Finansiell risiko, markedsrisiko og klimarisiko

Les mer fra årsberetningen 2021 som har disse underkapitlene:

• Hovedtrekk 2021
• Årsregnskapet
• Virksomheten
• Virksomhetsområdene
• Organisasjonen
• Risiko og risikostyring
• Finansiell risiko, markedsrisiko og klimarisiko
• Styret
• Eierstyring
• Morselskapet OBOS BBL
• Hendelser etter balansedagen
• Framtidsutsikter

Finansiell risiko

Finansiell risiko kan deles inn i finansiell markedsrisiko, hvor aksjerisiko, renterisiko og valutarisiko inngår, samt kredittrisiko og likviditetsrisiko. Styret har fastsatt en finansstrategi som legger rammene for den finansielle risikostyringen og gir retningslinjer for finansiering og likviditetsstyring, samt rentestrategi i konsernet. Denne revideres og godkjennes årlig av styret. Den finansielle risikoen har økt som følge av Ukraina-krigen, og følges nøye opp.

Finansiell markedsrisiko

OBOS har strategiske og finansielle aksjeinvesteringer som er utsatt for markedssvingninger. For de strategiske investeringene har styret lagt til grunn et langsiktig eierskap. Utviklingen i aksjeporteføljen følges opp av ledelsen og styret.

Endringer i rentenivå har betydning for konsernets innlånskostnader og vil påvirke verdsettelsen av næringseiendommer og andre aktiva. Styret har fastsatt en rentestrategi som legger prinsipper for rentestyringen i OBOS-konsernet. Rentestyringen skal sørge for at konsernet har en moderat renterisiko. OBOS forventer økte innlånskostnader etter at Norges Bank har startet opptrappingen av renten. Inflasjonen har økt som følge av økt etterspørsel, men også på grunn av utfordringer på tilbudssiden gjennom økte priser på råvarer og leveranseproblemer i flere bransjer. Økte renter kombinert med høyere inflasjon vil ha en dempende effekt på temperaturen
i boligmarkedet.

Valutarisiko

Konsernet har sin hovedvirksomhet i Norge og norske kroner, men er eksponert for endringer i verdien av norske kroner relativt til hovedsakelig svenske kroner gjennom betydelig virksomhet i Sverige. For den enkelte virksomhet gjøres alle vesentlige salg og kjøp av varer og tjenester i det funksjonelle valuta. Prosjektfinansiering foretas i lokal valuta. Konsernets langsiktige finansiering er i norske kroner. Konsernet har derfor en ubetydelig valutaeksponering gjennom sin operative virksomhet.

Kredittrisiko

Forutsigbar og langsiktig tilgang til kapital er viktig for OBOS. Finansstrategien legger rammer for kapitaltilgang som sikrer at de planlagte aktivitetene kan gjennomføres til en lavest mulig kostnad. OBOS benytter bankmarkedet og obligasjonsmarkedet i finansieringen av virksomheten.

Kundeinnskudd er en av OBOS-bankens viktigste finansieringskilder. OBOS-bankens likviditetsreserve holdes i likvide rentepapirer med lav risiko, og er en buffer mot eventuell svikt i finansiering fra pengemarkedet og kundeinnskudd. OBOS-banken har tilgang til obligasjonsmarkedet inklusive obligasjoner med fortrinnsrett gjennom datterselskapet OBOS Boligkreditt.

Ved kjøp og salg av verdipapirer og valuta er OBOS eksponert for risiko mot verdipapirforetakene selskapet handler med. Oppgjørsrisikoen minimeres gjennom å foreta kjøp og salg av verdipapirer og valuta gjennom solide motparter. OBOS påtar seg motpartsrisiko når det inngås rentebytteavtaler med verdipapirforetak. Motpartsrisikoen reduseres ved at slike derivatavtaler inngås med solide motparter som OBOS har et eksisterende kundeforhold til. Godkjente finansielle motparter er beskrevet i interne retningslinjer.

Kredittrisikoen i OBOS-banken anses som lav da lån som ytes har pant enten i boligselskapers faste eiendom, i medlemmers andeler eller i annen fast eiendom. Lån til sameier gis uten sikkerhet, eventuelt med fordringspant. Kredittrisikoen i den øvrige virksomheten i OBOS er ansett å være lav.

Likviditetsrisiko

OBOS har gjennom mange år sikret seg store og langsiktige kredittrammer i banker som sikkerhet mot perioder med dårlig likviditet i finansmarkedene. Morselskapet OBOS BBL har kredittrammer på 2 500 millioner kroner i tillegg til kassekreditt på 400 millioner kroner. På konsernnivå var kredittrammene 3 800 millioner kroner (eksklusive OBOS-banken) ved utgangen av 2021. Utrukne kredittrammer og kassakreditt var ved årsslutt
3 710 millioner kroner. Se note 11 for ytterligere detaljer vedrørende likviditetsrisiko.

Konsernet og morselskapet OBOS BBL har engasjementsbetingelser på soliditet (gjeldsgrad) i låneavtaler med banker og med Nordic Trustee på vegne av obligasjonsinvestorer. Dette rapporterer virksomheten kvartalsvis. Per 31.12.21 var nøkkeltallene godt innenfor kravene i disse engasjementsbetingelsene (covenants), slik de har vært i alle år etter at disse betingelsene ble inngått. Refinansieringsrisikoen i konsernet anses å være lav.

Likviditetsrisikoen i OBOS-banken reduseres gjennom egne styrevedtatte rammer for likviditetsstyringen. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjennom spredning av innlånene mellom ulike innlånskilder, låneinstrumenter og løpetider.

OBOS har også tilgang på en betydelig kontantbeholdning som følge av tidligere store nedsalg innenfor næringseiendom og aksjesalg våren 2021. Kontantbeholdningen styrker konsernets mulighet til å håndtere likviditetsrisiko også gitt et mer krevende marked.

Markedsrisiko

Eiendomsmarkedet

I et usikkert marked vil det være en risiko for at boliger ikke blir solgt og at utleieandelen i næringseiendommer faller. Boligprisene steg både i Norge og i Sverige i 2021. Igangsettingen av nye boliger økte også i begge land.

Dette gir flere ferdigstilte boliger i 2022. Økte byggekostnader og tilgang på arbeidskraft ble en økende utfordring for boligproduksjonen og påvirket produksjon og salg mot slutten av året. Utover dette forventer ikke OBOS at den pågående koronakrisen og uroen i de internasjonale finansmarkedene vil ramme boligmarkedet i vesentlig grad verken i Norge eller Sverige i de kommende årene, bl.a. som følge av bedring i arbeidsmarkedet, økt inntektsvekst og utsikter til nullrenter i Sverige en god stund til. I Norge er renten på vei opp, men kommer fra et historisk lavt nivå. Konsumprisveksten ble høy i 2021, særlig som følge av svært høye strømpriser, men også på grunn av logistikkutfordringer og mangel på innsatsvarer i kombinasjonen med høy etterspørsel. Mindre ekstreme strømpriser, rimeligere frakt og bedre tilgang på råvarer og innsatsvarer er ventet å redusere inflasjonen neste år, men samtidig er det stor usikkerhet knyttet til framtidige strømpriser og inflasjon. Smitteoppblomstring og omfattende smittevernrestriksjoner kan skape ytterligere flaskehalser på tilbudssiden og trekke opp konsumprisene. Fortsatt god tilgang på kreditt vil være avgjørende for å kunne opprettholde etterspørsel etter både nye og brukte boliger framover. Det er for tidlig å fastslå hvilke langtidsvirkninger krigen i Ukraina kan ha for eiendomsmarkedet. En midlertidig oppbremsing i byggeaktiviteten som følge av uroen, kan på lengre sikt gi uønsket høy prisvekst på boliger.

Risikoeksponeringen gjennom usolgte enheter i produksjon og usolgte ferdigstilte enheter, samt utleiegrad i næringseiendommer, måles og rapporteres løpende. Oppstart av nye eiendomsprosjekter vil bli utsatt dersom andelen usolgte boliger blir for stor, og utleiegraden i næringseiendommer blir for lav.

OBOS’ virksomhet innen eiendomsmegling, bank og forvaltning vil være utsatt for endringer i eiendomsmarkedet. Lav risikoprofil og tett oppfølging av virksomheten og markedsforhold bidrar til å redusere risiko.

Omdømmerisiko

OBOS og datterselskapene er anerkjente og godt etablerte merkevarer. OBOS har en stor medlemsmasse og kundegruppe, og en bred kontaktflate på leverandørsiden og til myndigheter, bransjeorganisasjoner, finansmiljøer og media. Som stor låntaker og stor aktør innen eiendom og boligbygging i Norge og Sverige, vil selskapet ofte bli brukt som eksempel for å belyse utviklingstrekk, utfordringer og problemstillinger i boligmarkedet og byggenæringen.

OBOS jobber bevisst med langsiktig merkevarebygging, profesjonell kundebehandling og kommunikasjon med omverdenen for å opprettholde og styrke tilliten til virksomheten, merkevarene og produktene. OBOS har gjennom flere tiår hatt et sterkt omdømme, særlig i Oslo-området, men også i landet som helhet.

Første halvår 2021 ble preget av en debatt med til dels høy temperatur og negative medieoppslag om OBOS’ virksomhet, hva OBOS skal være og hvordan OBOS forholder seg til medlemsdemokratiet og til medlemmene. Debatten svekket OBOS’ omdømme, og Ipsos årlige omdømmeundersøkelse viste en markant tilbakegang for OBOS. OBOS har iverksatt en rekke tiltak for å styrke og gjenopprette tilliten og omdømmet. Kommunikasjonen med medlemmene om hvordan de kan gjøre sin stemme hørt og hvordan de går fram for å kunne bli tillitsvalgte i OBOS, er betydelig styrket. Det er også gjennomført regelmessige dialogmøter med medlemmene og med styrene i borettslagene. Målinger tatt opp rett over sommeren 2021 viser at omdømmet igjen er blitt styrket, en utvikling som har fortsatt høsten 2021.

Klimarisiko

Endringer i klima gir endringer i risikobildet. I løpet av 2021 har OBOS gjennomført selskapsspesifikke klimarisikovurderinger for både fysiske risikoer og overgangsrisikoer knyttet til klima og miljø iht. rammeverket i Taske Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD). Det er viktig for OBOS å redusere risiko og kostnader knyttet til klimaendringer og ekstremvær. Flom og rasfare vurderes alltid når OBOS investerer i tomter. Andre parametere som vurderes og påvirker vår virksomhet knyttet til de fysiske klimaendringene er tørke, vind og mer nedbør. Mer nedbør og styrtregn krever nye løsninger for å håndtere overvann, samt at materialene vi bygger med må være robuste og tåle nye værforhold.

Klimaendringene gir også endrede forventinger og krav fra myndigheter, finansbransjen og markedet generelt. Det gir også risiko knyttet til endrede regulatoriske forutsetninger som kan påvirke vår virksomhet. Nye teknologiske løsninger, markedsforutsetninger som kan endres som følge av holdningsendring hos våre medlemmer og kunder og innføring av nye regulatoriske krav knyttet til klima kan påvirke vår lønnsomhet. Gjennom å ha kontroll med hvordan klimaendringen påvirker vår virksomhet er vi bedre rustet for å fortsatt være lønnsomme gjennom det grønne skiftet.

Se mer om klimarisiko i bærekraftsrapporten.