Virksomhetsområdene

Les mer fra årsberetningen 2021 som har disse underkapitlene:

• Hovedtrekk 2021
• Årsregnskapet
• Virksomheten
• Virksomhetsområdene
• Organisasjonen
• Risiko og risikostyring
• Finansiell risiko, markedsrisiko og klimarisiko
• Styret
• Eierstyring
• Morselskapet OBOS BBL
• Hendelser etter balansedagen
• Framtidsutsikter

Boligutvikling

Boligbyggingen skjer i Norge gjennom selskapene OBOS Nye Hjem, OBOS Fornebu og OBOS Block Watne. I Sverige skjer boligbyggingen gjennom OBOS Sverige, som eier varemerkene Myresjöhus og SmålandsVillan, og gjennom OBOS Kärnhem og OBOS Nya Hem. OBOS-medlemmer har forkjøpsrett til alle nye boliger som selskapene legger ut for salg.

OBOS Nye Hjem og OBOS Fornebu driver prosjektutvikling og utbygging primært av blokkbebyggelse i de største byene; Oslo, Stavanger, Trondheim og Bergen, samt Fredrikstad, Tønsberg og i Hamar-regionen. Prosjektene gjennomføres i hel- og deleide selskaper der byggearbeidene anskaffes i totalentrepriser. OBOS Nya Hem ble etablert i 2020 for å kjøpe tomter og utvikle boligprosjekter i blokkbebyggelse, i og rundt Stockholm, Göteborg og Malmö. Selskapet hadde sin første byggestart i Sollentuna utenfor Stockholm høsten 2021, i et prosjekt der medlemmene for første gang fikk forkjøpsrett til et større blokkprosjekt i Sverige.

OBOS Block Watnes kjernevirksomhet er utvikling og utbygging av boligprosjekter, primært småhus i tre, i randsonen av større byer fra Trøndelag og sørover, enten i egenregi eller med samarbeidspartnere. Utviklingen av eiendommer, produktutvikling, salg og bygging utføres av egne ansatte. OBOS Sverige, med varemerkene Myresjöhus og SmålandsVillan, er den største småhusaktøren i Sverige og bygger sine hus i tre. Boligene produseres i egne fabrikker (planelementer og moduler) for kunder med egen tomt, for egenregiprosjekter og for utbyggingspartnere. OBOS Sverige har to fabrikker. OBOS Kärnhem utvikler boligprosjekter i egen regi, både blokkbebyggelse og småhus i tre. Selskapet har en mindre fabrikk for produksjon av elementer for småhus.

OBOS Sverige og OBOS Kärnhem har prosjekter over hele Sverige, med nærhet til vekstområder og byer med universitets- og høyskolevirksomhet.

Det har gjennom året vært stor etterspørsel etter nye boliger – både i Norge og Sverige, selv om det i andre halvår 2021 ble registrert en viss avmatning, særlig for småhussegmentet i Norge. Antall solgte boliger var i 2021 på sitt høyeste nivå siden 2016. Det er solgt syv prosent flere boliger i 2021 enn i 2020. OBOS har også et historisk høyt antall boliger under produksjon.

Omsetningen for boligutvikling var i 2021 på 11 566 millioner kroner, mot 8 365 millioner kroner i 2020. Segmentresultat før skatt var 965 millioner kroner, mot 570 millioner kroner i 2020.

I 2021 er det kjøpt tomter for til sammen ca. 3,9 milliarder kroner, med kapasitet for ca. 6 200 boliger (5 465 netto – OBOS’ andel) i Norge og Sverige.

Grafer over boligutvikling

• Brutto antall er alle boliger i prosjekter der OBOS har en eierandel. Brutto andel er det antall boliger medlemmene i Norge og Sverige får benyttet sin forkjøpsrett på inkludert boligkjøpsmodeller.
• Netto antall er alle boliger i prosjekter der OBOS har en eierandel, fratrukket eksterne eieres eierandel. Netto andel er bransjestandard ved måling av markedsposisjoner og gir et bedre inntrykk av OBOS’ andel av verdiskaping og risiko i prosjektene.

Solgte boliger

Igangsatte boliger

Ferdigstilte boliger

Boliger under produksjon

Forvaltning og rådgivning

Forretningsområdet forvaltning og rådgiving kan deles i to hovedkategorier; forretningsførsel og teknisk rådgiving. Forretningsførsel omfatter blant annet administrativ og økonomisk bistand og rådgiving primært til styrer i boligselskaper, samt innkreving og regnskapsførsel for denne kundegruppen. Ved utgangen av 2021 ble 261 694 boliger og 5 030 boligselskaper forvaltet mot 245 517 boliger og 4 738 boligselskaper i 2020.

Styrene i boligselskapene utfører vesentlige deler av sitt styrearbeid i web-tjenester levert av OBOS; styrerommet.no og VIBBO. Digitale årsmøter er en del av disse web-tjenestene. I 2021 benyttet mer en 3 000 boligselskaper den digitale årsmøteløsningen. Som ledd i OBOS’ satsing på bærekraft i alle ledd, er det utviklet en bærekraftsmodul i styrerommet.no som skal være til hjelp for boligselskapenes bærekraftsarbeid.

Teknisk rådgiving omfatter i hovedsak ingeniørbistand til byggeiere innen ulike fagområder, både boligbygg og næringsbygg. For styrene i boligselskapene er OBOS’ tjenester avgjørende for at boligselskapene skal ha et trygt og godt tilbud til beboerne i boligselskapene. I 2021 overleverte OBOS de første boligene med en åpen og aktørnøytral fiberløsning levert av OBOS OpenNet AS.

Omsetningen innen forvaltning og rådgiving var 1 103 millioner kroner i 2021, en økning på 50 millioner kroner fra 2020. Resultat før skatt ble 186 millioner kroner mot 154 i 2020.

Forvaltede boliger

Næringseiendom

OBOS-konsernet eier om lag 703 000 kvadratmeter næringseiendom. Næringseiendom er et viktig element i byutviklingen og har over tid levert bransjeledende verdiskaping. Det investeres fortrinnsvis i kontorer, kjøpesentre og forretningslokaler. OBOS eier og driver flere kjøpesentre i Oslo og ett i Stavanger. Sentrene ligger sentralt på kollektivknutepunkter i områder der OBOS har bygget større boligområder.

Virksomhetsområdet omsatte i 2021 for 778 millioner kroner mot 1 318 millioner kroner i 2020. Redusert omsetning skyldes at boligbygging på Ulven i Oslo, ble overført til Boligutvikling i januar 2021. I 2021 var resultat før skatt 750 millioner kroner mot 936 millioner kroner i 2020. Justert for gevinster ved salg av eiendom og boligbyggingen på Ulven er årets resultat på nivå med 2020.

Økonomisk utleiegrad i porteføljen er ved utgangen av 2021 på 92,6 prosent. I 2021 er det inngått totalt 140 kontrakter med en årlig leie på 100 millioner kroner. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontraktene i porteføljen er 4,7 år, og gjennomsnittlig kontraktstid for nye avtaler er 9,1 år.

I løpet av 2021 er det ferdigstilt et nytt kontorbygg i Kværnerbyen i Oslo – Oslo K, samt et nytt kjøpesenter på Holmlia i Oslo. Flere større prosjekter er under bygging, blant annet Construction City i Oslo. Construction City skal bli et sentralt samlingspunkt for verdiskapende samhandling, innovasjon og utvikling innen bygg-, anlegg- og eiendomsbransjen. Allerede før første spadetak i oktober 2021 var nær 60 prosent av bygget utleid. OBOS, AF Gruppen, Betonmast og Ellingard Gruppen signerte leieavtaler i 2021, og flytter hovedkontorene sine til Construction City når bygget ferdigstilles i 2025.

Construction City Cluster er byggenæringens klyngesamarbeid der OBOS er en av initiativtakerne. Bærekraft, innovasjon og samhandling er sentralt i samarbeidet. Ved utgangen av 2021 har klyngen over 100 medlemmer, og over 1 000 personer deltok på klyngens arrangementer i 2021.

Bank og eiendomsmegling

Bank- og eiendomsmegling viser et samlet resultat før skatt på 289 millioner kroner i 2021, mot 302 millioner kroner i 2020.

OBOS-banken

OBOS-banken tilbyr finansiering til boligkjøpere og boligselskaper, som del av den helhetlige verdikjeden OBOS-banken tilbyr sine medlemmer. Banken er den 18. største i Norge målt etter forretningskapital. OBOS-banken spisser ytterligere sin primæraktivitet, dagligbank og utlånsvirksomheten for boliglån til privatpersoner og langsiktige lån til boligselskaper. En klar målsetting er å være en kostnadseffektiv organisasjon, med raske og effektive prosesser mot lånekunder og mer selvbetjente løsninger.

Grønt rammeverk for obligasjonsutstedelser ble utarbeidet og andrepartsgodkjent i 2021. I 4. kvartal 2021 ble dette rammeverket lagt til grunn for utstedelse av to obligasjoner. Banken har som ambisjon for strategiperioden fram mot 2026 at hver tredje nye utlånskrone og at 50 prosent av gjeldsutstedelsene skal være grønt finansiert.

Bankkonsernet (OBOS-banken og det heleide datterselskapet OBOS Boligkreditt) oppnådde i 2021 et resultat før skatt på 279 millioner kroner, mot 277 millioner kroner i 2020. Utlån til personmarkedet var 14 338 millioner kroner ved utgangen av 2021, mot 14 109 millioner kroner i 2020; en vekst på 1,6 prosent. Utlån til bedriftsmarkedet, i hovedsak lån til borettslag og sameier, utgjorde 34 568 millioner kroner (inkl. utlån formidlet gjennom Eika Boligkreditt) ved utgangen av 2021, mot 32 250 millioner kroner i 2020; en vekst på 7,2 prosent. Sum utlån utgjorde 48 906 millioner kroner inklusive utlån formidlet gjennom Eika Boligkreditt. Utlånsveksten på 2 547 millioner kroner, er en økning på 5,5 prosent.

Sum kundeinnskudd fra privatkunder og boligselskaper var på 21 717 millioner kroner ved utgangen av 2021, mot 20 196 millioner kroner i 2020. Innskuddsdekningen ved utgangen av 2021 var på 46,4 prosent. Alle kundeinnskudd under 2 millioner kroner er sikret i Bankenes Sikringsfond.

Forvaltningskapitalen og forretningskapitalen ved utgangen av 2021 var henholdsvis 53 567 millioner kroner og 55 639 millioner kroner.

Utlån OBOS-banken

Eiendomsmegling

OBOS Eiendomsmeglere var i 2021 den nest største megleren av boliger i OBOS-tilknyttede borettslag med 20 prosent av salgene på Østlandet. OBOS Eiendomsmeglere omsatte totalt 1 704 boliger i 2021 gjennom de 11 kontorene i Oslo, Hamar, Fredrikstad og Tønsberg. Resultatet før skatt utgjorde -3,7 millioner kroner, mot 9,7 millioner kroner i 2020.

Forkjøpsrett

Boligtilbudet og forkjøpsretten til boliger er de viktigste medlemsfordelene. Det ble i 2021 omsatt totalt 9 174 boliger i OBOS-tilknyttede borettslag mot 8 985 boliger i 2020. Medlemmene benyttet forkjøpsretten i 30 prosent av salgene av leiligheter i OBOS-tilknyttede borettslag i 2021, mot 27 prosent i 2020. I Oslo ble forkjøpsretten benyttet i 32 posent av salgene i 2021.

Aksjeinvesteringer

Aksjeinvesteringene i OBOS-konsernet viser et resultat før skatt på 2 502 millioner kroner, mot 797 millioner kroner i 2020. Hovedårsaken til økningen i resultatet er salget i juni av hele aksjeposten i den svenske boligutvikleren JM AB, med en regnskapsmessig gevinst på 2 119 millioner kroner.

Den 19. desember inngikk OBOS en samarbeidsavtale med det svenske børsnoterte selskapet Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB), som innebærer at OBOS har kjøpt 49,5 prosent av Solon Eiendom Holding AS. Dette selskapet eier ved årets slutt 90,1 prosent av det børsnoterte eiendomsutviklingsselskapet Solon Eiendom ASA. Solon Eiendom ASA ble tatt av børs 15. februar 2022. OBOS’ medlemmer vil få forkjøpsrett til ca. 8 000 boliger som Solon Eiendom har i sin tomtebank, og potensielt flere tusen boliger til gjennom et langsiktig strategisk tomtesamarbeid med den andre hovedeieren, svenske SBB.

De beløpsmessig største aksjepostene er i de børsnoterte entreprenørselskapene AF Gruppen ASA og Veidekke ASA. Eierskapet tilfører OBOS’ verdifull kompetanse og kunnskap om entreprenørvirksomhet, og bidrar til at OBOS blir en mer effektiv byggherre. OBOS er største aksjonær i begge selskapene. Eierandelene ved årsskiftet var 16,1 prosent i AF Gruppen og 19,3 prosent i Veidekke.

OBOS’ strategiske aksjeportefølje leverte i 2021, i form av verdiøkning, realisering av gevinster og mottatte utbytter, en avkastning på 22,3 prosent mot OSEBX som for året steg med 23,3 prosent.

OBOS investerer også i oppstartsselskaper i bransjer relatert til OBOS-konsernet, både direkte eller gjennom venture-selskapet Construct Venture som ble etablert i 2018 sammen med AF Gruppen. Foruten tidligere oppstartinvesteringer i utleieplattformen Hybel.no, BIM-plattformen Catenda, det digitale låsselskapet Unloc og oppstartsgeneratoren Antler, er det i år foretatt nye investeringer i droneselskapet Senseloop og i det digitale lagrings- og logistikkselskapet Wanda.