Høybråtenveien 33B

Obos, telefon 22865500

Borettslaget er forsikret hos: Protector Forsikring - polisenummer 1493723. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for inntektsåret 2022:
Som primærbolig: kr 827 588
Som sekundærbolig: kr 3 144 833

Totale felleskostnader pr. d.d. kr 7.608,- pr. mnd.
Herav:
Felleskostnader 7.499,-
Trappevask 109,-

Felleskostnadene inkluderer: Garasje, varmtvann, kabel-TV/Internett, trappevask, vaktmester- og vektertjeneste, kommunale avgifter, felles forsikring, kapitalkostnader, samt borettslagets øvrige driftskostnader.

Styret informerer at det er varslet økning på inntil 12,5% pga. rørfornying, 5% er allerede økt. Styret kjenner ikke til når det kommer ytterligere økninger. Det må påberegnes økning i både felleskostnader og fellesgjeld i nær fremtid, men dette vil komme an på når låneopptaket kommer.

Andel fellesgjeld: 399.000,- pr. 01.03.2025
Andel fellesformue: 27.832,- pr. 31.12.2024

Ja

5 150 000,- (Prisantydning)
399 000,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
5 549 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger
260,- (Pantattest kjøper)
545,- (Tingl.gebyr BRL overføring av hjemmel til andel)
545,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens kartverk)
28,- (Utskriftsgebyr)
8 212,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett)
9 950,- (Boligkjøperpakke Tryg (valgfritt))
--------------------------------------------------------
19 540,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
5 568 540,- (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Medlemmer må være á jour med medlemskontingent t.o.m. det året overtakelsen finner sted.

Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om økning i gebyrer. Andel fellesgjeld følger boligen og skal således ikke innbetales ved overtagelse.

OBOS-banken tilbyr lån til alle slags boliger. På obosbanken.no kan du sjekke hvor mye du kan få i lån, beregne lånekostnader og søke om finansiering. Skal du kjøpe nytt før du har solgt din nåværende bolig, får du mellomfinansiering til samme rente som boliglånet.

Det gjøres oppmerksom på at OBOS Eiendomsmeglere AS kan motta et mindre honorar for salg av finansielle tjenester.

Les mer på obosbanken.no.

Lys, tiltalende leilighet over 2 plan med solrik balkong og parkering i oppvarmet garasje.

God og praktisk planløsning bestående av 2. etasje med bad, gang, to soverom, spisestue med åpen kjøkkenløsning og stue. 1. etasje med entré, bad og to soverom.

Leiligheten er beliggende i et veletablert, populært og meget barnevennlig boligområde på Høybråten omgitt av store grøntarealer.

• Oppusset i 2018.
• 2 lekre flislagte bad/wc med varme i gulv.
• Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminat benkeplate.
• Trapp av tre/laminat med rekkverk av stålkonstruksjoner og glass, samt håndløper av stål.
• Tepper, laminat og fliser på gulv.
• Vestvendt balkong på 12m².
• Varmtvann, kabel-tv og internett inkl. i felleskostnader.
• Leiligheten disponerer to boder i underetasje på 3m², og 8m².
• Smart belysning fra Plejd https://www.plejd.com/nb-no/belysning
• Utstrakt bruk av downlightsbelysning
• LED belysning på kjøkken og stue
• Totalrenovert el-anlegg i 2024

Leiligheten er beliggende i et veletablert, populært og meget barnevennlig boligområde på Høybråten omgitt av store grøntarealer. Leiligheten og balkongen er orientert mot vest med svært gode solforhold og hyggelig utsyn. Her er det kort vei til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, butikker, variert service og fritidstilbud, samt marka med flotte turmuligheter sommer og vinter.

Skoler og barnehager:
Kort gangavstand til skoler og barnehager. Det er flere barnehager i umiddelbar nærhet. Nærmeste barnehage er Bjørnheim barnehage (1-6 år), Christiania barnehave Høybråten (0-6 år) og Granssletta barnehage (1-6 år). Boligen sokner og har gangavstand til Haugen skole (1-7 kl.) Haugen skole fikk i 2015 et nytt skolebygg, samtidig som hovedbygningen ble totalrehabilitert og stod ferdig til skolestart i 2017. Granstangen skole (8-10 kl.) tar imot elever fra Haugen skole. Ungdomsskolen åpnet for første gang dørene for elever august 2015.

Shopping:
Det finnes flere kjøpesentre i området. Furuset senter ligger nærmest og her finner du det meste av servicetilbud. Dersom du ønsker deg til et større kjøpesenter, kan du ta turen til Stovner, Triaden eller Metro senter som alle ligger i nærheten. I tillegg er det kort vei til IKEA på Furuset.

Kollektivtilbud:
Meget godt kollektivtilbud i området med ca. 9 minutters gange til T-banestasjon, ca. 5 minutters gange til bussholdeplass og ca. 15 minutters gange til togstasjon. På Furuset senter finner du nærmeste T-banestasjon. Nærmeste busstopp er Høybråten kirke med buss nr. 64A som går til Furuset T. Området Høybråten ligger ca. 12 km nordøst for Oslo sentrum med enkel adkomst med bil fra både E6, Trondheimsveien og Østre Aker vei. Det er ca. 16 min til Oslo S og 25 min til Gardemoen med bil.

Fritidsmuligheter:
Gode tur- og rekreasjonsmuligheter i området. Fra borettslaget er det ca. 1 200 meter til markagrensen hvor det finnes flotte turveier og lysløyper. Her kan du ta turen inn til Mariholtet eller Lutvann. For den aktive familie er det mulighet for å svømme, bruke ridesenter, eller besøke Lindeberg gård. Det finnes også slalåmbakke på Lindeberg og flere organiserte aktiviteter som fotball, håndball, hockey og annet i området. Verdensparken like ved Furuset senter har Norges første parkouranlegg. Her er det 7 ulike møteplasser med bl. a. benker, griller, bålfat, frukt- og bærhage, parkour- treningsanlegg (hinderløype), lekelandskap og bekk. Parken er belyst, har amfi, bekk, frukthage, sitteplasser og parkour anlegg.

Området består hovedsakelig av lav blokkbebyggelse og eneboliger.

Ta av fra E6 mot Høybråten/Furuset. Sving inn Bjørnheimveien. Sving deretter inn til venstre i Høybråtenveien. Fra Høybråtenveien via asfalterte internveier til felles oppgang. Det vil bli skiltet med skilt fra Obos Eiendomsmeglere ved fellesvisninger

Boligbygg over 2 etasjer og underetasje. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende vegger av betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger utvendig kledd med fasadeplater og liggende trekledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med membran/takpapp (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør fra ukjent årstall med brannklasse B-30 og lydklasse 40dB, samt kikkehull. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og 3-lags glass fra 2012. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann. Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet.

Leilighet beliggende i byggets 1. etasje og 2. etasje. Adkomst via felles trappegang med callinganlegg.
Leilighetens 2. etasje består av bad, gang, to soverom, spisestue med åpen kjøkkenløsning og stue.
Leilighetens 1. etasje består av entré, bad og to soverom.
Utgang fra stue til balkong.
Leiligheten disponerer i tillegg to boder i underetasje.

Totalt BRA '127 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 116 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 11 kvm
- TBA (terrasse-/balkongareal) 12 kvm

Leiligheten disponerer i tillegg to boder i underetasje. En bod på 3m², og en bod på 8m² (BRA-E).

Primærrom: 116 kvm, Bruksareal: 127 kvm, BRA-i: 116 kvm , BRA-e: 11 kvm , TBA: 12 kvm

Våtrom - Baderom 1 2. etasje:
Baderom fra 2018. Flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Nedsenket himling med malt flate og downlights. Vegghengt servantskap med profilerte fronter. Nedsenket servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil med integrert lys. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett med innebygget sisternekasse. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vannrør av typen rør-i-rør. Avløpsrør av plast. Avtrekksventil for naturlig avtrekk er plassert på vegg.

Våtrom - Baderom 2 1. etasje:
Baderom fra 2018. Flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Nedsenket himling med malt flate og downlights. Vegghengt servantskap med glatte fronter. Nedsenket servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil med overbelysning. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett med innebygget sisternekasse. Vannrør av typen rør-i-rør. Avløpsrør av plast. Fordelerskap for rør-i -rør og hovedstoppekraner er plassert på vegg. Avtrekksventil for naturlig avtrekk er plassert på vegg.

Kjøkken 2. etasje:
Kjøkken med åpen løsning mot spisestue. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter fra 2018. Benkeplater av laminat. Nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur. Flislagt over benkeplate. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Integrerte hvitevarer. Oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, stekeovn og nedfelt platetopp. Vegghengt ventilator med kullfilter. Vannrør av typen rør-i-rør. Avløpsrør av plast. Lekkasjestopper med fuktsensor er plassert i benkeskap under oppvaskkum.

Øvrige rom - 2. etasje:
Gulvflater er belagt med laminat. Vegger og himlinger med malte flater. Profilerte innerdører. Skyvedørsgarderobe på soverom 2. Garderobeskap på soverom 1. Naturlig ventilasjon via ventiler på vinduer.

Øvrige rom - 1. etasje:
Gulvflate i entré er belagt med fliser. Gulvflater med laminat og tepper i øvrige rom. Vegger og himlinger med malte flater. Profilerte innerdører. Skyvedørsgarderober på soverommene. Naturlig ventilasjon via ventiler på vinduer.

Trapp mellom 1. etasje og 2. etasje:
Innvendig trapp av tre/laminat med rekkverk av stålkonstruksjoner og glass, samt håndløper av stål.

Tekniske anlegg:
Vannrør av typen rør-i-rør. Avløpsrør av plast. Fordelerskap for rør-i-rør og hovedstoppekraner er plassert på bad 2. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann. Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet.

Elektrisk anlegg:
Sikringsskap med automatsikringer, hovedsikring og strømmåler er plassert i felles gang utenfor leiligheten. Leiligheten har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg.

Balkong:
Utgang fra stue til vestvendt balkong på 12m². Balkongen er belagt med fliser og har rekkverk av stålkonstruksjoner og glass. Rekkverkshøyden er målt til 114cm. Balkongen har i tillegg markise, utebelysning og stikkontakter.

Takhøyder:
Takhøyder er på tilfeldige steder i leilighetens 2. etasje oppmålt til 2,19 meter på bad, 2,30 meter i stue, spisestue og kjøkken, 2,35 meter i gang og 2, 40 meter på soverommene.
Takhøyder er på tilfeldige steder i leilighetens 1. etasje oppmålt til 2,27 meter på bad og 2,40 meter i øvrige rom.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Dører og vinduer:
- Dører: Entrédør bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning, men basert på tilstanden er restlevetiden redusert/usikker.

Våtrom - Baderom 1 2. etasje :
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under gulvflis ved dør. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet vannrør for bad udner servant et usikker. Fare for fukt i konstruksjon. Tiltak anbefales.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.

Våtrom - Baderom 2 1. etasje :
- Overflater vegger: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte veggfliser i dusjsonen. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Sanitærutstyr / innredning: Servantskap har fuktskader. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Kjøkken - Kjøkken 2. etasje :
- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt bør etableres.

Øvrige rom - 2. etasje:
- Overflater gulv: Gulvflater har stedvis hakk/riper. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Innerdør ved bad 1 bærer preg av slitasje, og det registreres fuktrelaterte skader på dørbladet. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom - 1. etasje:
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i entré. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Innerdører bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Innvendige trapper - Trapp mellom 1. etasje og 2. etasje :
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Tiltak anbefales.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Følgende hvitevarer medfølger: Integrerte hvitevarer: Oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, stekeovn og nedfelt platetopp. Vegghengt ventilator med kullfilter. Det gis ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på hvitevarer eller utstyr som medfølger etter avtalen. Øvrige hvitevarer medfølger ikke.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet.

Borettslaget eier tomten på 9 136 m². Fellesarealer er pent opparbeidet med gressplener, trær, beplantning, lekeplasser, sittegrupper, asfalterte internveier, m.m.

Eiendommen er konsesjonsfri. Det er ikke knyttet odelsplikt til eiendommen.

Boligen disponerer fast biloppstillingsplass i felles oppvarmet garasje. Bjørnheim Borettslag har egne avtaler for montering og drit av ladestasjoner. Borettslaget har gjesteparkering. For øvrig gateparkering etter gjeldende regler.

Bjørnheim Borettslag - https://vibbo.no/bjornheim/om

Borettslaget har adresse Høybråtenveien 17-25 og 29-35 og består av 382 andelsleiligheter, fordelt på 15 bygninger. Første innflytting i borettslaget skjedde 1976.

Borettslaget er sameier i Sameiet Furuset Vaktmestersentral hvor andelen er 16,93 %. Borettslaget har avtale om vaktmestertjenester med Furuset vaktmestersentral som ivaretar den daglige drift og det løpende vedlikeholdet i borettslaget i henhold til stillingsbeskrivelse. Vaktmesterkontoret har adresse Gransdalen 29, og er åpent hverdager mellom kl. 07.00 og kl. 15.00.

Borettslaget har avtale med Trappevask Service AS om vask av trappeoppganger/fellesarealer.
Canal Digital er leverandør av TV- og bredbåndstjenester til borettslaget.
Borettslaget har avtale med Securitas AS om garasjeovervåking og parkeringsselskapet P-service AS.
Storstua er et stort selskapslokale som leies ut til borettslagets beboere. Lokalet ligger i Høybråtenveien 25 (nedre gangvei). Vennligst se for ytterligere info: https://vibbo.no/bjornheim/tema/storstua

Styrets arbeid:
I sittende perioden har styret gjennomført styremøter den første eller andre tirsdagen i måneden. Styrets arbeid blir rutinemessig gjennomført etter de pålagte lover og forskrifter som gjelder for borettslag. Alle driftssaker, samt andre innkommende skriftlige saker blir
behandlet. Det skrives protokoll fra alle møter, og det legges jevnlig ut informasjon på Vibbo om aktuelle saker fra styremøtene. Styret har også hatt flere møter utenom styremøtene, som har omhandlet rørfornyelse, ad hoc saker med mer, disse har også blitt protokollført.

Rørfornying:
Etter vedtak fra GF 2023, vedtok generalforsamlingen at styret skulle jobbe for å se om det fantes et mindre inngripende alternativ for rehabilitering av avløpsrør og sluk. Resultatet av dette arbeidet ble lagt frem på et informasjonsmøte for samtlige beboere den 18.3.2024. Den 21.3.2024 ble det gjennomført ekstraordinær GF på låneopptak for rørfornyelse. Styret anbefalte beboerne å stemme ja til rørfornying, da dette ville være det beste og mest økonomiske alternativet for borettslaget. Dette ble vedtatt med overveldende flertall.

Rørfornyelsen er planlagt å starte våren 2024 og avsluttes sommeren 2026. Det vil bli egne beboermøter for hver oppgang i forkant. Det vil også bli befaring i alle leiligheter i forkant av at arbeidet kommer i gang.

Styret har forståelse for at en del beboere er skuffet over at det ikke ble totalrehabilitering av samtlige bad. Som det fremkom på informasjonsmøte den 18.3.2024, ville felleskostnadene ha blitt vesentlig høyere. Det er viktig for styret å påpeke at forutsetningene har forandret seg de siste årene. Da styret ble gjort oppmerksom på at rørfornying kunne være mulig å gjennomføre i vårt borettslag, så styret dette som et langt bedre alternativ for borettslaget, og særlig økonomisk sett. Borettslaget vil da kunne ta opp et betydelig mindre lån, som igjen vil gi en vesentlig lavere økning i felleskostnadene. Vi har også sett de siste årene, at felleskostnadene allerede har økt på grunn av økte kostnader generelt i samfunnet. Bjørnheim borettslag har et lån på kr 128.000.000. Denne lånebelastningen ga borettslaget i 2022 en finanskostnad på 1,9 mill, mens det på grunn av økte renter gikk opp til 4,4 mill i finanskost i 2023. I tillegg til dette har de kommunale avgiftene økt fra 3,1 mill i 2021, til at det i år 2024 ligger an til at borettslagets totale
kommunale avgifter blir 4,6 mill. Gitt at alle avdrag blir på samme beløp som for termin 1. Det pleier å være omtrent likt gjennom året.

Berederrom:
Som de aller fleste er kjent med har det vært store utfordringer å få bereder rommet i nr 25 stabilt. Årsaken til at det har vært tekniske problemer, har vært at tidligere rørleggerfirma har hatt utfordringer med å finne gode nok løsninger. Styret beklager at beboere i nr 25 i alt for lang tid har blitt berørt av å ikke ha tilstrekkelig varmtvann, og til tider helt uten varmtvann. Tidligere rørleggerfirma ble sagt opp på denne bakgrunn, og styret signerte kontrakt med nytt rørleggerfirma, Høybråten rørleggerbedrift AS. Da sistnevnte kom på
banen, fikk rørleggerfirmaet i oppdrag å finne tekniske løsninger på problemene. Det har vært behov for å benytte både ekstern ekspertise, rørleggerfirmaet, samt en varmepumpe ekspert, for å få bereder rommet stabilt. Det ser ut til at tiltakene som nå er blitt gjort, har medført til et stabilt varmt vann over tid. Styret kan opplyse at vi i skrivende stund venter på en ny varmepumpe som skal gjøre det ytterligere stabilt.

Etter at rørleggerfirmaet gjennomførte årskontroll, ble det avdekket noen feil og mangler i de andre berederrommene. Rørleggerfirmaet jobber kontinuerlig med å utbedre de feil og mangler som ble avdekket.

Asfaltering garasje vei, gjesteparkeringen med mer:
I flere år har Bjørnheim borettslag brukt midler på å gjøre små reparasjoner på asfalten både i veien ved garasjene, og ved gjesteparkeringen. Vinteren gjør sitt til at slitasjen blir stor. Styret har sett at det nå er behov for et større inngripen rundt dette. Styret mener
også at dette vil være mer økonomisk besparende, enn å foreta små reparasjoner år etter år. Dette betyr at vår/sommer 2024 blir både garasjeveien og gjesteparkeringen nyasfaltert. Det ble innhentet et tilbud fra Østlandske Asfalt AS 2023 på dette prosjektet. I
vinter har det stadig vært utfordrende med at det har lagt seg snø og is ved ristene inn til garasjene. Dette har medført at garasjeporten til stadighet ikke har latt seg lukke. Dette igjen medførte til at det ble frostskader på brannskapene rett på innsiden av begge
garasjene. For å forhindre lignende neste vinter, er det anbefalt fra Østlandske Asfalt AS og også gjøre noe med ristene ved innkjørselen, og samtidig legge nye varmekabler ved garasjeinngangen. Dette vil forhåpentligvis medføre mer stabilitet enn hva det har vært
denne og tidligere vintre.

Elbillading:
Styret har inngått avtale med Elaway, og med oppstart 2.4.2024 ble Elaway borettslagets nye administrator for elbillading i borettslaget. Det Elaway kan tilby oss, som vi ikke har hatt tilgang på tidligere, er elbillading til spotpris, time for time. Dette vil kunne bidra til
større besparelser hvis man velger å lade bilen sin når det er lavest pris på strøm gjennom døgnet, og gir hver enkelt beboer total oversikt over forbruk og ladehistorikk.

Bytte av lys i garasjene, trappeoppgang og fellesrom kjeller (miljøkonto)
Våren 2024 har EDA elektro installert nye sensorstyrte lys i øvre og nedre garasje. De har også skiftet lys i trappegangen i garasjene, oppgangene ved postkassene, samt 1 etg. i blokkene. På lik linje som i garasjene, vil også lysene, som nevnt over, bli sensorstyrte.
Styret kan opplyse om at dette vil medføre besparelser på strømbruken i borettslaget, og styret har brukt miljø midler mottatt fra OBOS til dette prosjektet.

Innglassing av verandaer:
Styret mottok tre pristilbud på innglassing etter generalforsamlingsvedtaket i 2023. Etter å ha gått gjennom de ulike vilkårene, og de som vi anså å ha størst kredibilitet og garantier, landet styret til slutt på Lumon innglassing som har erfaring fra en rekke andre borettslag i området. Per 9.4.2024 gjennomgås de siste detaljene til avtalen før oppstart med informasjon og bestilling av beboere. Målet var at bestilling kunne skje fra mai måned.

Avtalen er dessverre blitt forsinket grunnet detaljer som ennå ikke er avklart med leverandør. Det er viktig for styret å sikre at kostnadene er nøye utredet og forstått før vi forplikter oss til en kontrakt. Denne grundige tilnærmingen er i tråd med hvordan styret har
håndtert tidligere prosjekter, som rørfornyelse, der vi også sikret en klar og forutsigbar kostnadsstruktur.

Et sentralt punkt er at leverandøren er avhengig av å søke kommunen om tillatelse for endring av fasadene. I denne sammenhengen er styret opptatt av at kostnadene knyttet til denne tillatelsen skal fordeles på en ryddig måte. Det betyr at beboere som bestiller
innglassing vil få disse kostnadene innbakt i sin bestilling, og slik at de ikke vil tilkomme borettslagets felleskostnader. I tillegg vil vi forsikre beboerne om at vi jobber for å inkludere klare avtalepunkter i kontrakten som omhandler garantier og beboernes ansvarsområder. Dette er viktig for å sikre forutsigbarhet og unngå tvister eller uklarheter i fremtiden. Styret arbeider fortsatt med detaljer rundt innglassing. Styret forstår at denne forsinkelsen er uheldig, og vi anmoder derfor at beboere er tålmodige, mens vi ferdigstiller de siste elementene rundt innglassing. Vi har tidligere gitt beskjed om at det ville bli igangsettelse i løpet av våren 2024, men ser dessverre nå at det vil ta lengre tid.

Tiltak og oppgradering lekeplassene:
Høsten 2023 ble flere husker fjernet fra lekeplassene. Dette grunnet at de var i tekniske dårlig stand, og ved at barn kunne bli skadet. Styret er påkrevd å følge HMS regler knyttet til lekeplassene. Styret har i samarbeid med Furuset vaktmestersentral, satt i gang tiltak
for å forbedre lekeplassene. Det vil bli engasjert et firma som denne våren skal gjennomføre en befaring på samtlige lekeplasser. Dette for at styret kan garantere for sikkerheten og at de er i forskriftsmessig stand. Utbedringene vil bli gjennomført gjennom
våren, slik at barn igjen kan ha glede av oppgraderte lekeplasser.

Tiltak/forebygging måker:
Styret har inngått en avtale med PELIAS Norsk Skadedyrkontroll for å se om vi i år kan begrense antall måker som holder til i borettslaget. Det firmaet gjør er at de legger ut falske døde måker på takene for å gjøre det mindre fristende for måkene å slå seg ned hos oss. De har også fjernet reir fra i fjor. Firmaet skal gjennomføre flere tiltak i sommer for å flytte på de falske måkene, og til høsten fjerner de eventuelle reir som har kommet i år. Pelias vil også vurdere andre tiltak, alt etter hvilke erfaringer de har gjort seg i løpet av denne sommeren. Styret tillater med dette å vise til husordensreglene, om at det er forbudt å mate fugler og å kaste ut mat fra verandaene/mate fugler på bakken. Det samme gjelder for søppelposer som ikke blir kastet i våre søppelcontainere. Styret registrerer at det dessverre alt for ofte ligger matavfall utenfor og ikke oppi søppelcontainerne. Dette gjør at det tiltrekker seg både måker og andre dyr.

Kjellerboder
Styret har fått en snekker til å lage noen ekstra kjellerboder til utlån. Disse er ikke ment for utleie, men er ment for å kunne benyttes i de tilfellene der beboere er berørt av å ikke kunne benytte egen bod, som følge av for eksempel vannlekkasje.

Befaring/vedlikehold steniplatene på byggene:
Styret har i skrivende stund ikke gjennomført alle HMS tiltak i borettslaget. Styret har registrert at enkelte av steniplatene på våre fasader både har sprukket og er i ferd med å løsne. Styret vil med hjelp fra Furuset vaktmestersentral få et firma til å gjennomføre en
befaring og ved at firmaet kommer med et tilbud for å utbedre dette. Dette er viktig for å forebygge setningsskader på ytre fasader. Tentativ plan er høsten 2024/vinter 2025.

Advokatutgifter
Styret har i enkelte saker måtte benytte juridisk rådgivning. Av hensyn til taushetsplikten kan ikke styret konkretisere alt, annet enn at vi har benyttet advokat i beboer saker, men også ifm oppsigelse av CM Mathisen, samt ifm med forprosjektering av rørfornyelsen,
inntil styret fikk avtale med egen prosjektleder for dette. Styret tilstreber å saksbehandle juridisk korrekt i de saker som en mener er nødvendig, dette for å unngå rettslige følger.

Generelt er det ikke tillatt å holde dyr i Bjørnheim Borettslag. Dyrehold tillates kun i henhold til lov om burettslag § 5-11. Dyreholdet må ikke være til ulempe for andre beboere. Se husordensregler pkt 2.4 for ytterligere informasjon.

Høybråtenveien 33A-C - Innglassing terrasser - Approbasjon - 1993
Høybråtenveien 33A-C - Boligblokk - Ferdigattest - 1980
Høybråtenveien 33 - Rehabilitering av fasader - Rekkehus - Ferdigattest - 2013

Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til styret i borettslaget eller til forretningsfører. Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (3) har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene. Adgangen til bruksoverlating (utleie) er begrenset. Merk at mulighet for korttidsutleie av hele boligen er begrenset til 30 dager jf. borettslagslovens § 5-4.

Følgende følger ikke boligen ved salg:
1. etasje
Lite soverom: TV med feste, hylle, og senger.
Stort soverom: Bokhylle, 2 kommoder, og senger.
Gang: Speil

2. etasje
Gjesterom: Senger, klesskap, hylle over seng og to lamper over seng.
Gjesterom/kontor: Klesskap, og fryser.
Mellomgang: Hyller
Kjøkken: Kjøleskap, vinskap, vitrineskap, spisebord og stoler.
Stue: Klokke, tv, tv-skap, sofa, klokke, bord, og stoler.
Bad: Vaskemaskin, tørketrommel, kommode, dusjhylle og hylle.
Verandaen: Møbler, grill og terrassevarmer.

Grunnboksutskrift for borettslaget er innhentet og kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er regulert til boligformål. Innhentede reguleringsbestemmelser og utsnitt av reguleringsplan oppbevares på ansvarlig meglers kontor og kan utleveres på forespørsel.

Samlet kjøpesum og omkostninger forutsettes innbetalt til klientkonto fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eier skal legge frem energiattest for kjøper, før avtale om salg av boligen/bygningen blir inngått. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått. Kjøper må skriftlig anmode om en energiattest innen kjøpekontrakten er underskrevet.

Det er kun integrerte hvitevarer på kjøkken som medfølger dersom annet ikke er avtalt. For øvrig legges listen over løsøre og tilbehør, utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Eiendomsadvokatenes Servicekontor, gjeldende fra 1.februar 2012, til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Selgeren er ikke kjent med at eiendommen er beheftet med mangler i relasjon til offentligrettslige krav ut over det som er opplyst tidligere, jfr Avhendingsloven § 3-2.

*Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", jfr Avhendingslovens § 3-9:

Selgers ansvar er da begrenset og vil være en del av kontraktsvilkårene. jf. avhl. § 3-9, 2. pktm.
Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

I forhold til mangler, er det kun Avhendingslovens § 3-7 "manglende opplysninger om eiendommen" og § 3-8 "uriktige opplysninger om eiendommen" som kan påberopes, med mindre boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut ifra kjøpesum og forholdene ellers, jfr Avhendingsloven§ 3-9. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Salgsoppgaven er opprettet og utformet iht. lov om eiendomsmegling av 29.06.2007.
Følgende dokumenter følger som vedlegg til salgsoppgaven: (tilstandsrapport, egenerklæring, nabolagsprofil, samt energiattest)
Salgsoppgaven er ufullstendig uten alle vedlegg.

Ja

HUS101-11515011
Restsaldo: 104.368.259,- (andel av saldo: 325.744,- pr. 01.03.2025)
Lånetype: Annuitet
Løpetid: 15 år 10 mnd.
Rentesats: 4,60%
Rentetype: Flytende
Term. pr. år: 12
Kapitalkostnader: 2.418,-

OBOS02-98208332368
Restsaldo: 23.462.686,- (andel av saldo: 73.222,- pr. 01.03.2025)
Lånetype: Annuitet
Løpetid: 29 år 7 mnd.
Rentesats: 5,55%
Rentetype: Flytende
Term. pr. år: 12
Kapitalkostnader: 421,-

Kjøper oppfordres særskilt å vurdere konsekvensene av eventuelle renteendringer, lengde på evt avdragsfri periode, samt de økonomiske konsekvenser ved utløpet av en avdragsfri periode. Endringer i disse forhold vil medføre endringer i størrelsen av felleskostnadene.

Kjøper forutsettes også å være innforstått med at fellesgjelden i borettslaget og felleskostnadene kan variere over tid, og at den kan øke som følge av beslutninger i borettslagets styre eller generalforsamling.

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 - tolv- måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Etter avtale med selger.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperpakke via Tryg. Boligkjøperpakken inneholder: Boligkjøperforsikring, innboforsikring, renteforsikring, flytteforsikring samt bygningsforsikring dersom man kjøper hus eller hytte. Boligkjøperpakken varer i 1 år og må bestilles senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kostnaden for pakken legges til oppgjøret. Pakken koster kr 9.950,- for leilighet og kr 19.900,- for hus og hytte. Dersom du ønsker å beholde boligkjøpeforsikringen i hele reklamasjonstiden (5 år) koster det kr 300,- pr år (år 2-5) for leilighet og kr 450,- pr år (år 2-5) for hus.

Det er også mulig å kjøpe kun boligkjøperforsikring som varer i 5 år.

OBOS Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 3. ledd forbyr oppdragsansvarlig i forbrukerforhold å videreformidle bud til selger med kortere akseptfrist enn til kl 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Vi fraråder derfor å inngi slike bud da de ikke vil bli videreformidlet til selger. Ethvert bud må ha en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden, samt at det må komme megler i hende minst et kvarter før tidligere bud går ut. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon i vedlagt budskjema. I følge eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har oppdragsansvarlig en plikt til å oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til oppdragstaker.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål.

Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Eiendomsmegler Hung C. Nguyen