det er opprettet et medlemspanel med nesten 2 000 medlemmer som gir innspill til tjenester og produkter som OBOS utvikler, vi har åpne medlemsmøter og vi har iverksatt tiltak som gjør det enklere å ta aktiv del i medlemsdemokratiet. Gjennom året er også representantskapets rolle styrket blant annet gjennom etablering av egne underutvalg som samarbeider tett med administrasjonen om arbeidet med samfunnsansvar, forskning og utvikling.

For å styrke arbeidet med bærekraft og klima i våre medlemsborettslag ble det i generalforsamlingen 2021 besluttet å gi tilbake 250 millioner kroner til borettslagene over en fem-års periode. Det ble utbetalt til sammen 100
millioner kroner til borettslagene i 2022.

OBOS skal lytte og lære av innspill fra medlemmer, nabolag, politikere, grunneiere, arkitekter og andre aktører når vi skal utvikle nye boligprosjekter. Konstruktive ideer og innspill bidrar til god og helhetlig byutvikling. OBOS har de siste årene satt medvirkningsprosesser i system. Det gir oss verdifull innsikt til å bygge boliger og utvikle bomiljøer tilpasset mennesker i ulike livsfaser og økonomi.

Mer aktiv boligpolitikk

OBOS trenger kraft, gjennomføringsevne og tempo i kommunale beslutningsprosesser for å realisere nye boligprosjekter. Det et tilbakevendende problem at kommunal saksbehandling er møysommelig og tidkrevende. Boligbehovet er stort i de større byene både i Norge og Sverige. Altfor mange, særlig unge og førstegangsetablerere, men også andre grupper, møter veggen i jakten på bolig. Vi etterlyser en mer aktiv boligpolitikk og handlekraft fra kommuner og ansvarlige politikere. Politikerne skal legge føringer og vedta planer. De har hovedansvaret for at byutviklingen tar hensyn til boligbehovet, nabointeressene og de helhetlige bærekraftsmålene. Høsten 2022 fremsatte OBOS ti realistiske tiltak for å komme ut av boligkrisen. Vi oppfordrer til et kommunalt krafttak for å redusere administrativ og politisk saksbehandling. I 2023 er det kommunevalg i Norge, og OBOS ser frem til at boligpolitikken settes aktivt på dagsorden.

Skjerpede miljøkrav

OBOS vektlegger klima- og miljøsatsing i våre nybygg, og har som mål å redusere CO2-utslippene med 45 prosent innen 2026. Miljøkravene til eksisterende boliger vil bli kraftig skjerpet. EUs kommende energieffektiviseringsdirektiv vil pålegge en offensiv renovering av boligbebyggelse. OBOS arbeider med å vekke myndighetene for viktigheten av en aktiv boligpolitikk for å følge opp disse kravene. Her kan ikke husholdningene stå alene om å bære regningen. OBOS vil fremover se på hvordan vi kan arbeide med våre forretningsmodeller for å hjelpe boligselskapene med å løse denne enorme oppgaven.

Robust og helhetlig forretningsmodell

OBOS har en robust og helhetlig forretningsmodell som dekker hele verdikjeden, også etter at boligene er bygget. Ved utgangen av 2022 hadde OBOS nærmere 270 000 boliger til forvaltning. OBOS-banken har en sunn utlånsvekst med 6,5 prosent og bistår både boligselskaper og boligkjøpere med finansiering. Det er viktig å understreke at OBOS har kraft og kapasitet til å stå gjennom krevende tider. Gode resultater fra tidligere år og gevinster fra salg av eiendom og aksjer som pløyes tilbake til kjernevirksomheten, gir oss et bedre utgangspunkt enn mange andre aktører. OBOS betaler ikke utbytte, men beholder 90 prosent av alt overskudd innenfor virksomheten, mens resterende 10 prosent benyttes til samfunnsnyttige formål. Dermed kan vi investere med en lengre tidshorisont. Det bidrar både til økt konkurransekraft og til kontinuerlig boligbygging, helt uavhengig av offentlige støtteordninger.

Et langsiktig perspektiv

OBOS skal bygge boliger for medlemmer både i gode og mer utfordrende tider, basert på hva kundene vil ha, og hva som er lønnsomt og mulig å gjennomføre. OBOS har en kompetent organisasjon, god likviditet og langsiktige relasjoner med entreprenører. Det gjør oss i stand til å opprettholde handlefrihet også i usikre tider. Vi har gjennom en offensiv igangsetting av boligbygging, tross sviktende marked i 2022, vist at vi evner å ta risiko når andre bremser. Vi skal fortsette å investere i lønnsomme byggeprosjekter, tomter, bygging av ny modulfabrikk i Sverige og videre digitalisering av virksomheten. Vi skal også fortsette å bygge kapasitet og kompetanse til å møte ambisiøse klimamål – både i nybyggingsvirksomheten og i forvaltningsporteføljen. OBOS er ikke laget for å stå stille.

Jeg vil takke våre ansatte, samarbeidspartnere, medlemmer og kunder for et godt og tillitsfullt samarbeid. Dette samarbeidet er vi helt avhengige av for fortsatt å lykkes som en ledende boligbygger og samfunnsaktør – også i
utfordrende tider.