Christoffer Hellums vei 24

OBOS, tlf: 22 86 55 00

Formuesverdi for inntektsåret 2023:
Som primærbolig: kr 882 128
Som sekundærbolig: kr 3 528 510

5 987,- pr Mnd
inkl. fyring, tv og bredbånd, forsikring av bygning, vaktmestertjenester, drift av brl., trappevask, kommunale avgifter, kapitalutgifter mm

Andel fellesgjeld pr.01.03.2025: 287.000,-
Andel fellesformue pr. 31.12.2023: 27.777,-

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av
partene. Oppsigelsestiden er 12 - tolv- måneder regnet fra oppsigelsesdato

3 400 000,- (Prisantydning)
287 000,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
3 687 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger
260,- (Pantattest kjøper)
545,- (Tingl.gebyr BRL overføring av hjemmel til andel)
545,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens kartverk)
28,- (Utskriftsgebyr)
8 212,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett)
9 950,- (Boligkjøperpakke Tryg (valgfritt))
--------------------------------------------------------
19 540,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
3 706 540,- (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Medlemmer må være á jour med medlemskontingent t.o.m. det året overtakelsen finner sted.

Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om økning i gebyrer. Andel fellesgjeld følger boligen og skal således ikke innbetales ved overtagelse.

OBOS-banken tilbyr lån til alle slags boliger. På obosbanken.no kan du sjekke hvor mye du kan få i lån, beregne lånekostnader og søke om finansiering. Skal du kjøpe nytt før du har solgt din nåværende bolig, får du mellomfinansiering til samme rente som boliglånet.

Det gjøres oppmerksom på at OBOS Eiendomsmeglere AS kan motta et mindre honorar for salg av finansielle tjenester.

Les mer på obosbanken.no.

OBOS Eiendomsmeglere ved Guro S. Røysi har gleden av å presentere en lys og romslig 2-roms i Nordtvedtbekken Borettslag på Kalbakken.

På Kalbakken er det godt å bo, og lett å trives. Her bor man skjermet med marka i nærheten - samtidig er veien til byen kort!.

Kort fortalt:
-Stort soverom og separat kjøkkenrom.
-2018 bad rehabilitert i regi av brl.
-2022 nye vinduer
-2012 utvendig rehabilitert med drenering og etterisolering
-Loft- og kjellerbod
-Kort vei til buss, t-bane og tog.
-Parkeringsplasser til leie

Entre: Hyggelig og innbydende entre med god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko.

Bad/wc: Pent flislagt baderom pusset opp i regi av borettslaget i 2018 med varme i gulv og downlights i tak. Badet inneholder vegghengt servantskap med glatte fronter, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, vegghengt speilskap med overbelysning over servant, dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett tilkoblet sisternekasse. Det er opplegg for vaskemaskin på badet.

Kjøkken: Separat kjøkkenrom. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter med god skap- og benkeplass. Benkeplate av laminat, nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur, fliser mellom benkeplate og overskap, overbelysning og stikkontakter under overskap. Frittstående kjøleskap med fryser og oppvaskmaskin. Integrert stekeovn og nedsenket platetopp. Ventilator i overskap med kullfilter. Alle hvitevarer følger salget. Varmtvannsbereder på 107 liter fra 2018 er plassert i kjøkkenbenk. Det er montert lekkasjestopper på vannrør.

Soverom: Boligen har et romslig soverom med god plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Rommet er stort og enkelt å møblere, med god oppbevaringsplass.

Stue: Romslig stue med god plass til sittegruppe og spisebord. De store vindusflatene slipper inn rikelig med lys og skaper en god romfølelse. Fra stuen er det utgang til solrik balkong med plass til utemøbler. Dobbel balkongdør og vinduer med karmer/rammer av tre og to-lags glass fra 2022.

Nordtvedtbekken Borettslag har flotte og opparbeidede grøntarealer som tar seg godt ut. På sommerstid blir grøntarealene velstelt og det blir satt ut koselige sittegrupper til beboerne. Her er det grønt og trivelig med hyggelige lekeapparater for de minste.

Den populære bydelen markerer seg godt med store og flotte grøntområder. Populære Lillomarka ligger like i nærheten og er kjent for et stort utvalg av turløper og bademulighet ved Vesletjern og Steinbruvann. Sammen med Årvoll alpinanlegg har du aktiviteter hele året.

Videre finner du flere forretninger på Kalbakken lokalsenter med apotek, legesenter, treningssentre, dagligvareforretninger, kafe og flere andre servicetilbud.

Godt kollektivtilbud i umiddelbar nærhet med t-bane, buss og togforbindelser. Du kan enkelt ta deg til alle kanter av Oslo og bussforbindelsene kjører hele døgnet. Flybussen til Oslo lufthavn har du også her.

Meget veletablert og rolig område som på det meste består av lavblokker med store grøntområder mellom og rundt blokkene. Området Kalbakken er utbygget i perioden 1947-1965. Dette borettslaget består av 88 andelsleiligheter, fordelt på 2 bygninger med 8 oppganger. Borettslaget har adressene: Christoffer Hellums vei 20 til 34.

Det er enkelt å komme seg til og fra Christoffer Hellums vei 24 med både med bil, buss, t-bane og tog. T-bane; Gangavstand til Kalbakken T-banestasjon, alternativt Rødtvedt T-banestasjon . T-bane linje 4 og 5 mot Vestli. Buss; Holdeplass i Nedre Kalbakkvei og Kalbakkveien med flere alternativer (nr. 22, 25, 31, 301). Husk at buss 31 går hele døgnet. Buss 321 til Lillestrøm ca 30 min. Det vil bli skiltet fra OBOS Eiendomsmeglere ved fellesvisninger.

Boligbygg over 4.etasjer samt loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger utvendig forblendet med teglstein. Saltak av trekonstruksjoner tekket med takstein/takplater (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entredør med brannklasse B30 og lydklasse 40dB samt kikkehull. Balkongdør og vinduer med karmer av tre/aluminium og to-lags glass fra 2022. Tilknyttet felles oppvarming. Sentralvarme til radiatorer

Leilighet beliggende i byggets 2.etasje. Adkomst via felles trappegang med callinganlegg. Leiligheten består av entre, bad, soverom, stue og kjøkken.
Utgang fra stue til vest-vendt balkong.
Leiligheten disponerer en bod på loft og en bod i kjeller.

Totalt BRA 64 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 55 kvm
- BRA-b (innglasset balkong):
- BRA-e (eksternt bruksareal): 9 kvm
- TBA (terrasse-/balkongareal) 3 kvm

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:

- BRA-i: 55 m²- består av: Entré, bad, soverom, stue og kjøkken.
- BRA-e: 9 m²- består av: 2 boder

Balkong på 3 m².

Boligen disponerer en loftsbod med et totalt gulvareal (GUA) på 8 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 m2(BRA-e) av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 m2., og en kjellerbod på 5 m²(BRA-e).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.
Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Primærrom: 55 kvm, Bruksareal: 64 kvm, BRA-i: 55 kvm , BRA-e: 9 kvm , TBA: 3 kvm

Følgende har fått TG2 i tilstandsrapport:

Ventilasjon på våtrom - Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken:
Ventilasjon og avtrekk - Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet.
Overflater gulv - Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.
Innredning - Kjøkkeninnredningen bærer preg av alder/slitasje. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
Avløpsrør - Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.

Øvrige rom:
Overflater vegger - Enkelte veggoverflater bærer preg av slitasje.
Overflater gulv - TG2 er satt på gulvfliser i entré.Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.
Innerdører - Enkelte innerdører bærer preg av slitasje.

Etasjeskiller:
Skjevhetsmåling - Det ble registrert noe skjevheter. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 10 mm i stue og 10 mm på soverom.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
Vannbåren varme -Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand.

Elektrisk anlegg:
Forenklet vurdering av det elektriske anlegget - Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Følgende hvitevarer medfølger: Alle. Det gis ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på hvitevarer eller utstyr som medfølger etter avtalen. Øvrige hvitevarer medfølger ikke.

Leiligheten har oppvarming med radiatorer tilknyttet felles varmesentral. Gulvvarme på bad.

Andel i 6.708 kvm eiet tomt for hele borettslaget. Borettslagstomten er meget pent opparbeidet med flotte grøntområder på baksiden av blokken med grillplass og sittegrupper, ellers er området pent beplantet med trær og prydbusker. På inngangssiden er det små grønne øyer mellom oppgangene. Barnevennlig med flere alternative lekeplasser og sittegrupper i området. I naboborettslaget er det opparbeidet en stor og flott lekeplass for de minste.

Borettslaget har parkeringsplasser til utleie. Ta kontakt via nordtvedtbekken@styrerommet.no ved ønske om leie. Det er mulighet for elbillading i borettslaget gjennom Ladeklar.no. Parkeringsplasser tildeles etter venteliste.

Offentlig.

Nordtvetbekken borettslag.

Prosjekt oppgradering av oppgangene:
Tak, vegg, dørkarmer og rekkverk i oppgangene har blitt malt. Det har blitt montert nye energieffektive lamper og nye postkasser. Arbeidet startet i uke 2 ble ferdigstilt i uke 10 2024. Styret har arbeidet ekstraordinært i alle faser av dette prosjektet, og har bl.a. deltatt på byggemøter og befaringer med OBOS Prosjekt og Front Entreprenør AS.

Øvrige større rehabiliteringer i borettslaget:
2024 Oppgradering av trappeoppgangene (Front Entreprenør AS). Malt tak, vegger, dørkarmer og rekkverk. Montert nye taklamper og nye postkasser.
2022 Utskifting av vinduer og balkongdører (Palmgren AS) Ferdigstilt januar 2023. Flekkfjerning/vask og boning av trappeoppganger.
2021 Tilrettelegging av infrastruktur for elbillading.
2020 Rørfornying av bunn- og uttrekksledninger i kjellerne.
2019 Prosjektering for gjennomføring av rørfornying av bunn- og uttrekksledninger. (Gjennomføring i februar-mars 2020.)
2018 Nytt kjellerstrekk for kaldtvann. Utskifting av vann- og avløpsrør med tilhørende rehabilitering av samtlige bad. Utskiftning av varmtvannsberedere i alle leilighetene, og installert automatisk vannstoppventil.
2017 - 2018 Prosjektering for utskifting av vann- og avløpsrør med tilhørende rehabilitering av bad som ble gjennomført i 2018
2016 Tilstandsvurdering vann- og avløpsrør og bad
2015 Nytt porttelefonanlegg.
2014 Ny avfallsløsning med nedgravde containere

Det er tillatt å holde hund eller utekatt under forutsetting av at beboer undertegner og etterlever borettslagets erklæring om dyrehold. Dyr som er til vesentlig sjenanse for andre kan kreves fjernet.

Følgende ferdigattester foreligger:

Christoffer Hellums vei 24 - Installasjon av trappeheis - Ferdigattest - 2021
Christoffer Hellums vei 20-34 - Utskifting rør for vann og avløp - Ferdigattest - 2019
Christoffer Hellums vei 20-34 - Oppføring bod - Ferdigattest - 2013
Christoffer Hellums vei 20-26 - Rehabilitering av fasader - Utbedring av balkonger - Ferdigattest
Christoffer Hellums vei 20-26 - Rehab balkonger og fasader - Ferdigattest - 2013
Christoffer Hellums vei 20-26 - Fasadeforandring - Ferdigattest - 1987
Christoffer Hellums vei 20-26 - Boligblokk - Plan 2-4 etg - 1961
Christoffer Hellums vei 20-26 - Boligblokk - Ferdigattest - 1970.

Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til styret i borettslaget eller til forretningsfører. Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (3) har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene. Adgangen til bruksoverlating (utleie) er begrenset. Merk at mulighet for korttidsutleie av hele boligen er begrenset til 30 dager jf borettslagslovens § 5-4.

Eiendommen er konsesjonsfri.

Det er ikke knyttet odelsplikt til eiendommen.

-På høsten og om våren ble det organisert container til beboerne og kasser for innsamling av farlig avfall og elektrisk avfall.
-Fellesvaskeri

Grunnboksutskrift for borettslaget er innhentet og kan fås ved henvendelse til megler.

Innhentede reguleringsbestemmelser og utsnitt av reguleringsplan oppbevares på ansvarlig meglers kontor og kan utleveres på forespørsel.

Eiendommen/området er regulert til boligformål.

Det gjøres oppmerksom på at det foreligger en byggesøknad ved nærbutikken i Kalbakkstubben 12 B-14. Det er informasjon om at byggeplan er godkjent, boligene er til salgs og arbeidet vil bli iverksatt

Det foreligger planer om å utvikle senteret i Nedre Kalbakkvei 2-4. Referanse til sak hos Plan og bygg nr. 201609614. Arbeidet er under klargjøring pr i dag.

Høyres hus, senteret ved Meny har tidligere søkt om å utvikle, bygge på en etasje. Det er ikke anmerket på reguleringen i dag.

Samlet kjøpesum og omkostninger forutsettes innbetalt til klientkonto fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Eier skal legge frem energiattest for kjøper, før avtale om salg av boligen/bygningen blir inngått. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått. Kjøper må skriftlig anmode om en energiattest innen kjøpekontrakten er underskrevet.

Det er kun integrerte hvitevarer på kjøkken som medfølger dersom annet ikke er avtalt. For øvrig legges listen over løsøre og tilbehør, utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Eiendomsadvokatenes Servicekontor, gjeldende fra 1.februar 2012, til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Selgeren er ikke kjent med at eiendommen er beheftet med mangler i relasjon til offentligrettslige krav ut over det som er opplyst tidligere, jfr Avhendingsloven § 3-2.

*Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", jfr Avhendingslovens § 3-9:

Selgers ansvar er da begrenset og vil være en del av kontraktsvilkårene. jf. avhl. § 3-9, 2. pktm.
Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

I forhold til mangler, er det kun Avhendingslovens § 3-7 "manglende opplysninger om eiendommen" og § 3-8 "uriktige opplysninger om eiendommen" som kan påberopes, med mindre boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut ifra kjøpesum og forholdene ellers, jfr Avhendingsloven§ 3-9. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Salgsoppgaven er opprettet (skriv dato her) og utformet iht. lov om eiendomsmegling av 29.06.2007.
Følgende dokumenter følger som vedlegg til salgsoppgaven: (skriv vedlegg her)
Salgsoppgaven er ufullstendig uten alle vedlegg.

Ja, ny kjøper må godkjennes av styret.

Borettslaget har 3 lån:

OBBK01-98207715239
Annuitetslån med 12 terminer pr.år.
Flytende rente på 5,79% Restløpetid 23 år 4 md.
Restsaldo 15.493.798,-
Restsaldo på andel 198.642,-
Kapitalkostnader 1.298,-

OBOS-98207584029
Annuitetslån med 12 terminer pr.år.
Flytende rente på 5,79%
Restløpetid 2 år 3 md.
Restsaldo 85.032,-
Restsaldo på andel 1.089,-
Kapitalkostnader 1.093,-

OBOS03-98208061666
Annuitetslån med 12 terminer pr.år.
Flytende rente på 5,79%
Restløpetid 27 år 9 md.
Restsaldo 6.800.000,-
Restsaldo på andel 87.187,-
Kapitalkostnader 429,-
Avdragsfrihet til og med 01.07.2025
Estimert endring etter avdragsfrihet 114,-

Kjøper oppfordres særskilt å vurdere konsekvensene av eventuelle renteendringer, lengde på et avdragsfri periode, samt de økonomiske konsekvenser ved utløpet av en avdragsfri periode. Endringer i disse forhold vil medføre endringer i størrelsen av felleskostnadene.

Kjøper forutsettes også å være innforstått med at fellesgjelden i borettslaget og felleskostnadene kan variere over tid, og at den kan øke som følge av beslutninger i borettslagets styre eller generalforsamling.

Etter avtale med selger.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperpakke via Tryg. Boligkjøperpakken inneholder: Boligkjøperforsikring, innboforsikring, renteforsikring, flytteforsikring samt bygningsforsikring dersom man kjøper hus eller hytte. Boligkjøperpakken varer i 1 år og må bestilles senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kostnaden for pakken legges til oppgjøret. Pakken koster kr 9.950,- for leilighet og kr 19.900,- for hus og hytte. Dersom du ønsker å beholde boligkjøpeforsikringen i hele reklamasjonstiden (5 år) koster det kr 300,- pr år (år 2-5) for leilighet og kr 450,- pr år (år 2-5) for hus.

Det er også mulig å kjøpe kun boligkjøperforsikring som varer i 5 år.

OBOS Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen.

Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 3. ledd forbyr oppdragsansvarlig i forbrukerforhold å videreformidle bud til selger med kortere akseptfrist enn til kl 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Vi fraråder derfor å inngi slike bud da de ikke vil bli videreformidlet til selger. Ethvert bud må ha en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden, samt at det må komme megler i hende minst et kvarter før tidligere bud går ut. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon i vedlagt budskjema. I følge eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd har oppdragsansvarlig en plikt til å oppfordre oppdragsgiver til ikke å ta imot bud direkte fra budgiver, men henvise til oppdragstaker.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål.

Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.

Eiendomsmegler Guro Steine Røysi