Bjørnebærstien 2

OBOS, tlf.: 22 86 55 00

Gjensidige Forsikring - polisenummer 90154844.

For 2024:
Som primærbolig: 1 433 796,-
Som sekundærbolig: 5 735 184,-

Totale felleskostnader pr. d.d. kr 7 250,- pr. md.
Herav:
Felleskostnader 3 622,-
Påbyggingstillegg 190,-
Kapitalkostnader IN OBBK02 3 438,-

Ved full innfrielse av fellesgjeld vil felleskostnadene bli kr. 3 622,- + påbyggingstillegg 190,-.

Andel fellesgjeld: 587 000,- pr. 01.03.2025
Andel fellesformue: 25 550,- pr. 31.12.2024

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

5 000 000,- (Prisantydning)
587 000,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
5 587 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger
260,- (Pantattest kjøper)
545,- (Tingl.gebyr BRL overføring av hjemmel til andel)
545,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens kartverk)
28,- (Utskriftsgebyr)
8 212,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett)
9 950,- (Boligkjøperpakke Tryg (valgfritt))
--------------------------------------------------------
19 540,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
5 606 540,- (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.
Medlemmer må være á jour med medlemskontingent t.o.m. det året overtakelsen finner sted.

Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om økning i gebyrer. Andel fellesgjeld følger boligen og skal således ikke innbetales ved overtagelse.

OBOS-banken tilbyr lån til alle slags boliger. På obosbanken.no kan du sjekke hvor mye du kan få i lån, beregne lånekostnader og søke om finansiering. Skal du kjøpe nytt før du har solgt din nåværende bolig, får du mellomfinansiering til samme rente som boliglånet.

Det gjøres oppmerksom på at OBOS Eiendomsmeglere AS kan motta et mindre honorar for salg av finansielle tjenester.

Les mer på obosbanken.no.

Utbygget, velholdt vertikaldelt tomannsbolig over 2 etasjer og kaldtloft som består av 1. etasje: Entré, gang, toalettrom, kjøkken, spisestue, stue og to innvendige boder. 2. etasje: Trappegang, bad og tre soverom.

Boligen ligger på Rasta i Lørenskog kommune med kort vei til offentlig kommunikasjon, barnehager og skoler. Gangavstand til marka med gode rekreasjonsmuligheter sommer som vinter. Nærsenter på Rasta med matbutikk, apotek og legesenter, ellers finner man Triaden Storsenter og Metro senter med butikker og øvrige servicetilbud ikke langt unna.

• 1 eier siden 1982
• Kjøkkeninnredning med profilerte fronter fra byggeår med nye fronter i 2007
• Baderom fra byggeår
• Fliser, laminat, belegg og parkett på gulv
• Etterisolering av vegger og himling/tak, nytt panel, nye vinduer og dører, nye loftsluker og nytt tak i 2019

Boligen ligger på Rasta i Lørenskog kommune med kort vei til offentlig kommunikasjon, barnehager og skoler. Gangavstand til marka med gode rekreasjonsmuligheter sommer som vinter. Nærsenter på Rasta med matbutikk, apotek og legesenter, ellers finner man Triaden Storsenter og Metro senter med butikker og øvrige servicetilbud ikke langt unna.

Det vil bli skiltet med OBOS eiendomsmeglere ved annonsert visning.

Boligen har støpt gulv mot grunn. Bærende vegger med bindingsverk av trekonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger med bindingsverk av trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende trekledning. Saltak av trekonstruksjoner tekket med takplater. Boligen har dører og vinduer fra 2019. Glatt entrédør med glassfelt. Terrassedør og vinduer med karmer av tre og 3-lags glass.

Tomannsbolig over to plan. Adkomst direkte via internstier.
Boligens 2. etasje består av trappegang, bad og tre soverom.
Boligens 1. etasje består av entré, gang, toalettrom, kjøkken, spisestue, stue og to innvendige boder.

Totalt BRA 126 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 116 kvm
- BRA-b (innglasset balkong):
- BRA-e (eksternt bruksareal): 10 kvm
- TBA (terrasse-/balkongareal) 31 kvm

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Første etasje:
- BRA-i: 64m²- består av: Entré, gang, toalettrom, kjøkken, spisestue, stue og to innvendige boder.
- BRA-e: 10m²- består av: To uteboder

Andre etasje:
- BRA-i: 52m²- består av: Trappegang, bad og tre soverom.

Adkomst via terrasse til utebod på 7m² (BRA-E).
Adkomst via entré til utebod på 3m² (BRA-E).

Utgang fra stue til terrasse på 21m² (TBA).
Utgang fra entré til platting på 10m² (TBA).

Det er ved ukjent årstall blitt fjernet en vegg som dannet en innvendig bod på soverom 2 for å forstørre soverommet. Det gjøres oppmerksom på at det er ukjent om forholdet er søkt om/godkjent og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om rommet i sin helhet er godkjent til varig opphold. Arealet avviker fra byggetegninger. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Primærrom: 111 kvm, Bruksareal: 126 kvm, BRA-i: 116 kvm , BRA-e: 10 kvm , TBA: 31 kvm

Baderom:
Baderom fra byggeår. Gulvflate er belagt med belegg. Vegger med malte flater. Himling med malte plater. Vegghengt servantskap med profilerte fronter. Nedsenket servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil med overbelysning. Dusjkabinett med skyvedører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av kobber. Avløpsrør av plast. Avtrekksventil for mekanisk avtrekk er plassert i himling.

Kjøkken:
Gulvflate er belagt med belegg. Vegger med malte flater og belegg. Himling med malte plater. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter fra byggeår med nye fronter i 2007. Benkeplater av laminat. Nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur. Belegg mellom benkeplate og overskap. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Frittstående hvitevarer. Kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin og komfyr. Ventilator i overskap med mekanisk avtrekk. Vannrør av kobber. Avløpsrør av plast. Hovedstoppekran er plassert i benkeskap under oppvaskkum. Lekkasjestopper med fuktsensor er plassert i benkeskap under oppvaskkum. Høiax varmtvannsbereder på 120 liter fra 2022.

Toalettrom:
Toalettrom fra byggeår. Flislagt gulv med varme. Vegger med malte flater. Himling med malte plater. Vegghengt servantskap med glatt front. Nedsenket servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber. Avløpsrør av plast. Avtrekksventil for mekanisk avtrekk er plassert i himling.

Øvrige rom - 1.etasje:
Gulvflate i entré er belagt med fliser med gulvvarme. Gulvflater med parkett i øvrige rom. Vegger med malte flater. Himlinger med malte plater. Slette innerdører. Skyvedørsgarderobe i entré. Naturlig ventilasjon via ventiler på yttervegger.

Øvrige rom - 2.etasje:
Gulvflater er belagt med laminat. Vegger med malte flater. Himlinger med malte plater. Slette innerdører. Skyvedørsgarderobe på soverom 1. Garderobeskap på soverom 2, 3 og trappegang. Naturlig ventilasjon via ventiler på yttervegger.

Uinnredet kaldtloft:
Adkomst via takluke og stige i trappegang 2. etasje.
Synlige isolasjon mot underliggende etasje.
Lufting via raftekasser.
Taket er etterisolert i 2019.

Skorsteiner innvendig:
Skorsteinen av elementer fra byggeår. Peisovn er plassert i stue. Det er fremlagt tilsynsrapport fra Nedre Romerike Brann- og redningsvesen IKS datert 09. 03. 2018.

Trapp mellom 1.etasje og 2.etasje:
Innvendig trapp av tre med rekkverk og håndløper av tre.

Etasjeskiller - 1.etasje:
Etasjeskille av betong.
Kryssmåling av stue/spisestue.

Etasjeskiller - 2.etasje:
Etasjeskille av trekonstruksjoner.
Gulv mot grunn og etasjeskillere måles ved bruk av laser for eventuelle skjevheter. I utgangspunktet måles 2 rom i hver etasje (eventuelt kryssmåling i ett rom), og i hvert rom er det 5 målepunkter. Følgende rom er målt: Kryssmåling av soverom 2.

Tekniske anlegg:
Vannrør av kobber. Avløpsrør av plast. Hovedstoppekran er plassert på kjøkken. Høiax varmtvannsbereder på 120 liter fra 2022 er plassert på kjøkken. Boligen er oppvarmet med elektrisitet, kombinert med peisovn i stue. Mekanisk avtrekk fra kjøkken, bad og toalettrom.

Radon:
Det er fremlagt dokumentasjon på radonmåling datert 08. 04. 2017. Uten at det er registrert forhøyede radonverdier.

Elektrisk anlegg:
Sikringsskap med automatsikringer, skrusikringer, hovedsikring og strømmåler er plassert i entré. Boligen har åpnet elektrisk anlegg.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
Yttervegger med bindingsverk av trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende trekledning.
Yttervegger er etterisolert og fornyet med ny kledning i 2019.

Dører og vinduer:
Boligen har dører og vinduer fra 2019. Glatt entrédør med glassfelt. Terrassedør og vinduer med karmer av tre og 3-lags glass.

Yttertak:
Saltak av trekonstruksjoner tekket med takplater. Takrenner, beslag og nedløp av stålkonstruksjoner.
Taktekking ble fornyet i 2019.

Terrasse:
Utgang fra stue til terrasse på 21m². Terrassen er belagt med terrassebord og har rekkverk av trekonstruksjoner.

Platting:
Utgang fra entré til platting på 10m². Plattingen er belagt med heller.

Grunnmur:
Plate på mark fra byggeår.

Drenering:
Drenering fra byggeår for plate på mark.

Stikkledninger:
Boligen har private stikkledninger tilknyttet kommunalt vann og avløp.

Takhøyder:
Takhøyder er på tilfeldige steder i boligens 2. etasje oppmålt til 2,16 meter på bad, og 2,40 meter i øvrige rom.
Takhøyder er på tilfeldige steder i boligens 1. etasje oppmålt til 1,91-2,37 meter i entré, og 2,37 meter i øvrige rom.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Baderom 2.etasje :
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Gulvbelegg er benyttet som fuktsikring og har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Tettesjikt på våtrommets veggflater kan ikke verifiseres. Vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Servantskap og speil bærer preg av slitasje, samt at det registreres stedvis fuktskader. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking grunnet våtsonens plassering. Basert på våtrommets slitasjegrad og registrerte avvik er TG 2 valgt for å belyse at konstruksjonen har fuktrisiko. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men det ble utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget negative avvikende forhold som kan tolkes til fuktskade. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Toalettrom (Ikke våtrom) - Toalettrom 1.etasje :
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Kjøkken - Kjøkken 1.etasje :
- Overflater vegger: Belegg på vegg over benkeplater bærer preg av slitasje/elde. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av elde. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Øvrige rom - 2.etasje:
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom - 1.etasje:
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i entré. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Gulvflater med parkett bærer preg av slitasje/elde. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: TG2 er satt på bakgrunn av at skorstein er fra byggeår. Tilstanden settes for å belyse risiko for skjulte skader. Tilsynsrapport har notert avvik på brennbart materiale for nært pipeluke på kjøkken Avviket er utbedret.
- Ildsteder inne i boligen: Tilsynsrapport har notert avvik på defekte brannplater i peisovn. Avviket er ikke bekreftet utbedret. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Terrasser / platting på terreng - Terrasse :
- Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer): Overflatebehandlingen på gulvet bærer preg av slitasje og har behov for fornying. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Terrasser / platting på terreng - Platting :
- Platting på terreng: Det registreres kjevheter på enkelte heller. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Drenering:
- Alder: TG2 er valgt for å belyse alder på drenering.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tiltak bør gjennomføres.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Utvendige vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Tiltak anbefales.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Følgende hvitevarer medfølger: Kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin og komfyr. Det gis ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på hvitevarer eller utstyr som medfølger etter avtalen. Øvrige hvitevarer medfølger ikke.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, kombinert med peisovn i stue.

Boligen har flere fine uteplasser, fra stue til terrasse på 21m², og utgang fra entré til platting på 10m², samt gressplen.

Felles eiet tomt for borettslaget på 23 790m².

Boligen disponerer to biloppstillingsplasser i felles uteområdet, samt en biloppstillingsplass i felles garasjebygg. Ved salg av boligen vil garasje/biloppstillingplasser bli overført ny eier. Det påløper administrasjonsgebyr til forretningsfører etter gjeldene priser ved eierendring av garasje/parkeringsplass og belastes kjøper. Garasje/Parkeringsplasser overtas av ny beboer den 1. i den påfølgende måned etter innflytting. Det faktureres separat for garasje/biloppstillingsplasser. P.t kr. 500,- for garasje, og kr. 150,- pr. biloppstillingsplass pr. mnd.

Borettslaget har 60 gjesteplasser som benyttes etter gjeldende regler.

Borettslaget har avtale med EDA om bestilling og montering av Schneider ladebokser for de som har garasjeplass.

Rastaskogen Borettslag
Borettslaget består av 119 andelsleiligheter.
Borettslaget har egen hjemmeside: https://rastaskogen.lettstyrt.no/

Styrets arbeid:
I 2023 er det avholdt 10 ordinære styremøter, og et ekstraordinært i januar grunnet oppdagelse av fukt på noen loft. De har vært avholdt i en kombinasjon av digitale og fysiske møter. Det har i henhold til styreprotokollene vært behandlet 78 saker inklusive diverse poster. Representanter for styret har også deltatt i diverse møter og befaringer med tjenesteleverandører og beboere. Styret består av 5 faste styremedlemmer og 4 vara. Varamedlemmer kalles inn til alle møter, men har ikke møteplikt.

Styret har gjennom 2023 videreført oblatordningen for parkering i borettslaget. Styremedlemmer har plassert lapper på parkerte biler for å gjøre bileiere oppmerksom på parkeringsreglene som gjelder for borettslaget. Hensikten er å hindre parkering fra uvedkommende og frigjøre gjesteplasser. Ordningen vil bli evaluert igjen av styret i løpet av 2024.

Etter flere år med utilfredsstillende leveranse på vinterdrift, fikk vi på plass ny leverandør på vintertjenester og større vaktmestertjenester i løpet av 2023. Valget falt på Skandinavisk Uterom AS, etter vurdering av flere leverandører. Det har vært noen oppstartsproblemer, som vi følger tett opp videre i 2024. Styret legger opp til at løpende vedlikeholdsarbeid som utføres i regi av borettslaget blir iverksatt gjennom inngåtte avtaler med eksterne leverandører.

Alle økonomiske fordringer til borettslaget har blitt attestert av styreleder og ett styremedlem. I år har det vært utfordringer knyttet til oppgavefordeling i styret, og styreleder har gjennomgående hatt en ekstra oppgavebelastning. Styret har jobbet for å få til bedre oppgave- og ansvarsfordeling internt, som har bedret dette noe, selv om vi ikke er helt i mål ved årsslutt. Det har også vært utfordrende med flere skifter i løpet av året på forretningsfører i OBOS. Forretningsførerkontrakten med OBOS medfører i hovedsak
regnskapsførsel, fakturering og husleiegarantiordning. I tillegg bistår OBOS styret ved behov (bl.a. juridisk, økonomisk og drift). Øvrige tjenester fra OBOS som for eksempel byggetekniske vurderinger må kjøpes som konsulenttjenester.

Det ble innkjøpt en felles bålpanne i 2023 til bruk for beboere ved ønske. Vi har også hatt rutiner på utlån av diverse utstyr til småarbeid for beboere. Dette ordnes ved henvendelse til styret via rastaskogen.no.

Vedlikeholdsarbeider i 2023.
Det ble oppdaget noe fuktproblematikk på enkelte loft rett før jul i 2022, og dette ble undersøkt på flere vis i 2023. Etter en omfattende runde for å få riktige fagfolk på befaring, samt avdekke underliggende årsak, ble det avdekket mangel ved utførelsen av arbeidet
Prosjektmester AS hadde gjort på rafteplatene før jul i 2022. Dette ble utbedret av PM i løpet av året.

Vi har ferdigstilt arbeidet på oppgradering av strømnettet i hele borettslaget, og strømforsyningen er nå stabilisert. Det har vært mye utfordringer knyttet til et ustabilt strømnett tidligere, som denne oppgraderingen har løst. Vi har også ferdigstilt oppgradering av lekeplassene i borettslaget i 2023. Lekeplassen i Bringebærstien fikk nytt dekke, nytt feste på stativene, samt ny avgrensing som var ødelagt.

Av annet generelt vedlikeholdsarbeid har styret gjennomført trefellinger, treplantinger, beskåret hekker rundt trafo-stasjoner, fulgt opp tilsyn med lekeplasser, reparert garasjeporter, samt gjennomført diverse små-arbeider. Styret har løpende risikovurdering
av trær. Borettslaget har hatt to ansatte tilsynsmedarbeidere i 2023, i tillegg til en anleggsgartner. Styret har fulgt opp flere forsikringssaker. Dugnadsarbeid vår og høst har vært organisert med mindre grupper og over flere dager.

Følgende ble godkjent på generalfrosamling 27. mai 2024:

Skjøtselsplan for Rastaskogen BRL
Styret ble instruert av Generalforsamlingen i 2023 om å utarbeide en helhetlig skjøtselsplan for uteområdene i borettslaget, med faglige vurderinger og begrunnelser for retningslinjene. Styret har derfor utarbeidet vedlagte plan med følgende hovedmålsettinger:
Hovedmålsettingen med skjøtselen:
Hovedmålsettingen med skjøtselsplan for uteområdene skal være å sikre at de felles utendørsområdene blir godt vedlikeholdt og ivaretatt for å skape trivsel og et godt bomiljø for beboerne. Dette omfatter blant annet:
• Estetisk tiltalende utemiljø: Å sikre at uteområdene er pene og tiltalende, med velstelte grøntområder, rene gangveier og opparbeidede fellesarealer som er innbydende for beboerne.
• Sikkerhet: Å ivareta sikkerheten i uteområdene ved å sørge for at det ikke er farlige hindringer eller skader som kan utgjøre en risiko for beboerne, for eksempel ved å reparere ødelagt belysning og andre installasjoner.
• Miljøhensyn: Å ta vare på naturen og miljøet i og rundt borettslaget ved å følge bærekraftige prinsipper i drift og vedlikehold, for eksempel ved å velge miljøvennlige planter og materialer.
• Brukertilpassede områder: Å tilrettelegge uteområdene slik at de møter behovene og ønskene til beboerne, for eksempel ved å ha egne områder for lek og rekreasjon, grillplasser eller lignende.
• Langsiktig planlegging: Å legge til rette for en bærekraftig forvaltning av uteområdene ved å utarbeide en plan for jevnlig vedlikehold og oppgradering, samt å sette av midler til dette i borettslagets budsjett. Gjennom skjøtselsplanen kan borettslaget sikre at uteområdene blir godt ivaretatt på en systematisk og langsiktig måte, noe som bidrar til å øke trivselen og verdien av eiendommene for alle beboerne.

Forslag til retningslinjer for leiekostnader av garasjer og parkeringsplasser
Styret ble på beboermøte 2023 bedt om å utarbeide retningslinjer for fremtidige økninger i leie for garasjer og parkeringsplasser. Vi fremmer derfor følgende forslag til Generalforsamlingen i 2024:

På bakgrunn av medgåtte kostnader fra siste årsregnskap skal styre foreta en beregning av medgåtte kostnader på garasjer og faste p-plasser, i forhold til øvrige kostnader for borettslaget. Med bakgrunn i denne beregningen justeres felleskostnader (husleie) for garasjer, fast p-plass og boligen. Dette gjøres hvert år i forbindelse med regnskapsmøte i mars/april.

Styret skal også utarbeide en vedlikeholdsplan for fremtidig vedlikehold og påkostninger for garasjer og oppstillingsplasser.

Endring av fordeling av felleskostnadene:
Fremmet av: Terje Løken
På tidligere generalforsamlinger har spørsmålet om økning av husleiens størrelse for leiligheter med takløft og tilsvarende reduksjon i husleien for leiligheter uten takløft vært til behandling

Omkostningene til vedlikehold og utbedring av mangler knyttet til leilighetene med takløft vesentlig større sammenlignet med borettslagets øvrige leiligheter.

Disse forholdene er imidlertid ikke hensynstatt ved fordelingen av fellesomkostningene.

Etter borettslagsloven§ 5-19 første ledd skal fordelingsnøkkelen og dermed husleiens størrelse endres hvis verdiforholdet mellom boligene endrer seg vesentlig. Etter bestemmelsen skal også kostnadene fordeles etternytte eller forbruk.

Borettslaget er i henhold til bestemmelsen forpliktet til å fordele felleskostnadene etter verdi samt forbruk. På denne bakgrunn fremmes følgene forslag til generalforsamlingen:
1. Styret innhenter en uavhengig verdivufdering av leiligheter med og uten takløft
2. Styret fremlegger oversikt over kostnader forbunder med takleiligheter og kostnader knyttet til borettslagets øvrige leiligheter
3. På bakgrunn av punkt 1 og 2 fremsetter styret nytt forslag til fordelingsnøkkel og innkaller til ekstraordinær generalforsamling for å fastsette ny fordelingsnøkkel
Styrets innstilling
Styret er ikke uenig i intensjonen i saken til forslagsstiller, men mener forslaget burde hatt et punkt til hvor en juridisk vurdering foreligger. Slik forslaget fremstår per nå kreves det full tilslutning av generalforsamlingen (100%). Styret har vært i kontakt med forslagstiller om dette, men ikke kommet til enighet.

Styret har vært i dialog med OBOS og for at man skal kunne gjøre en endring av fordelingsnøkkelen må det foreligge juridisk dokumentasjon på at "endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verditilhøva", jf borettslagsloven §5-19, 2. punktum. Det betyr at det først må tas videre til juridisk vurdering før en innhenter f.eks. takstmann for oppmåling, verdivurdering eller lignende.

Siden styret ikke er uenig i intensjonen til forslagsstiller er det fattet styrevedtak på at det gjøres en utredning av saken uansett utfall. Dersom den juridiske vurderingen tilsier at vilkåret for vesentlig endring ikke foreligger, kan en ikke kreve at styret fortsetter utredingen videre.

Styrets innstilling er således at saken ikke kan fremmes slik forslagsstiller har gjort, da den ansees å ha mangler slik beskrevet over. Vi velger derfor å fremlegge følgende vedtak for å svare ut saken for
generalforsamlingen:
Styret innhenter en juridisk vurdering av saken etter borettslagsloven §5-19, 2. punktum.

Større vedlikehold og rehabilitering
1991 Hele borettslaget beiset med GORI dekkbeis.
1992 Utskifting av noen punkterte vinduer.
1994/1995 Skjøtselsplan for fellesarealer.
1995 Noen hus beiset etter anbefaling fra GORI.
1995 Utskifting av noen punkterte vinduer.
1996 Tilstandsrapport.
1997 Alle hus beiset med Nordsjø Oljedekkbeis.
1998 Alle tak over ytterdørene skiftet.
1999 Asfaltert alle gangveier. Ombygget kabelnettet samt startet vedlikehold av takene.
1999/2000 Skifting av stoppekran innvendig og utvendig
2000 Utskifting av slitte syd-vegger.
2001 Rep. punkterte vinduer og justering av noen vinduer. Ny Shingel, nye takrenner og nye nedløpsrør.
2002 Utskifting av tak, avsluttet. Justering og utskifting av punkterte vindu.
2003/2004 Alle husene er malt med 1-2 strøk Flügger maling. Skiftet panel på 7 yttervegger. Skiftet alle punkterte vinduer pr. november 2003. Reparert overvannsledninger på Nord - feltet. Sluttført utskifting av sør-vegger. Skiftet 16 ytterdører og 2 terrasse dører.
2005 Fullført gjenstående malerarbeider. Rehabilitert veibelysning. Påbegynt rehabilitering og utskifting av vinduer.
2006 Fortsatt arbeidet med vinduene/dører.
2007 Fortsatt arbeidet med takene, pipehatter/beslag og nedløpsrør. Fortsatt arbeid med vinduene. Utskifting av dører.
2008 Utskifting av 3 stk. fellestrapper, 1 ny lysmast og 1 ny lyskaster. Fortsatt arbeid med vinduene. Utskifting av dører.
2009 Utskifting av dører og vinduer. Utbedret noen bodtak.
2010 En ny bom og flere skilt. Utskifting av panel. Malt alle husene med 2 strøk Jotun optimal.
2011 Utbedringer av enkelte tak. Utskifting av noen vinduer. Rep. Takrenner og nedløp. Rep. Enkelte bodtak. Skiftet 3 tak. Skiftet 17 vinduer og 5 dører. Arbeidet fortsetter i 2012.
2012 Fortsatt utskifting av vinduer og dører. Påbegynt felles postkasseanlegg. Diverse asfaltering og trefelling.
2013 Ferdigstilt postkassene. Takstiger i forbindelse med feiing.
2014 Utskifting av dører. Felling av store trær. Utskifting av balkong og ytterdører. Felling av store trær. Sette opp (ny) trapp på nordre felt ned mot Bjørndalsveien.
2015 Påbegynt høsten 2014 og ferdigstilles våren 2015. 6 hus er ferdigstilt vedrørende Arker.
2016 Resterende arker ferdigstilt.
2018 Påbegynt vedlikeholdsprosjektet: Etterisolering av vegger og himling/tak, nytt panel, nye vinduer og dører, nye loftsluker og nytt tak.
2019 Rastaskogen Garasjelag er nå blitt innlemmet i borettslaget.
2019/2020 Hoveddelen av vedlikeholdsprosjektet er avsluttet.
2021 Avsluttet maling Nordre Felt. Montert ny kjørebom i Blåbærstien. Oppgradering av lekeplass i Tyttebærstien.
2022 Avsluttet maling Søndre Felt. Oppgradering av lekeplass i Bjørnebærstien.
2023 Oppmaling av parkeringsplasser. Utbedring av rafteplater. Oppgradert strømskap i hele borettslaget, samt delt opp søndre felt med ny krets og nytt skap. Etablering av ny fartsdump i Blåbærstien. Oppgradering av lekeplass i Bringebærstien.

Det er tillat med inntil 2 hunder/kater pr. husstand. Innedyr omfates også av reglene i den grad de er relevante. Betingelsen for dyrehold er at følgende punkter overholdes:

A) Hunden skal føres i bånd innenfor borettslagets område. Det forutsettes at enhver hundeeier er kjent med politivedtektene angående hundehold og straffebestemmelser overfor hundeeiere som lar hunden gå løs i den tid det er båndtvang.
B) Hundeeier er ansvarlig og erstatningspliktig for enhver skade som hunden måtte påføre person eller eiendom i borettslaget, for eks skraping på dører og karmer, skader på blomster, grøntanlegg, motorvogn m.v.
C) Hundeeieren er forpliktet til straks å fjerne ekskrementer som hunden har etterlatt seg innenfor borettslagets område.
D) Hager og fellesarealer skal ikke benyttes som luftegård.
E) Dersom det kommer berettigede klager over at dyrehold sjenerer naboer ved lukt, bråk eller annen måte, er andelseier forpliktet til å fjerne dyret fra borettslaget.
F) Utekatt er tillatt i borettslaget dersom katteeier overholder følgende punkter:
1. Katten er chippet.
2. Katten er sterilisert/kastrert.
3. Katteeiere pålegges å anskaffe egen kattedo slik at katten har mulighet til å gjøre fra seg inne.
4. Katteeier søker styret og varsler nærmeste naboer før anskaffelse av utekatt.
5. Alle katter bør behandles for innvollsorm 2 ganger pr. år og vaksineres 1 gang pr. år.
6. Katteeiere forplikter seg til å delta på egne dugnader for å fjerne katteekskrement fra borettslagets uteområder.
7. Ved dokumentert ulempe for andre beboere kan styre kreve tiltak av eier for å hindre uønsket adferd:
a. Fjerne ekskrementer
b. Betale eventuelle utlegg naboer må ha for effektivt å holde katten vekk fra sine eiendommer (diverse spray, o.l.).
c. Katteeier er erstatningspliktig for enhver skade katten måtte påføre person eller eiendom i borettslaget.

Punkt 7. b og c skal være etter enighet mellom partene, og med enighet om at det er gjeldende katt som har forårsaket ulempene. Dette må dokumenteres for å forhindre uønskede konflikter.

Ferdigattest foreligger
Midlertidig brukstillatelse - tilbygg

Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til styret i borettslaget eller til forretningsfører. Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (3) har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene. Adgangen til bruksoverlating (utleie) er begrenset. Merk at mulighet for korttidsutleie av hele boligen er begrenset til 30 dager jf borettslagslovens § 5-4.

Eiendommen er konsesjonsfri.

Det er ikke knyttet odelsplikt til eiendommen.

- Are Pedersen med bistand av sine sønner har ivaretatt den interne vaktmestertjenesten. Vaktmester mottar sine instrukser fra styret over hva som skal gjøres. Han skal ikke kontaktes av den enkelte beboer i forhold til forfallende arbeid. Ellers utføres større
arbeider av ekstern samarbeidspartner.
- Telia er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester.
- OBOS Eiendomsforvaltning AS har fremforhandlet en kraftavtale med Entelios på vegne av selskapene. Rastaskogen Borettslag er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til våre fellesanlegg.
- Styrets leder har den 20.10.20 på vegne av boretslaget undertegnet avtale om levering av Smartly teknisk fjerndrift og strøm til elbil-lading. Borettslaget har også avtale med EDA om installering av nye ladebokser, når det ønskes av nye beboere.
- Tilbygg består av stor utebod, og entré.
- Dugnad: Beboerne plikter etter tur og/eller i fellesskap å utføre en del arbeid. Eksempelvis:
Gressklipping på fellesareal
Stell av trær, busker og planter på fellesareal
Rydding og renhold, spesielt ved søppelcontainerne.
Snømåking, der maskiner ikke kommer til for å få brøytet, for eks. i trapper.
Sandstrøing i gangveier.

Grunnboksutskrift for borettslaget er innhentet og kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et område regulert til frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplanen. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanen.

Innhentede reguleringsbestemmelser og utsnitt av reguleringsplan oppbevares på ansvarlig meglers kontor og kan utleveres på forespørsel.

Kommuneplaner
Id 2022003
Navn Kommuneplan
Plantype Kommuneplanens arealdel
Status Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 15.03.2023
Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3222/dokumenter/9472/Bestemmelser%20og%20retningslinjer%20vedtatt%2015.03.2023.pdf

Reguleringsplaner
Id 2001001
Navn Kleiva - reguleringsplan for vei med fortau
Plantype Eldre reguleringsplan
Status Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 07.02.2001
Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3222/dokumenter/8354/41-4-06_B_Bestemmeler.pdf

Id 1984003
Navn Sønnaveien - Kleiva
Plantype Eldre reguleringsplan
Status Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 31.07.1984
Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3222/dokumenter/9293/1984003_Bestemmelser.pdf

Id 1980008
Navn Søndre Vallerud og Rasta Skog
Plantype Eldre reguleringsplan
Status Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 28.08.1980
Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3222/dokumenter/9284/1980008_Bestemmelser.pdf

Id 2004004
Navn Røykås øst
Plantype Eldre reguleringsplan
Status Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 15.12.2004
Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3222/dokumenter/8329/41-4-12_Bestemmelser.pdf

Bebyggelsesplaner
Id 1981002
Navn Søndre Vallerud, felt B1, Rasta Skog
Plantype Bebyggelsesplan ihht. Reguleringsplan
Status Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 16.03.1981
Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3222/dokumenter/8079/42-4-10_Bestemmelser.pdf

Samlet kjøpesum og omkostninger forutsettes innbetalt til klientkonto fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eier skal legge frem energiattest for kjøper, før avtale om salg av boligen/bygningen blir inngått. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått. Kjøper må skriftlig anmode om en energiattest innen kjøpekontrakten er underskrevet.

Det er kun integrerte hvitevarer på kjøkken som medfølger dersom annet ikke er avtalt. For øvrig legges listen over løsøre og tilbehør, utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Eiendomsadvokatenes Servicekontor, gjeldende fra 1.februar 2012, til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Selgeren er ikke kjent med at eiendommen er beheftet med mangler i relasjon til offentligrettslige krav ut over det som er opplyst tidligere, jfr Avhendingsloven § 3-2.

*Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", jfr Avhendingslovens § 3-9:

Selgers ansvar er da begrenset og vil være en del av kontraktsvilkårene. jf. avhl. § 3-9, 2. pktm.
Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

I forhold til mangler, er det kun Avhendingslovens § 3-7 "manglende opplysninger om eiendommen" og § 3-8 "uriktige opplysninger om eiendommen" som kan påberopes, med mindre boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut ifra kjøpesum og forholdene ellers, jfr Avhendingsloven§ 3-9. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Salgsoppgaven er opprettet (skriv dato her) og utformet iht. lov om eiendomsmegling av 29.06.2007.
Følgende dokumenter følger som vedlegg til salgsoppgaven: (skriv vedlegg her)
Salgsoppgaven er ufullstendig uten alle vedlegg.

Kjøper må godkjennes av borettslaget. Dersom styret i borettslaget ikke godkjenner kjøper som ny eier, må boligen videreselges for kjøpers regning og risiko.

OBBK02-98207711098
Restsaldo: 65 807 599,- (andel av saldo: 587 000,- pr. 01.03.2025)
Lånetype: Annuitet
Løpetid: 28 år 6 mnd.
Rentesats: 5,59%
Rentetype: Flytende
Term. pr. år: 12
Kapitalkostnader: 3 434,-

Borettslaget har lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin del av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har inngått en egen avtale med borettslaget. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 30.1 og 30.7 på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale.

Kjøper oppfordres særskilt å vurdere konsekvensene av eventuelle renteendringer, lengde på evt avdragsfri periode, samt de økonomiske konsekvenser ved utløpet av en avdragsfri periode. Endringer i disse forhold vil medføre endringer i størrelsen av felleskostnadene.

Kjøper forutsettes også å være innforstått med at fellesgjelden i borettslaget og felleskostnadene kan variere over tid, og at den kan øke som følge av beslutninger i borettslagets styre eller generalforsamling.

Etter avtale med selger.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperpakke via Tryg. Boligkjøperpakken inneholder: Boligkjøperforsikring, innboforsikring, renteforsikring, flytteforsikring samt bygningsforsikring dersom man kjøper hus eller hytte. Boligkjøperpakken varer i 1 år og må bestilles senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kostnaden for pakken legges til oppgjøret. Pakken koster kr 9.950,- for leilighet og kr 19.900,- for hus og hytte. Dersom du ønsker å beholde boligkjøpeforsikringen i hele reklamasjonstiden (5 år) koster det kr 300,- pr år (år 2-5) for leilighet og kr 450,- pr år (år 2-5) for hus.

Det er også mulig å kjøpe kun boligkjøperforsikring som varer i 5 år.

OBOS Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 3. ledd forbyr oppdragsansvarlig i forbrukerforhold å videreformidle bud til selger med kortere akseptfrist enn til kl 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Vi fraråder derfor å inngi slike bud da de ikke vil bli videreformidlet til selger. Ethvert bud må ha en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden, samt at det må komme megler i hende minst et kvarter før tidligere bud går ut. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon i vedlagt budskjema. I følge eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har oppdragsansvarlig en plikt til å oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til oppdragstaker.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål.

Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Eiendomsmegler Hung C. Nguyen