Finansiell risiko, markedsrisiko og klimarisiko

Styret har fastsatt en finansstrategi som setter rammene for den finansielle risikostyringen og gir retningslinjer for finansiering og likviditetsstyring, samt rentestrategi i konsernet. Denne revideres og godkjennes årlig av styret. Den finansielle risikoen har økt som følge av Ukraina-krigen og andre geopolitiske forhold, og følges opp kontinuerlig.

Les mer fra årsberetningen 2022. Årsberetningen har disse underkapitlene:

Finansiell markedsrisiko

OBOS har strategiske og finansielle aksjeinvesteringer som er utsatt for markedssvingninger. For de strategiske investeringene har styret lagt til grunn et langsiktig eierskap. Utviklingen i aksjeporteføljen følges opp av ledelsen og styret.

Endringer i rentenivå har betydning for konsernets innlånskostnader og vil påvirke verdien av næringseiendommer og andre aktiva. Styret har lagt en rentestrategi for rentestyringen i OBOS-konsernet. Rentestyringen skal sørge for at konsernet har en moderat renterisiko tilpasset konsernets eksisterende forfallsprofil, utbyggingsplaner og generelle finansieringssituasjon. OBOS opplever økning i innlånskostnader da Norges Bank har startet opptrappingen av styringsrenten, samt økning i markedsrenter. Økte renter kombinert med høyere inflasjon har hatt en dempende effekt på temperaturen i boligmarkedet gjennom 2022.

Valutarisiko

Konsernet har sin hovedvirksomhet i Norge og norske kroner, men er eksponert for endringer i verdien av norske kroner relativt til svenske kroner på grunn av betydelig virksomhet i Sverige. For den enkelte virksomhet gjøres alle vesentlige salg og kjøp av varer og tjenester i virksomhetens funksjonelle valuta. Prosjektfinansiering foretas i lokal valuta. Konsernets langsiktige finansiering er i norske kroner. Konsernet har begrenset valutaeksponering gjennom sin operative virksomhet.

Kredittrisiko

Forutsigbar og langsiktig tilgang til kapital er viktig for OBOS. Finansstrategien setter rammer for kapitaltilgang som sikrer at de planlagte aktivitetene kan gjennomføres til lavest mulig kostnad. OBOS benytter bankmarkedet og obligasjonsmarkedet i finansieringen av virksomheten. OBOS har gjennom mange år hentet obligasjoner med Investment Grade (IG) prising, men endringer i det norske obligasjonsmarkedet har økt relevansen for offentlige ratinger for utstedere utenfor bank- og finanssektoren. På bakgrunn av dette hentet OBOS BBL og OBOS Eiendom AS ratinger i juni 2022. Selskapene fikk tildelt «BBB-» ratinger med stabile
utsikter ved Nordic Credit Rating (NCR). Obligasjonsmarkedet har vært utfordrende gjennom året, med økte spreader og varierende etterspørsel fra investorene.

Kundeinnskudd er en av OBOS-bankens viktigste finansieringskilder. OBOS-bankens likviditetsreserve holdes i likvide rentepapirer med lav risiko som en buffer mot eventuell svikt i finansiering fra pengemarkedet og kundeinnskudd. OBOS-banken har tilgang til obligasjonsmarkedet inklusive obligasjoner med fortrinnsrett gjennom datterselskapet OBOS Boligkreditt. OBOS-banken er ratet av Moody’s, som har tildelt langsiktig innskudds- og utsteder-rating på A3. Obligasjoner med fortrinnsrett som utstedes av bankens datterselskap OBOS Boligkreditt, er tildelt Aaa.

Ved kjøp og salg av verdipapirer og valuta er OBOS eksponert for risiko mot verdipapirforetakene selskapet handler med. Oppgjørsrisikoen minimeres gjennom å foreta kjøp og salg av verdipapirer og valuta gjennom solide motparter. OBOS påtar seg motpartsrisiko når det inngås rentebytteavtaler med verdipapirforetak. Motpartsrisikoen reduseres ved at slike derivatavtaler inngås med solide motparter som OBOS har et allerede etablert kundeforhold med. Godkjente finansielle motparter er beskrevet i interne retningslinjer.

Kredittrisikoen i OBOS-banken anses som lav da lån som ytes har pant enten i boligselskapers faste eiendom, i privatkundenes andeler eller i annen fast eiendom. Lån til sameier gis uten sikkerhet, eventuelt med fordringspant. Kredittrisikoen i den øvrige virksomheten i OBOS er ansett å være lav.

Likviditetsrisiko

OBOS har gjennom mange år sikret seg store og langsiktige kredittrammer som sikkerhet mot perioder med dårlig likviditet i finansmarkedene. Morselskapet OBOS BBL har kredittrammer på 2 500 millioner kroner i tillegg til kassekreditt på 400 millioner kroner. På konsernnivå var kredittrammene på 3 800 millioner kroner (eksklusive OBOS-banken) ved utgangen av 2022. Utrukne kredittrammer og kassekreditt var ved årsslutt 3 210 millioner kroner. Se note 5 for detaljer vedrørende likviditetsrisiko.

Konsernet og morselskapet OBOS BBL har engasjementsbetingelser på soliditet (gjeldsgrad) i låneavtaler med banker og Nordic Trustee på vegne av obligasjonsinvestorer. Dette rapporterer virksomheten til bankene og til Nordic Trustee. Per 31.12.2022 var nøkkeltallene godt innenfor kravene i disse engasjementsbetingelsene (covenants). Refinansieringsrisikoen i konsernet anses å være lav.

OBOS-banken har god likviditetssituasjon ved utgangen av 2022. Likviditetsrisikoen i OBOS-banken reduseres gjennom egne styrevedtatte rammer, og likviditetsporteføljen forvaltes konservativt med forsvarlige buffere. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjennom spredning av innlånene mellom ulike innlånskilder, låneinstrumenter og løpetider.

OBOS disponerer en betydelig kontantbeholdning i form av bankinnskudd i morselskapets Global Cash Pool, samt rentefond. Kontantbeholdningen styrker konsernets mulighet til å håndtere likviditetsrisiko, også gitt et mer krevende marked.

Markedsrisiko

Eiendomsmarkedet

I et usikkert marked er det risiko for at boliger ikke blir solgt og at utleieandelen i næringseiendommer faller. Boligprisene steg både i Norge og i Sverige i 2022. Igangsettingen av nye boliger økte også i begge land. I 2022 har høye byggekostnader, inflasjon, økte renter og tilgang på arbeidskraft i økende grad påvirket boligproduksjonen og salget. Husholdningene opplever kjøpskraftsnedgang som følge av økende renter og levekostnader. I en markedssituasjon preget av et uforutsigbart rente- og kostnadsbilde og en forventet økt arbeidsledighet fremover, er kunder avventende til boligkjøp. Det forventes at myndighetens tiltak for å redusere inflasjonen i form av renteøkninger og kredittrestriksjoner vil gi effekt i løpet av 2023.

Fortsatt god tilgang på kreditt vil være avgjørende for å kunne opprettholde etterspørsel etter både nye og brukte boliger framover. En midlertidig oppbremsing i byggeaktiviteten kan på lengre sikt gi uønsket høy prisvekst på boliger.

Risikoeksponeringen gjennom usolgte enheter i produksjon og usolgte ferdigstilte enheter, samt utleiegrad i næringseiendommer, måles og rapporteres løpende. Oppstart av nye eiendomsprosjekter prioriteres til områder med et robust kundegrunnlag, men utsettes dersom andelen
usolgte boliger blir for stor og utleiegraden i næringseiendommer blir for lav.

OBOS’ virksomhet innen eiendomsmegling, bank og forvaltning vil være utsatt for endringer i eiendomsmarkedet. Lav risikoprofil og tett oppfølging av virksomheten og markedsforhold bidrar til å redusere risiko.

Omdømmerisiko

OBOS og datterselskapene er godt etablerte merkevarer. OBOS har en stor medlemsmasse og kundegruppe, i tillegg til bred kontaktflate på leverandørsiden og til myndigheter, bransjeorganisasjoner, finansmiljøer og media. Som stor låntaker og aktør innen eiendom og boligbygging i Norge og Sverige, vil OBOS ofte bli brukt som eksempel for å belyse utviklingstrekk, utfordringer og problemstillinger i boligmarkedet og byggenæringen.

OBOS jobber bevisst med langsiktig merkevarebygging, profesjonell kundebehandling og kommunikasjon med omverdenen for å opprettholde og styrke tilliten til virksomheten, merkevarene og produktene. OBOS har gjennom flere tiår hatt et sterkt omdømme, særlig i Oslo-området, men også i Norge forøvrig.

Første halvår av 2021 ble preget av en debatt med til dels høy temperatur og negative medieoppslag om OBOS’ virksomhet. Debatten svekket OBOS’ omdømme, og Ipsos’ årlige omdømmeundersøkelse viste en markant tilbakegang i den delen av befolkningen som tidligere hadde et positivt
totalinntrykk av OBOS. Det er iverksatt en rekke tiltak for å gjenopprette tilliten og omdømmet. Kommunikasjonen med medlemmene om hvordan de kan få sin stemme hørt og hvordan de går fram for å kunne bli tillitsvalgte i OBOS, er betydelig styrket. Det gjennomføres regelmessige dialogmøter med medlemmene og med styrene i borettslagene. Økt satsning på boligkjøpsmodeller har også bidratt positivt. Ulike målinger viser at omdømmet har blitt styrket gjennom året. Ipsos’ omdømmemåling høsten 2022 viser en markant bedring i totalinntrykket av OBOS.

Klimarisiko

Endringer i klimaet gir endringer i risikobildet. I løpet av 2022 har OBOS gjennomført selskapsspesifikke klimarisikovurderinger for både overgangsrisikoer og fysiske risikoer knyttet til klima og miljø iht. rammeverket i Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD). Det er viktig for OBOS å redusere risiko og kostnader knyttet til klimaendringer og ekstremvær. Flomfare, grunnforhold og rasfare vurderes alltid når OBOS investerer i tomter. Andre parametere som vurderes knyttet til fysiske klimaendringer er tørke, vind og mer nedbør. Mer nedbør og styrtregn krever nye løsninger for å håndtere overvann, samt at materialene vi bygger med må være robuste og tåle nye værforhold.

Klimaendringene gir også endrede forventinger og krav fra myndigheter, finansbransjen og markedet forøvrig. Det gir også risiko knyttet til endrede regulatoriske forutsetninger som kan påvirke vår virksomhet. Konsernets lønnsomhet kan påvirkes av nye teknologiske løsninger, markedsforutsetninger som kan endres som følge av holdningsendring hos våre medlemmer og innføring av nye regulatoriske krav knyttet til klima. Gjennom kontroll på hvordan klimaendringer påvirker virksomheten, er OBOS bedre rustet for å fortsatt være lønnsom gjennom det grønne skiftet.

Se mer om klimarisiko i Bærekraftsrapporten, side 128–168.

Les mer fra årsrapporten

To barn som leker på gulvet i et barnerom.